Chuyên gia CBRE nói gì về nguy cơ ‘bong bóng’ trên thị trường bất động sản 2017?

Theo bà Nguyễn Hoài An, thị trường bất động sản 2017 vẫn đang trên đà tăng trưởng nhanh nhưng chưa hội tụ các yếu tố của một thị trường “bong bóng”. (Ảnh: Pháp luật Việt Nam).

Nửa đầu năm, nhiều công ty lần lượt công bố báo cáo về thị trường bất động sản 2017, trong đó không ít đơn vị cho rằng thị trường đang xuất hiện ngày càng nhiều các dự án cao cấp, nguồn cung lớn hơn nhu cầu thực và đây là dấu hiệu của hiện tượng “bong bóng” bất động sản (BĐS).

Cụ thể, báo cáo của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) nhận định, thị trường đang cho thấy những dấu hiệu dịch chuyển từ giai đoạn tăng trưởng và sốt nóng (thuộc trong 4 giai đoạn cơ bản của thị trường BĐS: phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và đóng băng)...

Về nguồn cung BĐS cao cấp, theo khảo sát của PV, Hà Nội hiện có hơn 20 dự án, tương ứng với khoảng 30.000 căn hộ, còn TP HCM có hơn 10 dự án với tổng số 35.000 căn sẽ bàn giao trong giai đoạn 2017 - 2018. Trong khi đó, báo cáo của Công ty CBRE cho biết, ở thị trường phía Nam, số căn hộ bán được chưa đến 1.000 căn trong 3 tháng đầu năm nay, giảm mạnh so với mức 4.200 giao dịch của 3 tháng cuối năm 2016.

Trao đổi với PV, bà Nguyễn Hoài An, Phó Giám đốc Công ty CBRE Việt Nam cũng đồng tình rằng nguồn cung phân khúc cao cấp có nhiều diễn biến sôi động thời gian gần đây.

Năm 2015, dòng căn hộ cao cấp tăng trưởng đột biến. Tại TP HCM, số căn hộ cao cấp mở bán mới tăng trên 140% so với năm 2014 và trong 2 năm liên tiếp đạt mức trên 11.000 căn, cao hơn hẳn con số trung bình 3.000 căn mở bán mới mỗi năm trong thời kỳ trước. Xu hướng tương tự cũng diễn ra ở Hà Nội khi trung bình trong giai đoạn 2015 - 2016 có khoảng 9.000 căn hộ cao cấp mở bán mới mỗi năm, cao hơn mức trung bình thời kỳ trước là 4.500 căn.

“Mức hấp thụ của căn hộ cao cấp vẫn tương đối tốt do các sản phẩm ngày càng có chất lượng tốt hơn và có nhiều đặc điểm hấp dẫn người mua hơn, vì thế dù có vị trí tương đồng thì các dự án chào bán sau vẫn có xu hướng bán giá cao hơn các dự án chào bán trước. Sự tăng giá thể hiện rõ rệt hơn ở TP HCM, còn tại Hà Nội xu hướng này chưa thể hiện rõ”, bà Nguyễn Hoài An nói.

Trong giai đoạn 2015 – 2017, mặc dù có một số dự án đạt mức tăng giá cao lên đến 10 - 20% trong thời gian đang xây dựng, nhưng xét trên bình diện toàn thị trường, mức tăng giá phổ biến của phân khúc cao cấp và hạng sang ở TP HCM không vượt quá 10% theo năm, một số dự án ở vị trí tốt có thể có mức tăng giá 5 - 10% tại mỗi đợt mở bán tiếp theo. Tuy nhiên, các chương trình ưu đãi được chủ đầu tư sử dụng linh hoạt có thể khiến mức tăng giá thực thấp hơn so với công bố. Trong thời gian tới, một số dự án ở vị trí đắc địa được kỳ vọng sẽ chào bán ra thị trường và nhiều khả năng sẽ giới thiệu các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp.

Phó Giám đốc CBRE đánh giá: “Trong ba năm trở lại đây, phân khúc cao cấp phát triển tương đối nhanh, đặc biệt là tại thị trường TP HCM. Tuy nhiên, tỷ trọng của phân khúc này chỉ chiếm khoảng 27 - 35% nguồn cung chào bán trong ba năm qua, và chỉ chiếm 25 - 30% trong tổng nguồn cung lũy kế tại TP HCM và Hà Nội”.

Bà An thông tin thêm, hiện phân khúc trung cấp vẫn chiếm số lượng cao nhất trong số tổng số căn hộ mở bán 3 năm trở lại đây và có xu hướng mở rộng thị phần. Trong 4 quý gần đây, trung bình phân khúc trung cấp chiếm trên 60% số căn mở bán mới tại Hà Nội và 55% tại TP HCM. Nhìn từ thị trường bất động sản 2017 cho thấy, nhiều chủ đầu tư cũng đang có kế hoạch triển khai những dự án thuộc phân khúc bình dân, hướng đế nhu cầu của người để ở, cho thấy sự điều tiết của thị trường nhằm giảm chênh lệch cung cầu.

Tỷ trọng của phân khúc BĐS cao cấp chỉ chiếm 25 - 30% trong tổng nguồn cung lũy kế tại TP HCM và Hà Nội. (Ảnh minh họa: Linh Lê)

Cho rằng tỷ trọng nguồn cung BĐS cao cấp vẫn trong “ngưỡng an toàn” nên chuyên gia của CBRE khẳng định: thời điểm hiện tại thị trường vẫn đang trên đà tăng trưởng nhanh nhưng chưa hội tụ các yếu tố của một thị trường “bong bóng”. Sự bền vững của các yếu tố vĩ mô cùng với kỳ vọng tăng trưởng giá, nguồn cung sẽ quyết định liệu sẽ có hay không sự phát triển quá nóng của thị trường và nếu có thì là khi nào...

Để chủ động hơn khi nhìn nhận dấu hiệu của hiện tượng “bong bóng” BĐS, bà An đã chỉ rõ một số yếu tố có thể dẫn đến sự tăng trưởng nóng của thị trường.

Đầu tiên là sự chênh lệch giữa cung cầu, khi nguồn cung đổ dồn về một phân khúc dẫn đến sự lệch pha trong các phân khúc sản phẩm BĐS.

Điều kiện thứ hai là khi xuất hiện hiện tượng đầu cơ và thị trường thứ cấp hoạt động mạnh mẽ đẩy giá tăng cao. Ví dụ như giai đoạn thị trường 2007 – 2010, mức tăng giá có lúc đạt tới 30 - 40%/ năm.

Thứ ba, nền kinh tế phát triển nóng, nguồn tiền từ các hoạt động đầu tư kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro như kinh doanh chứng khoán dồn về BĐS. Về điểm này, khác với thời kỳ trước, nền kinh tế Việt Nam đang trải qua giai đoạn phát triển tương đối ổn định: GDP tăng trưởng trên 6% trong năm 2015 và 2016; nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam liên tục tăng cũng là động lực cho sự phát triển kinh tế.

Tiếp theo là việc các ngân hàng nới lỏng hoạt động và quy trình cho vay, cấp vốn cho người mua không đủ năng lực tài chính dẫn đến dòng vốn tín dụng ồ ạt vào BĐS, biểu hiện là lạm phát và lãi suất tăng cao, khiến cho kỳ vọng tăng giá của các sản phẩm đầu tư cũng cao hơn so với thị trường bình thường. Trong những năm gần đây, hàng loạt biện pháp đã được Ngân hàng Nhà nước thực thi để bình ổn lãi suất cũng như tạo điều kiện cho người mua nhà thu nhập thấp và thắt chặt hoạt động cho vay (như việc ban hành thông tư 06/2016/TT-NHNN)...

Cuối cùng, “bong bóng” sẽ xảy ra nếu nhà nước không chủ động can thiệp điều tiết thị trường kịp thời khi thị trường có dấu hiệu tăng trưởng nóng.

BSC: Khó xảy ra bong bóng BĐS trong năm 2017, giá nhà có thể hạ Kinh tế vĩ mô hiện đang phục hồi, thắt chặt tín dụng vào bất động sản, sự lệch pha cung cầu được kiềm chế… là ...

Thị trường bất động sản liệu có đang xuất hiện dấu hiệu 'bong bóng'? Thị trường tăng trưởng sốt nóng, nguồn cung căn hộ nói chung và căn hộ cao cấp nói riêng đang bùng nổ trong khi lượng ...