Thêm áp lực cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn ngân hàng

Theo đúng lộ trình được quy định trong Thông tư 08/2020/TT-NHNN, kể từ ngày 1/10/2023, các ngân hàng sẽ phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 34% xuống mức 30%.

Quy định này nhằm lành mạnh hóa hoạt động tín dụng và bảo đảm thanh khoản cho hệ thống ngân hàng. Số liệu từ NHNN cho thấy, tính đến ngày 31/8, huy động vốn của ngành ngân hàng tăng 5,36% so với cuối năm 2022 (tăng 9,8% so với cùng kỳ năm 2022). Trong đó, có tới 88% nguồn vốn huy động của các ngân hàng là tiền gửi dưới 12 tháng, song 52% dư nợ tín dụng của hệ thống lại là trung và dài hạn. 

Song, việc hạ tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đồng nghĩa với việc các ngân hàng sẽ cân nhắc hạn chế phân bổ nguồn lực tín dụng cho ngành bất động sản. Bởi theo số liệu của NHNN, hiện nay khoảng hơn 90% dư nợ tín dụng bất động sản có thời gian vay vốn từ 10 đến 25 năm.

Doanh nghiệp muốn lùi lộ trình áp dụng 

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và NHNN mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) tiếp tục đề nghị gia hạn thêm 12 tháng thời điểm áp dụng quy định các tổ chức tín dụng sử dụng tối đa 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn (lùi sang ngày 1/10/2024).

Theo Hiệp hội, việc này nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng được sử dụng hợp lý nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn và nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp và người dân mà vẫn không gây rủi ro về an toàn cho hệ thống tín dụng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, Thông tư số 08 quy định kể từ ngày 1/10/2023, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ còn được phép sử dụng tối đa 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn thì NHNN đã hoàn thành mục tiêu của lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như chứng khoán, bất động sản đã được định hướng từ Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014.

Tuy nhiên, theo vị này, bối cảnh của nền kinh tế Việt Nam hiện nay đã thay đổi rất khác so với bối cảnh lúc ban hành Thông tư 08 và đang đứng trước các thách thức rất lớn, từ tác động của các cơn gió ngược gây bất lợi đến kinh tế - xã hội, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Trong lúc bối cảnh hiện nay, nền kinh tế và thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn, đã có những doanh nghiệp thuộc nhiều ngành kinh tế thu hẹp sản xuất kinh doanh nên giảm hoặc thậm chí không có nhu cầu vay tín dụng.

Riêng đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản thì vẫn có nhu cầu vay tín dụng nhưng lại khó tiếp cận tín dụng. Nguyên nhân chủ yếu là do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng pháp lý. Mặc dù các chủ đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã tạo lập được quỹ đất dự án phù hợp với quy hoạch nhưng lại chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư nên chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chưa được giao đất, chưa được cấp phép xây dựng.

Trong khi đó, các ngân hàng thương mại thì yêu cầu doanh nghiệp phải có chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, phải có Giấy phép xây dựng, dự án phải có tính khả thi thì mới được vay tín dụng.

Đại diện HoREA cho rằng, chỉ cần các ngân hàng thương mại xem xét “nới tay” một chút cho doanh nghiệp được vay tín dụng để bù đắp tài chính trong khi có dự án đầu tư bảo đảm tính khả thi hoặc có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của các thửa đất đã nhận chuyển nhượng trong dự án và doanh nghiệp chấp nhận thị giá của các sổ đỏ này do ngân hàng thương mại định giá sẽ giúp cho các doanh nghiệp vượt qua khó khăn.

Giải pháp này cũng sẽ góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 14% của năm 2023. Bởi đến ngày 15/9, tăng trưởng tín dụng nền kinh tế mới đạt gần 12,6 triệu tỷ đồng, chỉ tăng 5,56% so với cuối năm 2022, còn gần 1 triệu tỷ đồng có thể bơm vào nền kinh tế.

Tín dụng bất động sản hết 7 tháng mới tăng gần 5%

Số liệu báo cáo của NHNN trong các năm qua cho biết, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản giảm có xu hướng giảm dần trong giai đoạn 2017 - 2021.

Cụ thể, từ năm 2017 đến năm 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19), tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13 - 14%) và giữ tỷ trọng 18 - 19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.

Giai đoạn 2020 - 2021, dưới tác động của đại dịch, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn có sự tăng trưởng tuy nhiên ở mức thấp hơn những năm trước (năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%).

Song, tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực này đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Trong cơ cấu trên, hơn 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, đáng nói ở đây là chủ yếu là phân khúc giá trị cao, còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản (cho vay chủ đầu tư).

Tăng trưởng tín dụng vào bất động sản tính đến cuối năm ngoái đạt mức cao nhất trong vòng 4 năm qua và chiếm khoảng 21,2% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế (riêng hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 6,5% tổng dư nợ).

Như vậy, hơn 1/5 dư nợ nền kinh tế đã dành cho bất động sản, nghĩa là cứ 5 đồng vốn ngân hàng bỏ ra đã có 1 đồng vào bất động sản.

Bước sang năm 2023, cùng với những khó khăn chung của thị trường, vốn tín dụng bất động sản có xu hướng tăng chậm lại. Số liệu mới đây của NHNN cho biết, tính đến hết tháng 7/2023, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực này đạt hơn 2,7 triệu tỷ đồng, tăng gần 5% so với cuối năm 2022 (tức có thêm khoảng 130.000 tỷ đồng).