Lời giải nào cho bài toán nhà ở xã hội giá 100 triệu đồng ở TP HCM?

Đa số chủ đầu tư tập trung phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp mà “bỏ quên” các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 và nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Điều này tất yếu sẽ gây ra hệ lụy là “bong bóng” bất động sản nếu như Nhà nước không có chính sách điều tiết hợp lý về tín dụng, quy hoạch, thuế...

Dù vậy trong thực tế vẫn có một số ít doanh nghiệp bất động sản chọn nhà ở xã hội là phân khúc đầu tư. Đơn cử như Công ty Cổ phần TV - TM - DV Địa Ốc Hoàng Quân (Mã CK: HQC) với định hướng cung ứng ra thị trường tối thiểu 10.000 căn hộ/năm. Đến nay, Hoàng Quân đã và đang triển khai các dự án nhà ở xã hội như: HQC Plaza, HQC Hóc Môn, HOF-HQC Hồ Học Lãm, HQC Nha Trang, HQC Phú Tài, HQC Hàm Kiệm, HQC Bình Minh, HQC Tân Hương, HQC Tây Ninh…

Tại TP.HCM, HQC Plaza là dự án nhà ở xã hội trọng điểm có tổng vốn đầu tư 1.450 tỷ đồng, cung ứng cho thị trường 1.735 căn hộ. Đến nay dự án đã nghiệm thu xong PCCC toàn dự án, đang được Bộ XD kiểm tra và nghiệm thu toàn bộ công trình. Dự kiến đến cuối tháng 11/2016 dự án nhà ở xã hội quy mô nhất khu vực phía Nam này sẽ chính thức đưa vào sử dung toàn bộ các hang mục phụ như: hồ bơi, khu gym, nhà hàng, cà phê...

Công ty CP đầu tư Nam Phan thuộc Tập đoàn Nam Long (Mã CK: NLG) cũng vừa giới thiệu dự án nhà ở xã hội Ehomes Phú Hữu tại quận 9 với mức giá khoảng 599 triệu/căn đã bao gồm thuế và phí bảo trì. Dự án dự kiến cung cấp 1.384 căn hộ diện tích 40 – 60m2 ra thị trường với đầy đủ các tiện ích như cụm thương mại, sân chơi trẻ em, trường học… Đại diện chủ đầu tư cho biết hiện đã có 500 khách hàng đặt chỗ cho giai đoạn 1 của dự án và chủ yếu là các đối tương thu nhập trung bình thấp như: cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước, sĩ quan quân nhân chuyện nghiệp, công nhân…

Tuy nhiên, thực tế đáng buồn là các chủ đầu tư như Hoàng Quân hay Nam Long vẫn còn khá hiếm hoi khi mà toàn TP HCM mới có 8 dự án nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng; 3 dự án nhà ở xã hội thực hiện bằng vốn của doanh nghiệp và 39 dự án nhà ở xã hội dự kiến triển khai trong 4 năm tới.

Trong khi TP HCM vẫn loay hoay đi tìm lời giải cho bài toán nhà ở xã hội thì tại một địa phương nằm kề cận là tỉnh Bình Dương đã có câu trả lời. Tính đến nay, Bình Dương đã xây được 5.000 căn nhà ở xã hội rộng 30m2 (diện tích sàn 20m2 và gác lửng 10m2) được thiết kế khá khoa học, gọn ghẽ. Những căn nhà này được bán rẻ cho các công nhân trên địa bàn với giá 100 triệu đồng/căn. Người mua chỉ phải trả trước 20% và các khoản còn lại có thể trả góp trong 3 - 5 năm. Nhờ chính sách này mà hàng nghìn người thu nhập thấp tại Bình Dương đã có nhà ở.

Ảnh minh họa (Nguồn: Người Đồng Hành)

UBND TPHCM cũng chỉ đích danh Bình Dương là địa chỉ để Sở Xây dựng và các cơ quan liên quan phải học kinh nghiệm về thủ tục, quy trình xây dựng nhà ở xã hội bán cho công nhân, người lao động với giá rẻ...100 triệu đồng/căn để áp dụng trên địa bàn TP HCM.

Mô hình nhà ở giá 100 triệu đồng của Bình Dương đã thực sự "hấp dẫn" đối với các tỉnh, thành công nghiệp, quy tụ nhiều công nhân, lao động, người nhập cư như TPHCM. Chính vì thế, Phó Chủ tịch UBND TP HCM Lê Văn Khoa vừa yêu cầu Sở Xây dựng cùng Liên đoàn Lao động Thành phố và các đơn vị liên quan triển khai thực hiện ý kiến chỉ đạo của Bí thư Thành ủy Đinh La Thăng về việc tháo gỡ vướng mắc trong thực hiện chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân, hộ cá thể tham gia xây dựng, cải tạo, nâng cấp nhà trọ cho công nhân, người lao động thuê.

Ông Nguyễn Văn Đực – Phó Chủ tịch HoREA cho rằng hiện có nhiều rào cản cho chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam. Đầu tiên là dù có nhiều ưu đãi trong đầu tư nhà ở xã hội, tiến trình thực hiện và thủ tục hành chính liên quan đến quá trình lập dự án và xây dựng nhà ở còn phức tạp và tốn nhiều thời gian, khiến cho các chủ đầu tư không muốn tham gia vào thị trường vốn kém hấp dẫn về thương mại này.

Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được phép hưởng 10% lợi nhuận, đây là mức thấp so với lợi nhuận kỳ vọng của các dự án bất động sản khác tại Việt Nam. Do đó trong thực tế các chủ đầu tư chỉ chú trọng xây dựng phân khúc nhà ở cho những người thu nhập trung bình và cao, không bị ràng buộc về điều kiện tiếp cận nhà ở và có khả năng chi trả nhanh hơn, tạo điều kiện quay vòng vốn và thu lợi nhanh.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần do địa phương quy định, do đó họ không chủ động được trong chiến lược đầu tư của mình.

Sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tư dành cho nhà ở xã hội cũng là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng hạn chế. Đến thời điểm hiện tại, các dự án nhà ở xã hội chủ yếu được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách, nhưng nguồn vốn của trung ương và địa phương dành cho lĩnh vực này vẫn bị giới hạn.

Một điểm đáng lưu ý là Luật Nhà ở 2005 có quy định 30 – 50% phí sử dụng đất tại địa phương từ các dự án phát triển nhà ở thương mại cần được sử dụng để phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên việc thực hiện điều khoản này là chưa khả thi do các địa phương thường ưu tiên ngân sách cho các nhu cầu khác được đánh giá là cấp bách hơn.

Nguyên nhân cơ bản nhất là thiếu quỹ đất dành cho nhà ở xã hội. Sự thiếu hụt quỹ đất xuất phát từ công tác quy hoạch. Theo quy định 20% diện tích đất trong các dự án nhà ở phải được dành cho nhà ở xã hội nhưng thực tế quy định này rất bất hợp lý và không mang tính khả thi.

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng để nhà ở xã hội thực sự phục vụ nhu cầu của người dân có khả năng, cần phải thay đổi cách thức thực hiện như: cho phép mở rộng mô hình nhà ở xã hội theo phương thức thương mại, gọi là nhà bình dân. Doanh nghiệp đầu tư được áp dụng chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, diện tích căn hộ, chỗ để xe như nhà ở xã hội, được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, khi đó giá bán sẽ bằng hoặc thấp hơn nhà ở xã hội.

“Doanh nghiệp tự do bán, khách hàng mua không phải qua xét duyệt, cộng với gói hỗ trợ tài chính từ Nhà nước cho vay mua nhà lãi suất 6 – 8%/năm, người dân sẽ có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở. Nhiều doanh nghiệp sẽ đua nhau tham gia, tích cực áp dụng khoa học kỹ thuật để giảm giá bán còn 10 – 13 triệu đồng/m2, diện tích 30m2/căn hộ, tổng giá bán khoảng 300 – 400 triệu đồng/căn, đáp ứng được mong muốn của Chính phủ, Nhà nước giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội cho người dân”, ông Nguyễn Văn Đực nhận định.

Theo Duy Khánh