Thấy gì từ thương vụ Hoành Sơn thâu tóm “đất vàng”?

Đơn vị tính%. Số liệu đến tháng 7/2016. Nguồn: Vinachem.

Dù chưa có quy hoạch cụ thể, chi tiết về việc xây dựng như thế nào, mật độ bao nhiêu, bao nhiêu đất dành cho tiện ích công cộng, nhà trẻ… của lô đất hơn 6ha này, nhưng giới đầu tư đang rất tập trung quan tâm đối với thương vụ này.

Sao không định giá độc lập ?

Việc hợp tác đầu tư cùng CTCP Cao su Sao Vàng (SRC) thông qua hình thức 2 bên cùng góp vốn thành lập Cty mới, khai thác lô đất vàng ở vị trí đặc địa của một quận trung tâm thủ đô và Cao su Sao vàng (SRC) được thụ hưởng 1 khoản tiền để hỗ trợ di dời.

Một chuyên gia tư vấn chiến lược nói với DĐDN, xét về mặt pháp lý, không vi phạm quy định nào. Tuy nhiên, có một số điểm trong thương vụ này, đứng ở góc độ cổ đông nhỏ lẻ và một số chuyên gia đang đặt câu hỏi.

Tại sao việc định giá lô đất vàng 231 Nguyễn Trãi của SRC, trước khi lựa chọn nhà đầu tư hoặc đối tác đầu tư, không thực hiện chặt chẽ để tránh thất thoát đúng như chất vấn của cổ đông, trong khi SRC hoàn toàn có thể làm điều đó một cách đơn giản thông qua thuê một đơn vị tư vấn định giá độc lập ?

"720 tỷ đồng là số tiền chi phí hỗ trợ di dời mà một đối khác đề nghị trả cho SRC , gần gấp đôi số tiền mà Hoành Sơn đưa ra hiện nay".

Được biết, năm 2008- 2009, dự án này đã được SRC manh nha triển khai với dự kiến lập liên doanh cùng 2 đối tác khác, và đã có đối tác đề nghị chi phí hỗ trợ di dời là 720 tỷ đồng, tương đương 12,4 triệu/m2, gần gấp đôi con số mà Hoành Sơn sẽ hỗ trợ SRC khi đi vào góp vốn liên doanh để khai thác hiện nay. Vậy, liệu giá đất ở khu vực này có thực giảm xuống chỉ còn một nửa so với mấy năm trước và SRC đã khảo sát giá các dự án xung quanh?

Một vài so sánh

Việc lãnh đạo SRC trả lời cổ đông rằng mức giá 435 tỷ đồng mà Hoành Sơn hỗ trợ di dời mà dựa trên giá một DN mua các nhà máy lân cận như mức 6 triệu đồng/m2 tại nhà máy Xà Phòng Hà Nội, vẫn cho thấy sự “sơ sài” của lãnh đạo SRC, trong đó có sự “lơ là” khó hiểu của Tập đoàn Hóa chất VN, đơn vị đang nắm cổ phần sở hữu tại SRC và là cổ đông Nhà nước chi phối. Bởi, căn cứ giá của 1 DN duy nhất để làm cơ sở tính giá của DN mình, đó là điều chưa hợp lí cho dù có gần cùng vị trí.

Ngay cả khi so sánh vị trí này với dự án trùng khu đất Nhà máy Xà phòng ở 233, 233B Nguyễn Trãi và mở rộng tới khu đất 235 của nhà máy Thuốc lá Thăng Long, thì dù cùng khu vực, giá trị thâu tóm mỗi dự án về lý thuyết lẫn thực tế vẫn không thể so sánh theo kiểu “cào ngang”, mà phụ thuộc rất nhiều yếu tố như vị trí cụ thể, quy mô, diện tích dự án, những lợi ích mà dự án được thừa hưởng…

Theo nghĩa đó, một dự án được thâu tóm khi “xung quanh chưa có gì” đương nhiên không thể có giá tương tự giá một dự án đã được thừa hưởng những tác động “đòn bẩy” đối với đất đai, môi trường sống khu vực nhờ những dự án xung quanh lẫn bệ đỡ hạ tầng giao thông sát tuyến metro sẽ rút ngắn khoảng cách đi lại đáng kể.