Phân khúc này dự báo vẫn nóng trong năm 2022 nhờ hai động lực

Trong báo cáo mới đây, Công ty chứng khoán VNDirect dự báo, giá thuê đất sẽ tiếp đà tăng 6 - 10% so với cùng kỳ trong 2021 ở cả phía Nam và Bắc, trong bối cảnh nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế. Trong năm nay, phân khúc này sẽ duy trì được sức hút với hai động lực trong 2022 gồm nhu cầu cao và đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới.

Ngoài ra, theo công ty chứng khoán này, thị trường bất động sản khu công nghiệp năm 2022 còn được thúc đẩy nhờ vào 4 xu hướng lớn.

Thứ nhất là việc đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng. VNDirect cho rằng, việc giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 sẽ tăng 20 - 30% so với giải ngân thực tế năm 2021 cùng với hàng loạt dự án hạ tầng lớn sẽ là động lực cho nhóm bất động sản khu công nghiệp.

Hiện Quốc hội đã thông qua gói kích thích kinh tế trị giá 347.000 tỷ đồng. Trong đó, nguồn vốn thực hiện nhóm giải pháp phát triển kết cấu hạ tầng lên tới 113.850 tỷ, tập trung vào phát triển 13 dự án giao thông quan trọng (dự kiến 103.164 tỷ).

Ngoài ra, trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025, phân bổ vốn cho phát triển hạ tầng giao thông tiếp tục được chú trọng với 570.412 tỷ, chiếm 52% tổng vốn đầu tư từ ngân sách. Chính phủ cũng đang đặt mục tiêu cả nước sẽ sở hữu 3.000 km cao tốc đến cuối năm 2025. Do đó, các gói đầu tư công sắp tới sẽ tập trung giải ngân vào hàng loạt cao tốc, trọng tâm là tuyến cao tốc Bắc - Nam.

Thứ hai là xu hướng mở rộng sản xuất được thúc đẩy bởi doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. Đơn vị này dự báo, vốn FDI vào Việt Nam phục hồi mạnh trong năm 2022 nhờ vào kế hoạch nối lại các chuyến bay thương mại quốc tế từ đầu năm. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và chuyên gia quay trở lại Việt Nam và thúc đẩy đầu tư trong năm tới.

Mặt khác, Việt Nam vẫn là một địa điểm hấp dẫn với các công ty nước ngoài trong chiến lược "Trung Quốc+1" nhờ các lợi thế như giá nhân công cạnh tranh và dân số lớn. Việt Nam cũng được hưởng lợi nhờ việc ký kết các hiệp định thương mại tự do (FTA) như CPTPP, EVFTA, RCEP,...

Ngoài ra, doanh nghiệp nước ngoài và nội địa đang tích cực mở rộng sản xuất nhờ nền tảng sản xuất vững chắc của Việt Nam như LG Electronics, Intel, Mitsubishi Motors, O.N Vina.

Thứ ba là việc thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất khu công nghiệp cho các dịch vụ kho bãi.

Theo Bộ Công Thương, doanh thu từ thương mại điện tử của Việt Nam đang có tốc độ tăng trưởng kép ước tính đạt 44,9% lên 52 tỷ USD trong giai đoạn 2020 - 2025. Còn theo CBRE châu Á, doanh thu từ thương mại điện tử đạt 25-27 tỷ USD sẽ yêu cầu thêm khoảng 350.000 m2 diện tích kho mới, tương đương với yêu cầu hơn 700.000 m2 kho bãi trong năm 2025 cho Việt Nam. 

Bên cạnh đó, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai.

Chi phí vận tải tăng cao hơn nhiều so với chi phí kho bãi, chiếm đến 45-70% tổng chi phí chuỗi cung ứng, trong khi chi phí tài sản cố định chỉ chiếm 3-6%. Do vậy, báo cáo đánh giá, kho bãi có vị trí gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ.

Xu hướng cuối cùng là việc đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng và Bắc Trung Bộ - Duyên hải miền Trung.

Nguồn cung đất khu công nghiệp dự kiến tăng 44.760 ha trong giai đoạn 2022 - 2025 để đáp ứng nhu cầu thuê đất đang ngày càng mạnh mẽ tại Việt Nam, trong đó sẽ đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại các khu vực này. Bên cạnh đó, VNDirect đánh giá, nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục thu hút trong năm 2022 với việc hàng loạt các chủ đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội gia nhập vào thị trường.

Đơn vị này dẫn số liệu từ dự báo của CBRE rằng, tăng trưởng lợi nhuận kép của nguồn cung mới nhà kho và nhà xưởng xây sẵn lần lượt là 22% và 14% ở phía Nam, còn ở phía bắc là 46% và 10% trong giai đoạn 2021 - 2023.

Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers cũng đưa ra dự báo, xét theo kịch bản lạc quan nhất khi các hoạt động kinh tế được khôi phục hoàn, các phân khúc cũng sẽ hồi phục với tốc độ không giống nhau.

Trong đó, bất động công nghiệp là một trong những phân khúc sẽ có nhiều ưu thế để lấy lại và tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ ngay trong năm 2022.

Đồng quan điểm, ông Chí Vũ, Trưởng Bộ phận Môi giới Dịch vụ Khu Công nghiệp Colliersđánh giá, trong năm 2022, nhiều khả năng bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tỏa sáng. 

Sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc cũng như một loạt Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) được ký kết đã làm gia tăng nhu cầu về đất công nghiệp trên cả nước. Bên cạnh đó, các dịch vụ nhà xưởng, kho bãi, với đà tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử, mảng dịch vụ logistics cũng hứa hẹn tiềm năng lớn.