[Phần 2] Bong bóng bất động sản toàn cầu dần đi vào hồi kết?
Giá BĐS đang được "thổi căng" và loại hình đầu tư đang thay đổi rất nhanh
Doug Harmon, Chủ tịch công ty bất động sản Cushman & Wakefield (Anh), cho rằng "hoạt động thể chế hóa" ngành bất động sản đồng nghĩa với việc "trò chơi đã thay đổi". "Bất động sản đã trở thành một lĩnh vực nhàm chán và kỉ luật hơn, tuy nhiên nền tảng lại mạnh mẽ hơn".
Tuy nhiên, dòng vốn dồi dào cũng khiến quá trình khai thác bất động sản trở nên liều lĩnh, đẩy giá tăng cao tại những phân khúc thị trường ít tiềm năng như nhà cho thuê tại Wilmington, Delaware hoặc kho vận ở Cộng hòa Séc. Thậm chí, dòng tiền đã tìm đến cả những loại hình bất động sản "thay thế", chẳng hạn như nhà ở sinh viên, viện dưỡng lão và trung tâm chăm sóc sức khỏe.
Nhà phân tích Mike Prew của công ty dịch vụ tài chính Jefferies tại London cho hay, "Bất động sản đang được định giá ở mức rất cao và giá thuê ở nhiều phân khúc tăng mạnh, đặc biệt là văn phòng".
Một vài ý kiến cho rằng, các nhà đầu tư quá lạc quan về báo cáo tăng trưởng cho thuê trong tương lai để lý giải cho việc giá cả bất động sản leo thang. Nhưng họ chưa tính đến việc sử dụng không gian văn phòng và bán lẻ như thế nào cho hiệu quả hơn. Thực tế cho thấy, ngay cả tại những nền kinh tế đang tăng trưởng mạnh mẽ, một số doanh nghiệp cũng phải thu hẹp mô hình kinh doanh.
Một nhân viên ngân hàng tại Mỹ chia sẻ rằng người này đã bị sốc khi biết giá bất động sản ở Thượng Hải bị "thổi căng" đến mức tương đương với giá ở London hay New York, bất chấp thành phố châu Á này non trẻ và biến động nhiều hơn.
"Tôi nghĩ đây có lẽ là lần đầu tiên kể từ trước cuộc khủng hoảng kinh tế, có thể thị trường bất động sản đang gửi tín hiệu nào đó. Diễn biến hiện tại khiến tôi phải ngập ngừng và cảm thấy khó khăn để hiểu được chuyện gì đang xảy ra", nhân viên ngân hàng trên nói.
Cửa hàng Lord & Taylor trên đại lộ Fifth Avenue (New York) đã đóng cửa. (Ảnh: AP)
Vào năm 2007, Lord & Taylor, cửa hàng lâu đời trên đại lộ Fifth Avenue (New York), được công nhận là điểm nhấn của thành phố. Thời điểm đó Ủy ban bảo tồn của thành phố đã ca ngợi cửa hàng này như "một công trình hiện đại đã được công nhận trong lịch sử của các cửa hàng bách hóa".
Tuy nhiên, cửa hàng này không kịp thay đổi để thích ứng với tốc độ phát triển của thế kỉ 21. Năm 2017, Hudson's Bay (chủ sở hữu của Lord & Taylor) đã tuyên bố bán tòa nhà theo phong cách Phục hưng Italy trên cho nhà cung cấp dịch vụ văn phòng WeWork và đối tác Rhone Capital với giá 850 triệu USD nhằm thanh toán khoản nợ của Lord & Taylor.
Đây là một thương vụ điển hình để minh họa cho việc mục đích sử dụng của các tòa nhà đang thay đổi rất nhanh. Chủ tịch Jeff DiModica của ngân hàng cho vay Starwood Property Trút gọi đây là "chiến lược thương mại thông minh đối với một tòa nhà đẹp".
WeWork và Rhone Capital mua lại tòa nhà của Lord & Taylor với giá 850 triệu USD. (Ảnh: Fiancial Times)
Tuy nhiên, trước sự thay đổi về loại hình này vẫn có những quan điểm tỏ ra hoài nghi, khi cho rằng WeWork và các đối thủ đang rót quá nhiều vốn đầu tư thay vì cân nhắc kĩ lưỡng. Từ động thái của WeWork cũng đã xuất hiện các đối thủ cạnh tranh tương tự họ. Loạt đối thủ này đang lấn sân vào phân khúc trước đây từng thuộc về những người đi thuê nhà bằng tín dụng".
WeWork và xu hướng mới trên thi trường cho thuê văn phòng
WeWork, công ty được tài trợ bởi SoftBank của Nhật Bản và đang chuẩn bị cho hoạt động niêm yết. Doanh nghiệp này đã thay đổi thị trường cho thuê văn phòng bằng cách cho các công ty nhỏ và một số bộ phận của tập đoàn lớn thuê không gian làm việc chung được trang trí hợp mắt. Tuy nhiên, những hợp đồng này lẫn các thương vụ tương tự từ đối tủ Knotel đều mang tính ngắn hạn, từ đó dấy lên hoài nghi về tính ổn định của chúng.
Trong một báo cáo hồi tháng 4 về tác động của các văn phòng làm việc chung đối với cổ phiếu được thế chấp thương mại, tổ chức đánh giá tín nhiệm Standard & Poor cho biết, "Quan điểm tín dụng của chúng tôi đối với những người đi thuê địa điểm làm việc chung là tiêu cực hơn so với các doanh nghiệp theo lối truyền thống".
WeWork và loạt đối thủ không đồng tình với quan điểm trên. Họ lập luận rằng càng nhiều mối quan hệ với các tập đoàn lớn sẽ củng cố nền tảng của người đi thuê và một cuộc suy thoái (nếu thực sự diễn ra) sẽ khiến nhiều công ty chuyển sang thuê văn phòng với thỏa thuận ngắn hạn.
Những người ủng hộ mô hình của WeWork đã chỉ ra sự thay đổi đang diễn ra trên thị trường bất động sản, khi hợp đồng thuê nhà bị rút ngắn và người đi thuê ngày càng đòi hỏi nhiều thứ ở chủ nhà.
Bất động sản ở châu Âu đang bị đẩy giá lên quá cao. (Ảnh: Financial Times)
Dù bị đánh giá tiêu cực về điểm tín dụng nhưng phân khúc này là cơ hội để thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng ở những thị trường lớn như London và Manhattan. Cụ thể, tại Manhattan, phân khúc văn phòng làm việc chung chiếm đến 18% các hợp đồng cho thuê mới trong năm 2018, theo CBRE.
Quĩ nợ - nguyên nhân khiến nguồn cung dư thừa?
Ông Zell không phải là người duy nhất nhận định việc dòng vốn dồi dào sẽ tạo ra các bong bóng bất động sản tiềm năng. Nhiều chuyên gia khác đã chỉ ra rủi ro xây dựng trong khu vực nợ tư nhân, nơi các quĩ nợ (debt fund) được kiểm soát yếu kém và không rõ ràng đã phần nào lấp đầy khoảng trống do các ngân hàng để lại sau cuộc khủng hoảng tài chính.
Các quĩ nợ thường được "chống lưng" bởi giới đầu tư hoặc các hạn mức tín dụng từ ngân hàng. Đây là những tổ chức không xem việc cho vay như thế tương tự như cấp tín dụng cho bất động sản. Dòng vôn linh hoạt từ hoạt động cho vay bởi các quĩ nợ trên đã tạo ra cơn bùng nổ trong hoạt động xây dựng nhà ở cao cấp, vấn đề mà nhiều nhà phân tích đang mô tả là dư thừa nguồn cung.
Ông Josh Zegen, đồng sáng lập công ty bất động sản Madison Realty Capital (Mỹ), nhận định: "Bong bóng tín dụng có thể xuất hiện, tuy nhiên nó không đến từ các ngân hàng mà là từ các quĩ nợ. Chúng ta đã nhận thấy các vết nứt trong hệ thống, khi khoản vay không ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của công ty bất động sản".
Trong khi đó, ông Matt Borstein, Giám đốc toàn cầu về lĩnh vực bất động sản thương mại tại Deutsche Bank, cho hay thị trường nợ đang "sủi bọt". Mặc dù tỉ lệ cho vay trên giá trị đã được tuân thủ nghiêm ngặt, nhưng yếu tố linh hoạt trọng định giá cho vay (mà hiện tại dường như không có giới hạn nào) cũng xuất hiện".
Một số nhà phân tích tin rằng, bất chấp những rủi ro trên thị trường, các tòa nhà như Lord & Taylor sẽ giữ nguyên giá trị trong một thời gian nữa. Ba năm vừa qua đã khiến nhà đầu tư cứng cáp hơn. Những người từng chuẩn bị cho một cuộc khủng hoảng năm 2016 đang tụt lại phía sau các đối thủ táo bạo hơn. Bởi thực tế, không có sự cố nào thực sự xảy ra vào năm này.
