Muốn nhà đầu tư quay trở lại thị trường bất động sản

Để bất động sản trở về với giá trị thực và lành mạnh hơn đang là mong muốn của nhiều người. Bởi thị trường đã trải qua một giai đoạn phát triển nóng khiến giá bán bị đẩy lên một mức quá cao so với thu nhập của đa số người dân. Không ít doanh nghiệp cũng trở nên tham vọng hơn. Nói như một số chuyên gia trong ngành, quá trình thanh lọc này lẽ ra phải sớm hơn.

Dư luận vẫn chưa hết bàn luận xung quanh câu chuyện “nên hay không tiếp vốn cho bất động sản”. Song, sau cuộc họp về tín dụng giữa Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và các bên liên quan, câu trả lời dường như đã tỏ.

Dư nợ tín dụng bất động sản đến hết năm 2022 tăng hơn 24% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực có mức tăng cao nhất. Tỷ trọng dư nợ tín dụng cho bất động sản cũng chiếm tới 21,2% tổng dư nợ - mức cao nhất trong 5 năm qua.

“NHNN chưa có văn bản, phát ngôn nào về việc siết chặt tín dụng bất động sản. Đó chỉ là chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với một số phân khúc rủi ro như phân khúc có tỷ lệ đầu cơ lớn,… để đảm bảo an toàn hệ thống. Đến nay NHNN vẫn nhất quán quan điểm chỉ đạo như vậy. Còn đối với tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được đảm bảo công bằng như các lĩnh vực khác”, Phó Thống đốc nói.

“Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng ngành ngân hàng chúng tôi kỳ thị các anh. Nhưng thú thật, khi ngành bất động sản gặp khó khăn, chúng tôi còn lo hơn các anh chị. Về lý, anh em chúng tôi và các anh chị ngồi chung một xuồng ba lá, có nghĩa những người ngồi trên đó phải hết sức bình tĩnh, phải chèo cùng một nhịp, phải đi cùng một hướng. Chỉ cần một người mất bình tĩnh là xuồng bị chìm và tất cả cùng ướt”, ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó tổng giám đốc phụ trách điều hành VietinBank chia sẻ.

Vị này dẫn số liệu cho biết, ngân hàng đang cấp tín dụng cho 1.571 ngành nghề kinh doanh nhưng bất động sản đã chiếm tới 21% tổng dư nợ. Như vậy, 79% còn lại dư nợ tín dụng phải chia cho 1.570 ngành nghề khác nhau của nền kinh tế.

Trong khi đó, ông Lưu Trung Thái, Tổng giám đốc Ngân hàng Quân đội (MB) nêu một số vấn đề liên quan đến phản ánh một số doanh nghiệp địa ốc và người dân khó huy động vốn trong thời gian vừa qua.

Thứ nhất là do doanh nghiệp đã dễ dãi trong việc quản lý tài chính. Khi phát hành trái phiếu, doanh nghiệp chọn phương án dễ nhất để làm, không chọn phương án khó. Huy động ngắn hạn 2 năm để phục vụ các dự án 5 năm và 10 năm. Doanh nghiệp chọn điều kiện cho vay dễ nhưng sẽ khó về sau.

Thứ hai là nguồn cung bất động sản tại TP HCM vừa qua giảm liên tục, trong khi đó nhu cầu của người dân rất lớn. Cung thấp nhưng lại tập trung vào phân khúc cao cấp. Không phải chúng tôi không muốn cho vay đối với những sản phẩm giá trị cao mà nhu cầu ở phân khúc này thấp. Trong khi đó, đa số nhu cầu lại tập trung ở phân khúc bình dân.

“Đây là do cấu trúc của thị trường bất động sản không phù hợp. Ngân hàng thì dựa vào bất động sản nhưng cấu trúc của ngành này đang rất có vấn đề”, ông Thái nhấn mạnh.

Câu chuyện vẫn nằm ở bản thân các doanh nghiệp

Trong bối cảnh hiện nay, không ít các chủ đầu tư đang rất cần sự trợ giúp của các nhà băng.

Đơn cử, mới đây, đại diện Vinhomes đề xuất NHNN xem xét các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý thì nên duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường, trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn.

Novaland đề xuất NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24 - 36 tháng. Đồng thời xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ.

Đại diện Hưng Thịnh Land đề xuất NHNN nới lỏng room và cơ cấu lại nhóm nợ. Còn đại diện Sun Group đề xuất NHNN nên có cơ chế chính sách riêng cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng,…

Tuy nhiên, tín hiệu từ phía ngân hàng lại cho thấy một câu trả lời, “doanh nghiệp hãy tự cứu mình trước”.

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, khi nền kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính tiền tệ có rủi ro bất ổn định, chắc chắn các cơ quan điều hành sẽ phải áp dụng các chính sách kinh tế để ổn định vĩ mô. Đôi khi những chính sách này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp và đó là sự đánh đổi. Do đó, các doanh nghiệp phải theo dõi diễn biến vĩ mô trong nước và thế giới, các chính sách của Chính phủ để chủ động việc đầu tư và sản xuất kinh doanh.

“Tôi nghe một lãnh đạo Bộ Xây dựng nói tại một cuộc họp rằng, có doanh nghiệp cùng một lúc triển khai trên 50 dự án. Tôi cũng không hiểu việc triển khai đồng thời nhiều dự án như vậy thì doanh nghiệp có chủ động được những khó khăn hay không. Do đó, các doanh nghiệp cần phải có kế hoạch và thận trọng khi xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh”, vị này nói.

Theo Thống đốc, bản thân các doanh nghiệp cần phải có giải pháp cơ cấu và quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận và khả năng tiêu thụ sản phẩm để có những điều chỉnh phù hợp, đảm bảo năng lực tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng nêu quan điểm, để thị trường địa ốc phát triển một cách lành mạnh hơn thì không chỉ cần sự hỗ trợ từ phía ngân hàng mà ngay bản thân các doanh nghiệp cũng cần phải có giải pháp.

Trước hết, các doanh nghiệp cần nghiên cứu các quy định, điều kiện, tiêu chí liên quan đến việc vay vốn tín dụng (phải có tài sản đảm bảo, dự án phải đầy đủ pháp lý,… thì ngân hàng mới giải ngân). Các doanh nghiệp phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật.

Thứ hai, các doanh nghiệp cũng nên cơ cấu lại các sản phẩm của mình, phải rà soát lại toàn bộ dự án bất động sản làm sao để phù hợp với nguồn lực, khả năng tài chính. Không thể nguồn lực chỉ có một mà lại thực hiện 5 - 7 dự án cùng một lúc thì sẽ vượt quá khả năng, dẫn đến khó khăn và thậm chí là phải bán bớt.

“Đề nghị các doanh nghiệp tới đây phải rà soát, bán bớt dự án để củng cố lại nguồn lực tài chính”, ông Sinh nói.

Trên thực tế, nhiều giải pháp tình thế đã được các doanh nghiệp sử dụng để giải quyết bài toán tài chính. Tuy nhiên, muốn thị trường bất động sản phát triển lành mạnh thì cung - cầu phải gặp nhau, doanh nghiệp bán sản phẩm và người mua đón nhận. Dó đó, theo giới chuyên gia, một cuộc điều chỉnh là cần thiết.