Lãi suất đang giảm, chính sách đang ngấm nhưng vẫn khó đoán định thời điểm bất động sản phục hồi

Một số động thái của Ngân hàng Nhà nước thời gian gần đây cho thấy chính sách tiền tệ đang chuyển từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”. Lãi suất điều hành về cơ bản đã giảm khoảng 2% trong 4 tháng vừa qua, lãi suất liên ngân hàng đã và đang giảm tương đối thấp chứng tỏ thanh khoản ngân hàng tương đối dồi dào. Nhà điều hành cũng đang hút tiền về để điều tiết thanh khoản.

Trên thị trường bất động sản, chưa bao giờ có nhiều chính sách hỗ trợ được đưa ra như thời gian vừa qua. Trong đó phải kể đến Nghị định 08, Nghị quyết 33, Nghị định 10 và Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội,… Các luật liên quan đến bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, cũng đang được góp ý, sửa đổi.

Trong bối cảnh này, tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu (sáng 28/9), TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, hiện nay cơ hội cho bất động sản đang nhiều hơn thách thức vì khó khăn lớn nhất thì thị trường bất động sản đã vượt qua.

"Thị trường bất động sản đã và đang phục hồi. Tất nhiên so với thời điểm hoàng kim thì thị trường hiện nay mới chỉ phục hồi được khoảng 20 - 30%", chuyên gia nói.

Vị này dự báo, thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024. Bởi lãi suất đã và đang giảm, độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn. Đặc biệt là 4 luật liên quan sẽ được Quốc hội thông qua trong tháng 10 sắp tới. Ngoài ra, sang năm, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn. 

Điểm "tử huyệt" cần xử lý

Dưới góc nhìn thận trọng hơn, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ cho rằng thị trường bất động sản hiện đang có hai vấn đề phải tập trung xử lý.

Thứ nhất là việc thiếu nguồn cung nhà ở, có những dự án triển khai nhiều năm nhưng chưa hoàn thành. Vấn đề này theo chuyên gia nằm ở khâu quản lý.

Thứ hai, khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Bởi hiện nay phân khúc thiếu nhất là nhà ở giá rẻ, cần phải bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường được phát triển dựa trên giá trị thực.

"Tuy nhiên đối với vấn đề này, nói thực hiện nay chúng ta vẫn chưa làm được. Mặc dù chúng ta cũng đã tập trung xử lý cho một số doanh nghiệp nhưng thị trường nhà ở giá rẻ vẫn chưa có tiến triển nào về thủ tục, chính sách, tài chính. Tôi cho rằng nên tập trung vào phân khúc này vì đây mới là “tử huyệt” cần xử lý để thị trường bất động sản phản ứng và đi lên", chuyên gia nhận định.

Thứ ba là vấn đề tài chính, cần phải có quỹ cho vay nhà ở hoặc quỹ tín thác nhà ở. "Nếu hiện nay ngân hàng đang thừa tiền, chúng ta có thể phát hành trái phiếu Chính phủ để ngân hàng mua, sau đó thành lập quỹ để cho vay mua nhà ở giá rẻ, cho người mua nhà vay trực tiếp", vị này nói.

Bên cạnh đó, theo chuyên gia, không nên để cho những nhà phát triển bất động sản giá rẻ bị thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương  mại. Ví dụ quy định lợi nhuận chỉ 15%, nhà phát triển phải xác định ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì phải gánh nhiều trách nhiệm nên chủ đầu tư mới không muốn làm.

"Mới đây có một doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất trên thị trường, đợt 1 phát hành 10.000 tỷ đồng, đợt 2 phát hành 2.000 tỷ đồng, tuy nhiên chỉ bán được 800 tỷ đồng cho thấy niềm tin thị trường khá thấp. Tôi hy vọng đợt phát hành sắp tới doanh nghiệp này bán được thêm thì quý III/2024 thị trường bất động sản mới có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên cũng phụ thuộc rất lớn vào hành động của Chính phủ", ông Nghĩa nói.

Còn theo dự báo của TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, từ cuối năm 2023 đến nửa đầu năm 2024 sẽ thấy nhiều hơn các điểm sáng trên thị trường bất động sản.

Vị này cho rằng thị trường địa ốc quý II và quý III năm sau sẽ phục hồi hơn so với thời điểm năm 2018. Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp vẫn chiếm ưu thế. 

Với phân khúc nhà ở thương mại, các dự án đã tồn tại trước dự báo vẫn còn khó khăn do vướng mắc liên quan đến pháp lý. Trong đó, vướng mắc về việc dự án phải có đất ở để được chấp thuận chủ đầu tư là vướng mắc lớn nhất.

Với các dự án nhà ở thương mại mới, ông Khôi hy vọng việc hoàn thiện luật tới đây sẽ giúp các dự án dễ dàng hơn trong việc phát triển.