Lưng chừng quy chế pháp lý condotel

Tiêu thụ nhà ở và chung cư thời gian qua có dấu hiệu chững lại là cái khó của thị trường bất động sản. Nhưng chính cái khó này đã làm “ló cái khôn”: Nhiều doanh nghiệp bất động sản bắt tay thực hiện chiến lược đa dạng hóa sản phẩm; và condotel ra đời.

Một góc bãi biển Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa, địa phương đã chính thức tuyên bố sẽ nhìn nhận các condotel như sản phẩm du lịch. Ảnh: THÀNH HOA

Đây thực ra là sản phẩm bất động sản kép, căn hộ - khách sạn, và đã có mặt tại nhiều nước trên thế giới. Nhưng với Việt Nam, dù không quá mới mẻ như kỳ nghỉ (time share), condotel cũng chỉ là một tân binh trên thị trường, và vì vậy không quá khó để lý giải vì sao người dùng vẫn còn mãi lừng chừng e ngại.

Khả năng cung ứng lớn

Tương tự như phương án ký kết hợp đồng góp vốn trước đây rồi mua bán nhà hình thành trong tương lai sau này, phương thức kinh doanh của các ông chủ condotel cũng được vận hành theo mô hình bán trước sản phẩm nhằm (i) đẩy hàng và (ii) chiếm dụng vốn của người tiêu dùng để... triển khai dự án. Chính điều này có thể lý giải vì sao đã có thể bảo đảm mức sinh lợi kỳ vọng cho khách hàng mà chủ đầu tư không giữ lại hàng để kinh doanh sau đó một mình hưởng lợi.

Có một điểm khá thú vị đối với mục tiêu (ii) là nhà đầu tư thường cam kết mức lợi nhuận chắc chắn dành cho khách hàng khi mua condotel vào khoảng 6-12% một năm (trong năm hay 10 năm đầu), bằng lãi suất tiền vay trung bình trên thị trường. Nhưng rõ ràng, so với lựa chọn đáp ứng điều kiện và thủ tục cấp tín dụng thì lựa chọn “chiếm dụng vốn” tự thân nó đã là một lợi thế và đặc biệt là còn bán được hàng. Đến lượt mình, khi đạt được mục tiêu (i), nhà đầu tư còn được hưởng lợi kép từ phương thức kinh doanh “bán bia kèm mồi” và “lấy mỡ mèo dán miệng mèo”.

Cụ thể, sau khi mua condotel, khách hàng sẽ giao lại cho chủ đầu tư vận hành. Hay nói cách khác, chủ căn hộ - khách sạn không thể tự mình kinh doanh mà phải thuê dịch vụ, và chủ đầu tư (hoặc đối tác của chủ đầu tư) là người cung ứng dịch vụ. Chủ đầu tư lúc này cũng đồng thời là bên bán dịch vụ. Phương án chia lợi nhuận được gọi tên sau đó chính là cách thức mà chủ đầu tư đã trừ đi khoản tiền dịch vụ của mình trên phần lợi nhuận phát sinh từ kinh doanh condotel thuộc sở hữu của khách hàng.

Chưa biết mức lợi ích mà khách hàng có được là tới đâu, nhưng chắc chắn chủ đầu tư là bên nắm thông tin và có thể xác định được suất sinh lợi của chính mình.

Người ta hay lấy nguyên tắc “win-win” để lý giải cho mọi cuộc thương thảo. Chưa biết mức lợi ích mà khách hàng có được là tới đâu, nhưng chắc chắn chủ đầu tư là bên nắm thông tin và có thể xác định được suất sinh lợi của chính mình. Đó là chưa nói condotel có thể còn là cách để chủ đầu tư kéo đất “khách sạn” sang đất “căn hộ” trước bối cảnh tạo dựng quỹ đất căn hộ thuần túy trở nên khó khăn hơn. Tất cả điều này là động lực để tăng cung và mức cung ứng cũng như khả năng cung ứng của dòng sản phẩm này là rất lớn.

Lưng chừng tiếp nhận

Cho đến thời điểm này, tính kinh tế và tính pháp lý là hai điểm khiến khách hàng phân vân trước dòng sản phẩm này. Trên thực tế, suất sinh lợi chắc chắn được chủ đầu tư cam kết chỉ kéo dài cho chu kỳ 5-10 năm đầu, và suất sinh lợi cũng không cạnh tranh với phương án an toàn khác, như gửi tiết kiệm. Đáng nói là, khả năng hưởng lợi sau đó được... thả nổi theo tình hình kinh doanh. Và đương nhiên, thua lỗ hay các rủi ro khác vẫn có thể xảy ra, và người phải gánh chịu điều đó không ai khác là... chủ sở hữu condotel. Có thể, mô hình trao đổi kỳ nghỉ nở rộ là chất xúc tác rất lớn cho các quyết định đầu tư vào condotel, như sở hữu kỳ nghỉ, nhưng điều đó không có nghĩa là khách hàng trước khi quyết định đầu tư không cần thiết phải tính toán và dự báo được - mất.

Nhưng quan trọng hơn cả là tính chất pháp lý của sản phẩm. Với quy chế pháp lý hiện này, condotel có thể tồn tại ở hai dạng: trên đất ở hay trên đất thương mại, dịch vụ.

Nếu là đất ở, thì condotel là căn hộ (nhà ở) thuần túy và quyền sở hữu condotel cũng như quyền sử dụng đất của khách hàng khi mua condotel là ổn định lâu dài. Ngay cả các tòa nhà tích hợp nhiều mục đích sử dụng thì quy chế sử dụng đất ổn định lâu dài vẫn được áp dụng, cho cả phần căn hộ sử dụng cho các mục đích thương mại hay dịch vụ.

Ngoài ra, có một trường hợp khác: condotel là nhà ở tọa lạc trên phần đất được Nhà nước cho chủ đầu tư thuê. Khi đó, condotel mà chủ đầu tư giới thiệu cho khách hàng là sản phẩm mà khách hàng chỉ có thể được... thuê.

Nếu condotel là sản phẩm tồn tại trên đất thương mại, dịch vụ thì condotel này là sản phẩm bất động sản thuộc loại “công trình xây dựng” trên đất và đất đó là đất được Nhà nước cho chủ đầu tư thuê. Khách hàng khi mua condotel được quyền sở hữu “công trình xây dựng” nhưng quy chế pháp lý đối với đất vẫn là quy chế sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Có nghĩa, đất sử dụng cho trường hợp này là đất sử dụng có thời hạn. Và người mua condotel theo đó chỉ được sở hữu condontel có thời hạn, tối đa là theo thời hạn của quyền sử dụng đất. Việc gia hạn có thể xảy ra, nhưng đó là điều không chắc chắn. Hay nói cách khác, về bản chất, đây là sản phẩm “khách sạn” thuần túy. Và đây là “điểm nghẽn” pháp lý lớn nhất hiện nay vì dòng sản phẩm condotel “khách sạn” vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

Để khơi thông dòng chảy cho sản phẩm mới, nhiều đề xuất cho rằng Nhà nước nên công nhận condotel (chủ yếu với trường hợp này) là để “công trình xây dựng” trên đất thương mại, dịch vụ không đơn thuần là khách sạn mà là căn hộ - khách sạn. Nhưng trước khi được “khơi thông”, nhiều dự án thuộc trường hợp này vẫn đang sôi động rao bán sản phẩm kép condotel căn hộ - khách sạn. Và thậm chí, khách hàng còn có thể dễ trúng đòn tâm lý và đặt niềm tin vào dự án trước lời giới thiệu tung hỏa mù: “Căn hộ của chị có sở hữu có thời hạn nhưng các căn khác là sở hữu lâu dài” (?).

Đáng nói hơn chính là sự lúng túng của địa phương trong cấp phép đầu tư và xử lý tình huống trước các dự án có sự nhập nhằng kiểu “khách sạn, chung cư cao cấp”, “khu phức hợp khách sạn 5 sao, căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch” hay “xây dựng khách sạn và du lịch, trong đó có nhà ở để bán hoặc cho thuê”.

Mới đây UBND tỉnh Khánh Hòa cũng đã chính thức tuyên bố sẽ nhìn nhận các condotel như sản phẩm du lịch và sử dụng quy chế pháp lý của Luật Du lịch để xử lý vấn đề. Có thể, đây chỉ là tuyên bố của địa phương, nhưng điều đó không có nghĩa là vô hại, hay thị trường hoàn toàn miễn nhiễm. Rõ ràng, không biết điều gì sẽ xảy ra cho đến ngày có phản hồi chính thức, nhưng nếu đề xuất công nhận condotel nói trên không được Quốc hội gật đầu thì có thể thị trường condotel sẽ bị… chết lâm sàng.