Nhìn lại 'thân phận' lận đận của condotel: Từ thời hoàng kim tới cơn thoái trào

Condotel đang "chìm" trong cơn thoái trào. (Ảnh minh họa)

Thời kì 'hoàng kim' chớp nhoáng

Xuất hiện từ cuối năm 2015, condotel đã nhanh chóng gây được sự chú ý trên thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng và trở thành một trong những sản phẩm đầu tư thu hút sự quan tâm nhiều nhất trên thị trường.

Thời điểm mới xuất hiện, loại hình này không chỉ hấp dẫn trong mắt các nhà phát triển hàng đầu như Vingroup, Sungroup, CEO Group, FLC, BIM Group…, mà còn hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu tư cá nhân.

Thêm vào đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép bán BĐS hình thành trong tương lai đã tạo ra động lực quan trọng cho việc hình thành và nở rộ của loại hình mới này.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), chỉ tính riêng Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long, trong giai đoạn 2015 - 2018 đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được tung ra thị trường.

Thời điểm đó, nguồn cung này được so sánh tương đương với tổng lượng sản phẩm đất nền - một sản phẩm đầu tư truyền thống tung ra trong vòng 10 năm vừa qua.

Trong đó, giai đoạn 2016  - 2017 được xem là thời kì hoàng kim của condotel tại Việt Nam. Theo thống kê của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), tổng nguồn cung condotel trên cả nước năm 2016 đã lên tới 16.000 căn.

Đến năm 2017, theo thống kê của VARs, phân khúc condotel đã cung cấp ra thị trường khoảng 22.837 căn.

Nguồn cung condotel trên cả nước giai đoạn 2016 - 6 tháng đầu năm 2019. (Số liệu tổng hợp từ các đơn vị nghiên cứu thị trường)

Giải thích về sức hút của condotel , nhiều chuyên gia tại thời điểm đó cho rằng, ngoài tiềm năng rất lớn về du lịch, mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn chính là sức hút mạnh mẽ khiến nhiều nhà đầu tư quan tâm và đặt niềm tin vào condotel.

Dần lộ điểm yếu

Thời kì huy hoàng chưa kéo dài được bao lâu thì loại hình BĐS "con lai" này đã không thể giấu nổi những yếu điểm khiến nhiều nhà đầu tư hoang mang.

Cụ thể, để bán được hàng, không ít chủ đầu tư đã mạnh dạn đưa ra mức lợi nhuận cam kết cao (lợi nhuận phổ biến 8 - 12%/năm hoặc có thể lên tới 15%/năm).Tuy nhiên, không phải sản phẩm nào cũng đạt được mức lợi nhuận như vậy bởi còn tùy thuộc vào vị trí và tiện ích,…

Đặc biệt, một số chủ đầu tư còn cam kết rằng nhà đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với condotel. Song cam kết này không phù hợp với qui định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai.

Đáng nói, nếu có tranh chấp phát sinh thì chưa có chế tài, qui định giải quyết rõ ràng, thỏa đáng. Sự chồng chéo trong việc xác định thân phận pháp lí cho condotel vẫn đang là một bài toán khó.

Chính vì lỗ hổng này, thời gian vừa qua, một số địa phương như TP Đà Nẵng đã có động thái thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài đã cấp cho một số dự án condotel và cấp lại sổ đỏ chỉ còn thời hạn 50 năm (kể từ khi giao đất).

Sau cú sốc này, thị trường BĐS nghỉ dưỡng bắt đầu rấy lên tâm lí dè chừng đối với loại hình này bởi tính pháp lí chưa rõ ràng, đầu tư sẽ dễ gặp rủi ro.

Vụ việc nhà đầu tư căn hộ du lịch tại khách sạn Bavico Nha Trang nhiều lần "kêu cứu" cơ quan chức năng là một ví dụ điển hình về mặt trái của những cam kết lợi nhuận.

Cụ thể, giữa năm 2015, chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Dịch vụ Bạch Việt đã cam kết cấp sổ đỏ trong vòng 5 năm và thuê lại căn hộ du lịch để kinh doanh với lợi nhuận hấp dẫn (15%/năm).

Do đó, nhiều người đã quyết định mua căn hộ du lịch tại khách sạn này. Tuy nhiên, nhiều năm trôi qua, quá trình tranh chấp vẫn kéo dài do các chủ căn hộ du lịch gần như không nhận được bất kì khoản tiền lợi nhuận nào từ hợp tác kinh doanh như cam kết, ngoại trừ 15% lợi nhuận kinh doanh năm thứ nhất nhận ngay sau khi kí hợp đồng...

"Chìm sâu" trong cơn thoái trào

Lộ rõ những yếu điểm, thị trường condotel hiện nay ghi nhận sự chững lại về cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch. Cùng với đó là không ít những ý kiến trái chiều xung quanh câu chuyện phát triển sắp tới của loại hình này khi khung pháp lí vẫn chưa được hoàn thiện.

Theo nhận định của giới chuyên gia và số liệu thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường, cơn thoái trào của condotel đã bắt đầu xuất hiện từ năm 2018 cho đến nay.

Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), từ quí III/2018, lượng giao dịch condotel bắt đầu giảm mạnh.

Cụ thể, trong quí III/2018, hầu hết các vùng phát triển mạnh về BĐS nghỉ dưỡng đều không có nguồn cung mới chào hàng. Lượng giao dịch cả nước về sản phẩm condotel chỉ đạt khoảng 1.000 sản phẩm.

Tại Nha Trang, nơi được xem là miền đất hứa của loại hình BĐS này cũng ghi nhận tình hình giao dịch không khả quan. Lượng giao dịch condotel ở Nha Trang từ đầu 2018 đã giảm xuống chỉ còn khoảng 20%, so với 60-70% của thời kì trước. Chưa kể hàng nghìn căn còn tồn kho từ các thời kì trước.

Sang đến năm 2019, cơn thoái trào condotel vẫn tiếp diễn. Thống kê của VARs cho thấy, 6 tháng đầu năm 2019, tổng nguồn cung condotel trên cả nước đạt 11.855 căn, tuy nhiên lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 2.967 căn.

Trong đó, sản phẩm chào bán trên thị trường chủ yếu từ các dự án năm 2018 được tiếp tục chào bán. Tính hấp thụ thấp, chỉ đạt 25,02%.

Nguồn cung condotel 6 tháng đầu năm 2019 tại Nha Trang chỉ ghi nhận khoảng 1.000 căn, giảm đáng kể so với những năm trước đây. Còn tại Đà Nẵng, theo thống kê của Savills, nguồn cung condotel ghi nhận đến từ 15 dự án, trong đó chỉ ghi nhận duy nhất một dự án mới (tính từ nửa cuối  năm 2018).

Thậm chí, thời gian vừa qua đã có không ít tin đồn cho rằng một số chủ đầu tư đang tìm cách bán tháo condotel.

Trải qua không ít những thăng trầm, theo giới chuyên gia, condotel vẫn được đánh giá còn nhiều tiềm năng để đầu tư. Tuy nhiên, pháp lí chưa rõ ràng là một rào cản lớn.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), condotel là căn hộ du lịch chứ không phải để ở, nên xây dựng theo hướng là sản phẩm kinh doanh. Còn GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT thì đưa ra giải pháp đa công năng để thuận lợi cho việc phát triển condotel,…

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà có cam kết sẽ hoàn thiện pháp lí cho condotel trong năm nay. Tuy nhiên, đã có quá nhiều căn hộ condotel được tung ra thị trường đang phải đối mặt với rủi ro pháp lí và đang có không ít nhà đầu tư mắc kẹt,… Do đó, việc chờ đợi quá lâu sẽ càng trở nên bất lợi.

Thêm vào đó, một dấu hỏi chấm lớn cũng đang được đặt ra với số phận của loại hình BĐS này trong tương lai.