Những hệ lụy khi giao dịch bất động sản qua sàn

Trước đây, yêu cầu bắt buộc giao dịch bất động sản qua các sàn giao dịch từng được quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. Tuy nhiên, do quy định này không đồng bộ, không thống nhất, không phù hợp với hệ thống pháp luật và nhất là đã sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch, không đảm bảo công bằng và quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản nên Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã bãi bỏ quy định này.

Đến nay, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có đề cập đến nội dung: Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), không nên bắt buộc mà chỉ nên khuyến khích giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản

Ông Châu dẫn chứng về việc các nước trên thế giới không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch. Riêng tại các nước công nghiệp phát triển mà xã hội và nền kinh tế có tính chuyên môn hoá rất cao, phân công xã hội rất cao nên tuyệt đại đa số giao dịch bất động sản đều được thực hiện thông qua văn phòng môi giới một cách tự nguyện theo nhu cầu của người dân, doanh nghiệp. 

Đồng thời, người làm môi giới bất động sản phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới. Nhân viên môi giới được mở văn phòng môi giới nhưng không gọi là sàn giao dịch bất động sản. 

Điển hình như tại Mỹ có đến 99% giao dịch nhà đất được người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua văn phòng môi giới”với nhân viên môi giới có giấy phép hành nghề môi giới bất động sản (được gọi là “Real Estate Agent” hoặc cấp cao hơn là “Real Estate Broker”).

Tại Việt Nam có hơn 300.000 người môi giới nhưng chỉ có khoảng 30.000 người môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo (chỉ chiếm khoảng 10%) với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản. Ông Châu cho rằng phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu cò đất cò nhà và hiện các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều. 

Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề nên trong thời gian qua, giới đầu nậu, cò đất đã góp phần gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch ảo, tạo khan hiếm giả, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, giá nhà trên thị trường bất động sản. 

Sàn giao dịch bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản có vị trí quan trọng và rất cần thiết trong thị trường bất động sản, giữ vai trò  kết nối cung và cầu, kết nối bên bán và bên mua, bên cho thuê và bên thuê, giúp bên mua tìm kiếm được sản phẩm nhà đất phù hợp hoặc giúp bên bán tiêu thụ sản phẩm.

Sàn giao dịch về bản chất chỉ là đơn vị làm dịch vụ phục vụ cho các bên và được trả tiền phí dịch vụ nên trường hợp cá nhân có nhu cầu tìm kiếm, mua nhà đất thì có thể thuê môi giới hoặc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản.

Trường hợp chủ đầu tư nếu có nhu cầu thì có thể thuê môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản để bán sản phẩm của mình theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, tự thỏa thuận và trả phí dịch vụ.

Đồng thời, bản thân người môi giới, sàn giao dịch cũng phải tự chứng minh năng lực và uy tín để được người mua bán nhà, chủ đầu tư lựa chọn thuê thực hiện dịch vụ môi giới, giao dịch nhà đất.

Theo Chủ tịch HoREA, thực tế các sàn giao dịch bất động sản hoạt động rất đìu hiu trong các năm gần đây. Thậm chí, nhiều sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động nên Chủ tịch HoREA cho rằng việc đề xuất quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch sẽ là phao cứu sinh, tạo lại lợi thế và đặc quyền, đặc lợi cho lực lượng môi giới, sàn giao dịch.

“Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường bất động sản. Đó là vai trò kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán (là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu bất động sản) hoặc cung ứng dịch vụ mua bất động sản cho bên mua.

Nếu quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch thì sàn giao dịch từ vai trò chỉ chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua nhà đất sẽ trở thành “ông vua” của thị trường do sàn giao dịch được trao cho các quyền và lợi thế có tính đặc quyền, đặc lợi”, Chủ tịch HoREA nhận định.

Mặt khác, Chủ tịch HoREA đánh giá quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là không hợp lý, bởi lẽ sàn giao dịch không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án nhưng lại được đặc quyền bán sản phẩm của dự án. Hơn nữa, sàn giao dịch cũng là doanh nghiệp như doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nên hai bên phải bình đẳng với nhau.

Bên cạnh đó, quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch không hợp lý vì dẫn đến việc sàn giao dịch được đặc lợi khi được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp phí môi giới này cao hơn rất nhiều (có thể đến 7-8% hoặc cao hơn).

Trong khi đó, tổng giá trị giao dịch của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng mỗi năm thì ước tính mức phí dịch vụ môi giới có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm.

Một điểm lưu ý khác mà Chủ tịch HoREA chỉ ra là sàn giao dịch còn có thể vô tình chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của chủ đầu tư, bởi lẽ sàn giao dịch thường định kỳ mới chuyển tiền thanh toán của khách hàng cho chủ đầu tư dự án sau một thời gian nhất định.

Đặc biệt, sàn giao dịch còn nắm giữ được toàn bộ thông tin khách hàng mà đây là một cơ sở dữ liệu rất quan trọng để khảo sát, đánh giá và ra quyết định đầu tư kinh doanh mà chủ đầu tư dự án không còn tiếp cận được.

“Trong nền kinh tế thị trường (bao gồm thị trường bất động sản) có một nguyên lý: Ai nắm được thông tin về nhu cầu, thị hiếu, xu hướng của thị trường thì người đó là vua.

Người sản xuất hàng hóa, chủ đầu tư mà không nắm được khâu bán hàng, phân phối hàng hoá, sản phẩm ra thị trường thì luôn luôn chịu thua thiệt do không nắm được nhu cầu, thị hiếu, xu hướng của thị trường.

Người sản xuất cũng không thể sản xuất sản phẩm phù hợp với thị trường, không thể tham gia chế biến sâu trong chuỗi cung ứng. Ví dụ như Việt Nam đứng nhất nhì thế giới về sản xuất cà phê hạt nhưng chỉ chiếm khoảng 2-3% lợi nhuận của chuỗi cung ứng cà phê toàn cầu.

Do vậy, khi cắt đứt khâu bán hàng ra khỏi chủ đầu tư dự án bất động sản thì chủ đầu tư dự án bị tách khỏi thị trường và gần như bị lệ thuộc hoàn toàn, trở thành người làm thuê trở lại cho môi giới và sàn giao dịch bất động sản, vì thế chủ đầu tư cũng không thể làm tốt công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng”, ông Châu phân tích.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cho rằng quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch  nếu được thông qua có thể chỉ làm lợi cho một nhóm doanh nghiệp, dẫn đến hệ quả là môi trường đầu tư kinh doanh không công bằng, không bình đẳng giữa các doanh nghiệp, không có lợi cho người tiêu dùng và không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/CP về xây dựng thị trường bất động sản bảo đảm công khai, minh bạch.

Từ những phân tích trên, HoREA đề nghị hoàn thiện Điều 211 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thành: Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.