Nhà đất

[Phần 2] Quy hoạch Thủ Thiêm ngày càng xa rời mục đích xây dựng trung tâm tài chính ban đầu

Hiện nay, Thủ Thiêm đang chia thành nhiều khu vực, mỗi khu do một nhà đầu tư tư nhân nắm giữ quyền phát triển dự án. Những dự án này chủ yếu là xây dựng căn hộ để bán khiến quy hoạch Thủ Thiêm bị xa rời mục tiêu ban đầu là xây dựng thành khu trung tâm mới.

	Bị quy làm sai vụ Thủ Thiêm, nguyên KTS trưởng TP.HCM lên tiếng
	Kết luận vụ Thủ Thiêm: TP HCM giao đất cho 51 dự án 'ăn' vào đất Khu TĐC 160ha đã được Thủ tướng phê duyệt

Bài viết dưới đây là Phần 2 trong dòng bài về vấn đề Quy hoạch Thủ Thiêm từ chia sẻ của KTS Ngô Viết Nam Sơn. Bài viết chỉ thuần túy là điểm nhìn từ góc độ của một nhà quy hoạch, tạm quên đi những yếu tố vướng mắc hiện tại (như thiếu vốn đầu tư, khó khăn trong giải phóng mặt bằng…).

“Bộ mặt” Thủ Thiêm từ khi hòa bình lập lại

phan 2 quy hoach thu thiem ngay cang xa roi muc dich xay dung trung tam tai chinh ban dau

TS. KTS. Ngô Viết Nam Sơn phân tích về các bản quy hoạch Thủ Thiêm từ sau năm 1975 đến nay.

Sau năm 1975, Sài Gòn đổi tên thành TP HCM, đất nước hoàn toàn thống nhất, đô thị Sài Gòn “nở” ra rất nhiều, trước chỉ có Sài Gòn, Gia Định, Chợ Lớn thì sau năm 1975, không chỉ ba nơi này nhập lại thành một mà còn gia tăng thêm Cần Giờ ở phía Bắc… Những khu vực như Gò Vấp, Tân Bình… trước là đồng ruộng thì đến thời điểm này đều thành các đô thị đông đúc. Với quy mô mới, TP HCM buộc phải tính đến chuyện phát triển Thủ Thiêm.

Giai đoạn này, bản quy hoạch Thủ Thiêm đầu tiên được thành hình là quy hoạch năm 1996 được Thủ tướng Võ Văn Kiệt phê duyệt. Quy hoạch này cũng hướng đến phát triển Thủ Thiêm thành trung tâm mới của TP HCM đối trọng với khu trung tâm hiện hữu ở quận 1 và quận 3. Các chức năng chính được xác định là kinh tế, tài chính, hành chính; bao gồm các khu đa chức năng, khu dân cư, khu công cộng…

Theo bản quy hoạch này, Thủ Thiêm sẽ rộng 770 ha, có 7 khu chức năng, dân số dự kiến 245.000 người, chỉ có một khu nhà ở cao cấp ở phía Bắc bán đảo và khu tái định cư... Các nhà lập quy hoạch khi đó đã bàn đến chuyện làm xa lộ Đông – Tây bởi họ nhận ra sự quan trọng của việc kết nối hai bờ Đông – Tây của sông Sài Gòn, dọc xa lộ này sẽ bố trí các cao ốc 30 - 100 tầng. Tuy nhiên, thời điểm này còn kẹt có cảng Sài Gòn, Tân Cảng và Ba Son nên buộc phải bàn đến chuyện làm tunnel (đường hầm) ngầm để không ảnh hưởng đến sự đi lại của tàu thuyền.

KTS. Ngô Viết Nam Sơn cung cấp ảnh năm 2003 cho thấy, dân cư Thủ Thiêm chỉ tập trung chủ yếu ở đường Lương Định Của (quận 2). Nguyên nhân là bởi cuối đường này đối trọng với trung tâm thành phố, có bến phà qua sông nên người dân có thể đi qua lại làm việc thuận lợi hơn. Cũng trong năm 2003, thành phố tổ chức cuộc thi thiết kế và Sasaki thắng giải, bản thiết kế của công ty đã được tổ chức thành một bản quy hoạch mới cho Thủ Thiêm.

Theo đó, diện tích quy hoạch 737 ha, 130.000 dân, ít hơn một nửa so với quy hoạch trước. Trung tâm bán đảo Thủ Thiêm sẽ có 5 khu vực chính gồm: lõi trung tâm, khu đa chức năng, khu dân cư phía Bắc, khu dân cư phía Đông và khu sinh thái.

Ban đầu, bản quy hoạch cũng xây dựng một trung tâm hành chính cho TP HCM ở phía Đông. Tuy nhiên sau đó thành phố rút lại, chỉ muốn phát triển trung tâm hành chính ở quanh khu vực UBND cũ, còn khu vực vốn định làm trung tâm tài chính mới tại phía Đông lại được chuyển thành khu dân cư.

KTS đánh giá đây là một quyết định hơi sai lầm, vì nếu chỉ phát triển trung tâm tài chính ở quanh UBND cũ thì đất đã không còn, nếu xây cao lên lại phá hoại di sản. TP HCM cần một trung tâm hành chính – tài chính mới, điều này không những góp phần phát triển Thủ Thiêm mà còn giúp đảm đương cả môt đô thị lớn gấp nhiều lần Sài Gòn trước đây.

Ông nhận định, thời điểm năm 2003 đường tunnel vẫn chưa được làm, trong khi đó đã có quyết định di dời cảng Ba Son và Sài Gòn. Chúng ta có thể dừng làm đường hầm qua sông Sài Gòn, chấp nhận đền bù thiệt hại cho nhà đầu tư dự án và thay đổi quy hoạch theo hướng làm thêm các cây cầu kết nối hai bờ. Phương án này tiết kiệm chí phí và hiệu quả kết nối cao hơn việc làm hầm rất nhiều.

Đến năm 2007, TP HCM tổ chức một cuộc thi quy hoạch khác, lần này công ty Niken-sake thắng giải với quy hoạch bờ Tây sông Sài Gòn. Quy hoạch tạo thành 5 phân khu: lõi trung tâm tài chính (màu vàng), khu văn hóa lịch sử (màu cam), khu thấp tầng, khu bờ Tây sông Sài Gòn và khu lên tầng. Định hướng chiến lược của bàn quy hoạch này là cao tầng hóa bờ sông.

Theo KTS. Nam Sơn, cao tầng hóa khu bờ sông ảnh hưởng rất lớn đến việc quy hoạch chung hai bờ, thực tế dự án này đã “giết” dự án kia, trong khi lẽ ra phải quy hoạch làm sao để hai dự án hỗ trợ, chứ không phải "triệt tiêu" lẫn nhau. Dù quy hoạch này có đem lại lợi ích nhất định cho thành phố, nhưng nếu nhìn bao quát thì đây không phải là phương án tối ưu, cũng không phải là lợi ích cao nhất cho TP HCM.

Những bản quy hoạch thời kỳ này đều phân định rạch ròi hai bờ Đông – Tây của sông Sài Gòn thành hai dự án riêng độc lập, tuy nhiên kinh nghiệm các nước cho thấy nên quy hoạch đồng thời hai bờ sông để hai phía cùng phát triển tương hỗ, hài hòa với nhau.

“Lẽ ra từ năm 2003 TP HCM đã phải lập một bản quy hoạch chung cho hai bờ sông Sài Gòn, nhưng thực tế lại tách thành hai dự án riêng, quy hoạch theo ranh giới hành chính. Nếu quy hoạch hai bờ cùng lúc thì việc chọn đặt cầu ở đâu, quy mô như thế nào rất quan trọng. Việc quy hoạch riêng hai phía bờ sông bỏ lỡ cơ hội rất lớn, dù chuyên gia nước ngoài có giỏi đến mấy nhưng nếu đề bài sai họ sẽ bị trói chân trói tay và vẫn sẽ đưa ra đáp án sai”, ông nói.

Sau đó năm 2011, thành phố có mời KTS. Foster Partners sang Việt Nam nghiên cứu việc xây dựng khu trung tâm tài chính Thủ Thiêm. Tuy nhiên, đề án này cũng bị “trói tay” khá nhiều khi mà quy hoạch trung tâm tài chính nhưng lại giới hạn chiều cao xây dựng, cả Thủ Thiêm chỉ có một tòa cao ốc dự kiến hơn 80 tầng, còn lại đa số những công trình ở trung tâm chỉ có chiều cao 40 tầng. Trong khi đó, phía Tây thành phố đã có rất nhiều tòa nhà cao từ 50 - 80 tầng…

KĐT mới Thủ Thiêm đang như "loạn 12 sứ quân"

Hiện nay, Thủ Thiêm đang chia thành nhiều khu vực, mỗi khu do một nhà đầu tư tư nhân nắm giữ quyền phát triển dự án: Sala Đại Quang Minh 5.600 căn hộ, New City 1.200 căn, Thủ Thiêm Lakeview 4.500 căn, Riverfront Residences 570 căn, Marina Bay 1.000 căn, Empire City gần 4.000 căn, Khu tái định cư Bình Khánh 12.500 căn, Khu phức hợp Sóng Việt…

Những dự án này chủ yếu là xây dựng căn hộ để bán khiến quy hoạch Thủ Thiêm bị xa rời mục tiêu ban đầu là xây dựng thành khu trung tâm mới, kích thích nhiều tập đoàn quốc tế hàng đầu thế giới vào xây dựng các cao ốc. Nay các chủ đầu tư đều tập trung làm dự án nhà ở thì ai sẽ xây công trình công cộng, xây dựng các tháp kinh tế tài chính?

Những dự án nhà ở đang chia 5 xẻ 7 Thủ Thiêm, khiến quy hoạch nơi đây ngày càng xa rời mục tiêu xây dựng trung tâm tài chính ban đầu.

“Theo quy hoạch được duyệt, trong những dự án này đều có phần các công trình công cộng, nhưng chủ đầu tư chưa xây dựng, họ xây nhà bán trước, công trình công cộng luôn đi sau. Thủ Thiêm trở thành khu “bedroom city” – khu ở thực sự. Điều này khiến tiềm năng trở thành trung tâm tài chính mới của Thủ Thiêm bị uổng phí”, KTS. Nam Sơn nhận xét.

Theo phân tích của ông, việc quy hoạch Thủ Thiêm đang phải chịu áp lực lớn vì khi giải tỏa mặt bằng làm dự án, nhà nước buộc phải vay tiền các đơn vị quốc tế để đền bù cho người dân. Giải tỏa xong, mỗi ngày số tiền phải trả tùy theo giai đoạn sẽ là từ 3 - 5 tỷ đồng/ngày, tính chung gần 20 năm thì số tiền phải trả sẽ là một con số vô cùng lớn. Vì vậy, thành phố buộc phải chọn hướng giao đất cho nhà đầu tư thực hiện các dự án này.

“Theo tôi, thà có động tĩnh xây dựng thực sự còn hơn không. Việc xây dựng các dự án ở Thủ Thiêm hiện nay không sai, nhưng tôi rất tiếc. Nếu chúng ta có chiến lược nhất quán, phát triển đồng thời hai bờ Đông - Tây thì chắc chắn ta sẽ không phải rơi vào thế bị động như thế này. Hiện nay, Thủ Thiêm như “loạn 12 sứ quân”, mỗi ông lớn địa ốc phát triển một dự án. Chưa kể, trong quá trình làm, hầu hết những đại gia này đều xin điều chỉnh quy hoạch hết, mỗi người điều chỉnh một ít thì Thủ Thiêm sẽ không còn là Thủ Thiêm nữa”, vị chuyên gia quy hoạch tiếc nuối.

phan 2 quy hoach thu thiem ngay cang xa roi muc dich xay dung trung tam tai chinh ban dau

Cùng là 20 năm phát triển nhưng diện mạo của khu phố Đông Thượng Hải và khu phố Đông Sài Gòn lại có tốc độ thay đổi rất khác nhau. (Kéo chuột sang trái hoặc phải khung hình để xem toàn ảnh)

Hình ảnh KTS. Nam Sơn cung cấp cho thấy, Thủ Thiêm sau hai thập niên cũng chỉ có thêm một số công trình. Ông khẳng định, thời gian 20 năm đáng lẽ có thể làm gấp nhiều lần hơn thế, chúng ta đã bỏ qua quá nhiều cơ hội. Thủ Thiêm lẽ ra có thể phát triển gấp trăm, gấp ngàn lần hiện nay và khi đó bộ mặt của TP HCM đã khác…