Thấy gì từ thương vụ Hoành Sơn thâu tóm “đất vàng”?

Với vụ thâu tóm tài sản có vị trí và giá trị “vô giá” là lô đất 231 Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân – Hà Nội), cái tên Hoành Sơn đang khuấy sóng thị trường địa ốc.

thay gi tu thuong vu hoanh son thau tom dat vang

Đơn vị tính%. Số liệu đến tháng 7/2016. Nguồn: Vinachem.

Dù chưa có quy hoạch cụ thể, chi tiết về việc xây dựng như thế nào, mật độ bao nhiêu, bao nhiêu đất dành cho tiện ích công cộng, nhà trẻ… của lô đất hơn 6ha này, nhưng giới đầu tư đang rất tập trung quan tâm đối với thương vụ này.

Sao không định giá độc lập ?

Việc hợp tác đầu tư cùng CTCP Cao su Sao Vàng (SRC) thông qua hình thức 2 bên cùng góp vốn thành lập Cty mới, khai thác lô đất vàng ở vị trí đặc địa của một quận trung tâm thủ đô và Cao su Sao vàng (SRC) được thụ hưởng 1 khoản tiền để hỗ trợ di dời.

Một chuyên gia tư vấn chiến lược nói với DĐDN, xét về mặt pháp lý, không vi phạm quy định nào. Tuy nhiên, có một số điểm trong thương vụ này, đứng ở góc độ cổ đông nhỏ lẻ và một số chuyên gia đang đặt câu hỏi.

Tại sao việc định giá lô đất vàng 231 Nguyễn Trãi của SRC, trước khi lựa chọn nhà đầu tư hoặc đối tác đầu tư, không thực hiện chặt chẽ để tránh thất thoát đúng như chất vấn của cổ đông, trong khi SRC hoàn toàn có thể làm điều đó một cách đơn giản thông qua thuê một đơn vị tư vấn định giá độc lập ?

"720 tỷ đồng là số tiền chi phí hỗ trợ di dời mà một đối khác đề nghị trả cho SRC , gần gấp đôi số tiền mà Hoành Sơn đưa ra hiện nay".

Được biết, năm 2008- 2009, dự án này đã được SRC manh nha triển khai với dự kiến lập liên doanh cùng 2 đối tác khác, và đã có đối tác đề nghị chi phí hỗ trợ di dời là 720 tỷ đồng, tương đương 12,4 triệu/m2, gần gấp đôi con số mà Hoành Sơn sẽ hỗ trợ SRC khi đi vào góp vốn liên doanh để khai thác hiện nay. Vậy, liệu giá đất ở khu vực này có thực giảm xuống chỉ còn một nửa so với mấy năm trước và SRC đã khảo sát giá các dự án xung quanh?

Một vài so sánh

Việc lãnh đạo SRC trả lời cổ đông rằng mức giá 435 tỷ đồng mà Hoành Sơn hỗ trợ di dời mà dựa trên giá một DN mua các nhà máy lân cận như mức 6 triệu đồng/m2 tại nhà máy Xà Phòng Hà Nội, vẫn cho thấy sự “sơ sài” của lãnh đạo SRC, trong đó có sự “lơ là” khó hiểu của Tập đoàn Hóa chất VN, đơn vị đang nắm cổ phần sở hữu tại SRC và là cổ đông Nhà nước chi phối. Bởi, căn cứ giá của 1 DN duy nhất để làm cơ sở tính giá của DN mình, đó là điều chưa hợp lí cho dù có gần cùng vị trí.

Ngay cả khi so sánh vị trí này với dự án trùng khu đất Nhà máy Xà phòng ở 233, 233B Nguyễn Trãi và mở rộng tới khu đất 235 của nhà máy Thuốc lá Thăng Long, thì dù cùng khu vực, giá trị thâu tóm mỗi dự án về lý thuyết lẫn thực tế vẫn không thể so sánh theo kiểu “cào ngang”, mà phụ thuộc rất nhiều yếu tố như vị trí cụ thể, quy mô, diện tích dự án, những lợi ích mà dự án được thừa hưởng…

Theo nghĩa đó, một dự án được thâu tóm khi “xung quanh chưa có gì” đương nhiên không thể có giá tương tự giá một dự án đã được thừa hưởng những tác động “đòn bẩy” đối với đất đai, môi trường sống khu vực nhờ những dự án xung quanh lẫn bệ đỡ hạ tầng giao thông sát tuyến metro sẽ rút ngắn khoảng cách đi lại đáng kể.

Ngoài 435 tỷ đồng, SRC được gì?

Cũng vào giai đoạn trước, khi Vinachem còn nắm sở hữu cổ phần SRC trên 51%, đã phủ quyết kế hoạch hỗ trợ di dời SRC để nhượng chỗ cho liên doanh dự kiến với mức phí hỗ trợ tính là 12,5 triệu đồng/1m2, cao hơn hẳn so với hiện nay, và Vinachem cho rằng cần có định giá rõ lô đất và thẩm định năng lực đối tác. Vậy tại sao hiện nay vẫn với vị trí cổ đông lớn nhất (nắm hơn 36%), Vinachem lại không có tiếng nói trong quyết định này? Bên cạnh số tiền hỗ trợ di dời bị “teo đi” gần nửa, Cty liên doanh mà 2 bên dự kiến góp vốn cũng có số vốn điều lệ khá khiêm tốn. Cụ thể, CTCP Sao Vàng – Hoành Sơn sẽ có vốn điều lệ 100 tỷ đồng, trong đó SRC góp 26% và sẽ thoái vốn khi dự án kết thúc.

Ngay cả số cổ phần 26% tương đương 26 tỷ đồng góp vốn điều lệ trong liên doanh Sao Vàng – Hoành Sơn, theo lãnh đạo SRC cũng sẽ do đối tác “nộp hộ”. Vậy “nộp hộ” theo nghĩa nào? Xem thêm điều khoản, thì Hoành Sơn cho vay để góp vốn lãi suất 0% trong 36 tháng, sau thời hạn vay, SRC sẽ chuyển nhượng vốn góp.

Song song với nội dung trên, hai bên còn có điều khoản thỏa thuận là SRC sẽ thoái vốn khi dự án kết thúc. Nói cách khác “nhiệm vụ” của Cty này được thành lập là để đầu tư phát triển khu hỗn hợp, bao gồm TTTM – Dịch vụ- Văn phòng- Căn hộ cao cấp để bán và cho thuê tại 231 Nguyễn Trãi. Xây – bán hoàn tất thì dự án sẽ kết thúc hay dù chưa xây – bán hoàn tất nhưng kết thúc 36 tháng (thời hạn vay 26 tỷ góp vốn ban đầu) thì SRC cũng đều sẽ rời cuộc chơi, cắt đứt “liên quan” tới lô đất vàng này. Vậy nếu có khoản cho thuê, lợi ích từ nguồn cho thuê từ dự án tương lai, , khi SRC rời cuộc, sẽ thuộc về ai? Và nếu nói rằng đây chỉ là “lách luật” bởi không thể chuyển nhượng tài sản Nhà nước, thì lô đất này thực tế thuộc quyền sở hữu của ai, Nhà nước làm sao “đòi lại”? Sơ lược thú vị về đối tác Hoành Sơn được chọn mà ông Mai Chiến Thắng, TGĐ của SRC đã trấn an cổ đông rằng “Hoành Sơn là đối tác có năng lực tài chính và đã làm với Tập đoàn hóa chất Việt Nam nhiều dự án”.

Có thể nói, quá trình khởi nghiệp của ông chủ Hoành Sơn với “điểm nhấn” phất lên nhờ phân phối phân bón và trở thành đại lý lớn của phân bón Lâm Thao có lẽ cũng đã phác thảo phần nào mối quan hệ của Hoành Sơn với Vinachem. Ngoài Lâm Thao, Vinachem hiện đang là cổ đông chi phối hoặc 100% sở hữu một chuỗi các DN phân bón, đạm khắp Bắc tới Nam. Thú vị hơn nữa, trong danh sách các Cty con của Vinachem, còn có Xà phòng Hà Nội, Bột giặt LIX, đều là những DN đã từng hoặc đang có liên quan đến DN thâu tóm, đầu tư các dự án ở ngay khu vực 231-235 Nguyễn Trãi.

Lê Mỹ

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp

Link bài gốc