Condotel đứng trước áp lực nguồn cung tăng nhanh

Nguồn cung lớn lại phát triển rầm rộ khiến phân khúc căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) lớn mạnh rất nhanh chỉ trong thời gian ngắn. Thế nhưng thị trường đang chịu áp lực vì cung cao trong khi chủ đầu tư liên tục đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận hấp dẫn mập mờ có thể khiến nhà đầu tư và chính họ chịu rủi ro.

Condotel chiếm đến 65% ngôi nhà thứ hai

Trong những năm gần đây, nhất là từ năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới ở nước ta đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (condotel), đang được tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc...trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, hiện tại có khoảng 36 dự án ngôi nhà thứ hai (Second Home) cung cấp hơn 7.000 căn với mức giá từ trung đến cao cấp đang được vận hành tại Việt Nam. Condotel đang là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm ngôi nhà thứ 2.

Thị trường bất động sản được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi một làn sóng lớn nguồn cung ngôi nhà thứ hai chủ yếu tập trung tại sáu địa điểm ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long & Quảng Nam) gồm hơn 17.000 căn được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới. Tuy nhiên số lương dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với số lượng được chào bán trên thị trường.

Theo ước tính của đơn vị tư vấn này, đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung ngôi nhà thứ hai tại các thị trường ven biển chính. Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố, với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Chủ đầu tư nhanh chóng đặt tên cho dự án của họ tại các địa điểm du lịch của họ là condotel.

Theo Horea, sự phát triển các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương. Đơn vị này ước tính năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn; Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel được mở bán.

condotel dung truoc ap luc nguon cung tang nhanh

Nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu. Ảnh: Trần Phong

Giá cao, cam kết mập mờ

Tuy nhiên cũng theo đơn vị này, để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp.

Sau đó, bán căn hộ condotel cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án. Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng. Hơn nữa lại được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Hiện nay, giá bán căn hộ condotel phổ biến dao động từ khoảng 25 - 45 triệu đồng/m2, khoảng trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/căn tùy từng dự án. Theo Horea, giá bán này cao vì gần như tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP.HCM.

Đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 8 - 12% trong 8 - 12 năm thì trong giá bán có thể đã bao gồm đủ khoản chi phí phải trả cho cam kết lợi nhuận này, gồm cả chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh.

Còn với những dự án không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang trí căn hộ, chi phí quản lý kinh doanh. Horea cho rằng, đối với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận thật chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận. Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel.

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, khi bán hàng, một số chủ đầu tư đưa ra mức lợi nhuận cam kết từ 8 đến 12%, tuy nhiên con số này thường đạt được đối với những sản phẩm tốt nhất trong khu vực đó.

Tương tự, ông Rudolf Hever – Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn, Savills Châu Á – Thái Bình Dương lưu ý, mức cam kết lợi nhuận từ 8 – 12% chỉ đạt được khi mà phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel được quản lý và vận hành như khách sạn, nhưng hiện nay có rất ít dự án làm được. Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết.

Không chỉ mập mờ về cam kết lợi nhuận, để thu hút được khách hàng một số chủ đầu tư đã cam kết rằng nhà đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với condotel. Song cam kết này không phù phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai.

Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là giai đoạn sau sự kiện APEC cuối năm 2017. Hơn nữa, hiện nay đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea nói.