Thị trường bất động sản năm 2023 và những lời hồi đáp

Hội nghị sáng 8/2 do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức phần nào đã có câu trả lời cho các vấn đề mà thị trường bất động sản đang gặp phải.

Về phía các doanh nghiệp, đại diện Vinhomes lên tiếng đầu tiên với đề nghị như sau: NHNN và các ngân hàng thương mại làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắt về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn. Đồng thời, NHNN nên xem xét các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý thì nên duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường, trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn.

Tiếp theo là đại diện Novaland với đề xuất NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24 - 36 tháng. Ngoài ra, tập đoàn này đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ.

Đại diện Hưng Thịnh Land đề xuất NHNN nới lỏng room và cơ cấu lại nhóm nợ. Bên cạnh đó, doanh nghiệp đề xuất ngành ngân hàng có chính sách hỗ trợ cho vay đối với sản phẩm condotel.

Còn đại diện Sun Group đề xuất NHNN nên có cơ chế chính sách riêng cho bất động sản ngành du lịch, coi như ngành sản xuất kinh doanh, tức là nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải lĩnh vực hạn chế, kiểm soát chặt chẽ. Doanh nghiệp này cũng mong muốn cơ quan quản lý xem xét lại Nghị định 65, để có điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp linh hoạt hơn và điều kiện của nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể nới lỏng, linh hoạt hơn,…

Về phía hiệp hội, chia sẻ bên lề, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, bất động sản và các ngành kinh tế có mối quan hệ cộng sinh. Do đó, tất cả phải cùng nhau tìm giải pháp. Tới đây, giải pháp lớn nhất để giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng là phải kích cầu về tiêu dùng, phải có những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và có cơ chế về mặt tín dụng để hỗ trợ cho những người có nhu cầu thực, những người mua căn nhà đầu tiên (có mức giá dưới 2 tỷ đồng).

“Doanh nghiệp không ngại mức lãi vay hiện nay đang ở mức trên dưới 13%/năm mà điều lo lắng nhất ở đây là việc không tiếp cận được nguồn tín dụng mới. Mà nguyên nhân ở đây là do vướng khoản vay cũ bị ngân hàng xếp vào nợ xấu. Nếu khoản nợ xấu ở nhóm 2, nhóm 3 thì chúng tôi đề nghị phía ngân hàng nên khoanh lại. Đối với những dự án của doanh nghiệp uy tín đưa ra để đề nghị vay vốn nếu khả thi, có đầy đủ pháp lý thì nên ưu tiên xem xét giải quyết trước. Hoặc dự án đó đáp ứng nhu cầu ở thực thì ngân hàng cũng nên ưu tiên cho vay”, vị này nói.

Khó khăn tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp địa ốc trong năm 2023, ngoài tín dụng đó là hơn 100.000 tỷ trái phiếu đến hạn. Do đó, phải giải quyết bằng một cách nào đó để tránh đổ vỡ. Theo ông Châu, chính các doanh nghiệp cũng phải có trách nhiệm. Trong đó, phải giảm giá một cách thực chất; bán, chuyển nhượng dự án,… Bởi hiện nay, tình hình thị trường đang khó khăn nhưng giá bán vẫn đang neo cao. Tất cả các bên, bao gồm cả nhà đầu tư cá nhân đều phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, thà bán lỗ còn hơn bị mất tài sản.

“Tại Hội nghị sáng 8/2, tôi thấy NHNN đã thể hiện trách nhiệm của mình, đã thấu hiểu và chia sẻ những khó khăn, vướng mắc của các doanh nghiệp bất động sản. NHNN đã thể hiện thái độ cầu thị, trong đó có nói sẽ nghiên cứu kỹ các đề xuất của doanh nghiệp”, ông chia sẻ.

Ngân hàng nói không siết tín dụng…

Hồi đáp các ý kiến, Phó thống đốc NHNN Đào Minh Tú một lần nữa khẳng định, NHNN chưa có văn bản, phát ngôn nào về việc siết chặt tín dụng bất động sản. Đó chỉ là chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với một số phân khúc rủi ro như phân khúc có tỷ lệ đầu cơ lớn,… để đảm bảo an toàn hệ thống. Đến nay NHNN vẫn nhất quán quan điểm chỉ đạo như vậy. Còn đối với tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được đảm bảo công bằng như các lĩnh vực khác.

Theo Phó thống đốc, NHNN không có quy định room riêng cho lĩnh vực ngành nghề, chỉ có room chung hay hạn mức tín dụng đặt ra để phù hợp kiểm soát lạm phát.

Bên cạnh đó, ông Tú cũng cho biết sẽ không có chuyện thiếu room tín dụng vào thời điểm đầu năm, bởi lẽ tình trạng này thường rơi vào cuối năm. Do đó, lúc này không thể nói là không vay được do room không có.

Ở phía các ngân hàng thương mại, Tổng Giám đốc Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng cho biết, ngân hàng chưa từng để lĩnh vực nhà đất thiếu room tín dụng.

"Tính đến hết 31/12, dư nợ bất động sản trong tổng dư nợ chiếm trên 20% bao gồm cả tín dụng cho vay với doanh nghiệp địa ốc và khách hàng cá nhân để mua bất động sản. Trong năm 2022, tín dụng bất động sản nói chung của Vietcombank tăng 17% cho thấy ngân hàng không bị hạn chế trong lĩnh vực này. Dư nợ cho vay đối với cá nhân mua bất động sản chiếm khoảng 90% và 10% đối với các doanh nghiệp”, vị này nói.

Ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách điều hành VietinBank nhấn mạnh, các ngân hàng thương mại luôn mong muốn hỗ trợ các doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông Dũng, cho vay bất động sản tại VietinBank chiếm khoảng 21% tập trung cho các mảng: Khu công nghiệp, nhà ở, kinh doanh tiêu dùng,… Cũng như các ngân hàng thương mại khác, ngoài dư nợ cho vay trực tiếp các doanh nghiệp bất động sản ra thì ngân hàng cũng còn rất nhiều khoản cho vay thế chấp bằng bất động sản (chiếm khoảng 50% dư nợ).

"Như vậy, tổng dư nợ cho vay có liên quan tới bất động sản chiếm tỷ lệ rất lớn trên 70%. Do đó, nếu thị trường bất động sản khó khăn thì các ngân hàng cũng khó khăn", ông nói.

Vị này ví ngân hàng và doanh nghiệp như những người ngồi cùng trên một chiếc xuồng. Ngân hàng luôn mong muốn cùng với các doanh nghiệp BĐS cùng vượt qua giai đoạn khó khăn này ngay bằng việc đưa ra, đề xuất ra những cơ chế chính sách phù hợp.

… do doanh nghiệp đầu tư dàn trải!?

Sau khi nghe đề xuất của các doanh nghiệp và hiệp hội, Thống đốc NHNN cũng có đôi điều nhắn nhủ. Thứ nhất, các doanh nghiệp hoạt động trong môi trường kinh tế vĩ mô chung. Nếu vĩ mô bất ổn thì doanh nghiệp cũng rất khó khăn. Do đó, khi nền kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính tiền tệ có rủi ro bất ổn định, chắc chắn các cơ quan điều hành sẽ phải áp dụng các chính sách kinh tế để ổn định vĩ mô. Đôi khi những chính sách này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp và đó là sự đánh đổi. Do đó, các doanh nghiệp phải theo dõi diễn biến vĩ mô trong nước và thế giới, các chính sách của Chính phủ để chủ động việc đầu tư và sản xuất kinh doanh.

“Tôi nghe một lãnh đạo Bộ Xây dựng nói tại một cuộc họp rằng, có doanh nghiệp (cũng có mặt tại đây) cùng một lúc triển khai trên 50 dự án. Tôi cũng không hiểu việc triển khai đồng thời nhiều dự án như vậy thì doanh nghiệp có chủ động được những khó khăn hay không. Do đó, các doanh nghiệp cần phải có kế hoạch và thận trọng khi xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh”, vị này nói.

Thứ hai, Thống đốc NHNN bày bỏ mong muốn, trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp dù lớn hay nhỏ, các doanh nghiệp đều cần chú trọng trong việc quản trị dòng tiền của mình. Có những doanh nghiệp có rất nhiều dự án và tài sản giá trị lớn, nhưng khi cần tiền ngay lại khó vì bán một dự án không phải dễ, việc này phụ thuộc vào người mua, vào thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính,…

Thứ ba, bản thân các doanh nghiệp cần phải có giải pháp cơ cấu và quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận và khả năng tiêu thụ sản phẩm để có những điều chỉnh phù hợp, đảm bảo năng lực tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng.

Thứ tư, doanh nghiệp cần nâng cao năng lực tài chính để đa dạng hóa khả năng huy động vốn, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Nếu doanh nghiệp cứ phụ thuộc vào vốn ngân hàng, trong bối cảnh lạm phát rất cao, chính sách tiền tệ phải thắt chặt sẽ gặp khó khăn.

Thứ năm, Thống đốc mong rằng bản thân các doanh nghiệp tích cực phát triển những dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. Về phía hệ thống ngân hàng cũng sẽ có giải pháp để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này.

Bộ Xây dựng khuyên chủ đầu tư nên bán bớt dự án

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nêu quan điểm: “Hội nghị hôm nay còn nhiều điều vẫn chưa nói hết nhưng cũng phải nói thẳng là các doanh nghiệp đang vướng mắc ở việc tiếp cận tín dụng, trong khi các kênh huy động vốn khác cũng gặp khó”.

Theo ông, những khó khăn của thị trường bất động sản bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, trong đó có thể chế, pháp lý. Liên quan đến vấn đề này thì Chính Phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo và hiện nay Bộ Xây dựng cũng đang chủ trì sửa đổi hai dự án luật là Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, Bộ cũng sẽ có nhiều chính sách để khắc phục những vấn đề này. Thậm chí, một số chính sách đang vướng mắc, Bộ đang có đề xuất đề trình Quốc hội ban hành nghị quyết để tháo gỡ khó khăn một cách kịp thời, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn trong thời gian tới.

Liên quan đến giải pháp làm thế nào để tiếp cận được nguồn vốn tín dụng một cách thuận lợi, Hội nghị hôm nay đã thông tin một cách khá rõ. Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, để thị trường địa ốc phát triển một cách lành mạnh hơn thì không chỉ cần sự hỗ trợ từ phía ngân hàng mà ngay bản thân các doanh nghiệp cũng cần phải có giải pháp.

Trước hết, các doanh nghiệp cần nghiên cứu các quy định, điều kiện, tiêu chí liên quan đến việc vay vốn tín dụng (phải có tài sản đảm bảo, dự án phải đầy đủ pháp lý,… thì ngân hàng mới giải ngân). Các doanh nghiệp phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật.

Thứ hai, các doanh nghiệp cũng nên cơ cấu lại các sản phẩm của mình, phải rà soát lại toàn bộ dự án bất động sảnlàm sao để phù hợp với nguồn lực, khả năng tài chính. Không thể nguồn lực chỉ có một mà lại thực hiện 5 – 7 dự án cùng một lúc thì sẽ vượt quá khả năng, dẫn đến khó khăn và thậm chí là phải bán bớt.

“Đề nghị các doanh nghiệp tới đây phải rà soát, bán bớt dự án để củng cố lại nguồn lực tài chính”, ông Sinh nói.

Thông qua sự kiện này, Bộ Xây dựng mong muốn trong thời gian tới, NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại tạo điều kiện hỗ trợ để các doanh nghiệp bất động sản vay vốn một cách thuận lợi nhất, đặc biệt cho vay các dự án đang triển khai dở dang chiếm số lượng lớn hiện nay.

Bên cạnh đó, ông Sinh cũng đề nghị nhà điều hành tìm cách tháo gỡ theo hướng cơ cấu lại các khoản nợ xấu, giãn nợ để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản hoạt động. Thời gian tới, ngân hàng nên ưu tiên tập trung cho các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ.

Tại Hội nghị, ông Sinh cũng tiết lộ, Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng chuẩn bị tổ chức hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản trong tháng 2 này.