Mua nhà nước ngoài: Nguy cơ lách luật để rửa tiền

Đầu tư bất động sản ở nước ngoài có nhiều rủi ro về pháp lý

Lách luật để đầu tư

Theo Điều 7 Nghị định số 70/2014/NĐ-CP ngày 17/7/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh ngoại hối và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh ngoại hối, thì công dân Việt Nam chỉ được chuyển, mang ngoại tệ ra nước ngoài cho các mục đích học tập, chữa bệnh ở nước ngoài; đi công tác, du lịch, thăm viếng ở nước ngoài; trả các loại phí, lệ phí cho nước ngoài; trợ cấp cho thân nhân đang ở nước ngoài; chuyển tiền thừa kế cho người hưởng thừa kế ở nước ngoài; chuyển tiền trong trường hợp định cư ở nước ngoài; chuyển tiền một chiều cho các nhu cầu hợp pháp khác.

Điều 14, Pháp lệnh ngoại hối cũng nêu rõ, người cư trú là tổ chức kinh tế, cá nhân và các đối tượng khác được phép đầu tư ra nước ngoài phải mở một tài khoản ngoại tệ tại một tổ chức tín dụng được phép và đăng ký với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Việc chuyển ngoại tệ ra nước ngoài để đầu tư phải được thực hiện thông qua tài khoản này.

Khoản 4 Điều 19 Nghị định 83/2015/NĐ-CP quy định hạn mức chuyển ngoại tệ không vượt quá 5% tổng vốn đầu tư ra nước ngoài và không quá 300.000 USD, được tính vào tổng vốn đầu tư ra nước ngoài.

Quy định về giao dịch ngoại hối cũng nêu về tài khoản vốn đầu tư, đây là tài khoản mở tại một tổ chức tín dụng được phép tại Việt Nam và phải đăng ký tại Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Khi đăng ký tài khoản này phải đăng ký cả tiến độ chuyển vốn. Mọi giao dịch chuyển ngoại tệ từ Việt Nam ra nước ngoài và từ nước ngoài vào Việt Nam liên quan dự án đầu tư trực tiếp ra nước ngoài phải được thực hiện thông qua tài khoản này.

Tuy nhiên, đó chỉ là quy định cho hoạt động đầu tư (có đăng ký, được cấp phép), còn việc mua nhà ở với mục đích cá nhân thì chưa có quy định. Bởi vậy, người mua nhà để ở cũng gặp những khó khăn nhất định. Tuy nhiên, đây cũng là khe hở có thể tạo ra những hoạt động chuyển tiền không minh bạch được thực hiện núp dưới giao dịch mua nhà.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện một số đơn vị tư vấn, môi giới thường bày cách lách luật cho các nhà đầu tư, đó là thực hiện chuyển tiền qua nước ngoài bằng tài khoản ngoại tệ được lập ở nước khác (ngoài Việt Nam), hoặc qua bên thứ ba. Thậm chí, nhà đầu tư hoàn toàn không thực hiện các nghĩa vụ về pháp lý (khai báo đầu tư, trách nhiệm về thuế…). Với các hình thức lách luật này, nhà đầu tư không được bảo vệ, nên rất có thể việc giao dịch qua bên thứ ba sẽ mang đến nhiều rủi ro.

Vậy câu hỏi là chuyển tiền đầu tư ra nước ngoài bằng cách nào và chuyển như thế có vi phạm pháp luật? Có rủi ro cho người mua?

Về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Vân Hà, Công ty Luật TNHH Famik cho biết: “Việc chuyển tiền ra nước ngoài để mua bất động sản dành cho mục đích cá nhân và không phải hoạt động đầu tư bị ràng buộc chặt chẽ bởi các quy định liên quan đến giao dịch ngoại hối, tài khoản và mục đích chuyển tiền theo quy định tại Pháp lệnh ngoại hối và văn bản sửa đổi bổ sung.

Việc có đơn vị tư vấn, tư vấn cho nhà đầu tư cách thức chuyển tiền là tạo lập tài khoản ngoại tệ ở nước ngoài, sử dụng dịch vụ chuyển tiền của bên thứ ba - là hình thức chưa được quy định và ghi nhận rõ trong luật - khiến các cơ quan nhà nước về giao dịch ngoại hối khó kiểm soát hết được để ghi nhận đó có phải là giao dịch hợp pháp hay không và còn tiềm tàng rủi ro về an toàn nguồn tiền của nhà đầu tư khi xảy ra các vấn đề tranh chấp, kiện tụng hay không” .

Nguy cơ rửa tiền?

Trong khi minh bạch thông tin dự án, minh bạch nguồn tiền đầu tư là yêu rất quan trọng, thì tại một số quốc gia "dễ tính" lại không hề yêu cầu điều này. Từ đó, dẫn đến những lo ngại về mặt pháp lý khi rất có thể đây là “giao dịch đáng ngờ” (thuật ngữ được dùng trong Thông tư số 12/2011/TT-BXD để chỉ những giao dịch không rõ ràng, có khả năng dùng để rửa tiền) và là kênh rửa tiền của các cá nhân.

Điều 9, Nghị định số Nghị định 116/2013/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng, chống rửa tiền cũng có nhắc đến các giao dịch phức tạp: “Giao dịch được thông qua nhiều bên trung gian, nhiều tài khoản không cần thiết".

Còn trong Thông tư số 12/2011/TT-BXD, một trong những dấu hiệu nhận biết “giao dịch đáng ngờ” được nêu lên là khách hàng tỏ ra không quan tâm đến giá cả bất động sản, phí giao dịch phải trả, khách hàng giao dịch không có ủy quyền, nhưng không cung cấp được các thông tin liên quan tới bất động sản, không muốn cung cấp bổ sung thông tin về nhân thân.

Rõ ràng, với cách tư vấn và thực hiện như hiện tại, không khó hiểu khi nhiều người coi hoạt động đầu tư bất động sản nói trên là một “giao dịch đáng ngờ”.

Bày tỏ sự lo ngại về khả năng rửa tiền qua hoạt đồng đầu tư bất động sản, ông Nguyễn Đức Kiên, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội từng chia sẻ, khi rửa tiền, người ta có thể chấp nhận phí rửa lên đến 20 - 30% mức đầu tư. Chính vì vậy, nếu các doanh nghiệp thành lập, hoạt động, kinh doanh thua lỗ, nhưng vẫn chuyển tiền về nước rồi sau đó phá sản, thì đó chính là một hình thức rửa tiền xuyên quốc gia.

Lo ngại này là hoàn toàn có cơ sở khi chủ đầu tư có thể chuyển nhượng, cho thuê lại dự án (kể cả trường hợp chấp nhận lỗ) để lấy tiền sạch chuyển về Việt Nam theo nguồn kiều hối.

Chia sẻ với chúng tôi, luật sư Nguyễn Thị Thi, Công ty Luật TNHH Naci Quốc Dân cho biết, việc không yêu cầu chứng minh nguồn gốc tiền của các nhà đầu tư và các vấn đề giao dịch ngoại hối cho thấy mấy vấn đề đáng lo ngại.

Thứ nhất, nó giúp các cá nhân, tổ chức dễ dàng thực hiện hành vi chuyển tiền ra nước ngoài mà không chịu sự quản lý, kiểm soát của một cơ quan chuyên ngành và có thể thực hiện với cả những nguồn tiền không có nguồn gốc rõ ràng. Sau một thời gian, họ có thể bán, chuyển nhượng lại bất động sản, thu hồi vốn và mang tiền về Việt Nam với vai trò là nguồn kiều hối, nguồn tiền hợp pháp.

Thứ hai, trong các giao dịch ngoại hối, người đầu tư (dưới sự tư vấn của công ty môi giới) thường không thực hiện đúng các quy định về đầu tư ra nước ngoài, về quy trình chuyển tiền… Đây là những vấn đề rất nghiêm trọng, đáng phải cảnh báo với cơ quan quản lý, với cộng đồng.

Như vậy, việc đầu tư bất động sản ra nước ngoài, ở những quốc gia không yêu cầu chứng minh nguồn gốc vốn đang cho thấy những kẽ hở về mặt pháp lý. Không chỉ ở khả năng mất tiền của nhà đầu tư, mà còn cả ở khả năng sử dụng chiêu trò đầu tư này để thực hiện hành vi rửa tiền.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/