Lành mạnh hóa thị trường vốn cho doanh nghiệp bất động sản

Trong văn bản vừa gửi Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững thì trước tiên phải tháo gỡ những vướng mắc, bất cập về thể chế pháp luật nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, cạnh tranh lành mạnh. Đồng thời phải “lành mạnh hóa” thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Theo lãnh đạo HoREA, trong thị trường bất động sản, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu thì các doanh nghiệp rất cần nguồn vốn vay tín dụng, vốn liên doanh liên kết, vốn huy động từ khách hàng, vốn từ thị trường chứng khoán, trong đó nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn rất quan trọng.

Bởi lẽ, từ năm 2016 đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có lĩnh vực bất động sản và dự kiến đến khoảng giữa năm 2023 thì các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% tổng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn.

Do đó, các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng là nguồn “vốn mồi” ban đầu, là “bà đỡ” rất quan trọng để triển khai thực hiện dự án trong giai đoạn chưa đủ điều kiện được huy động vốn từ khách hàng. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn từ thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bổ sung và thay thế một phần nguồn vốn vay tín dụng bị thiếu hụt.

Hiệp hội này cho rằng, thị trường trái phiếu là một kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản, nhằm bảo đảm sự phát triển cân đối của thị trường vốn và thị trường tiền tệ - tín dụng, phù hợp với thông lệ quốc tế là “Doanh nghiệp phát hành trái phiếu theo nguyên tắc tự vay, tự trả, tự chịu trách nhiệm về hiệu quả sử dụng vốn và đảm bảo khả năng trả nợ”.

HoREA dẫn số liệu từ SSI Research cho biết, trong năm 2021, nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu nhiều nhất với 318.200 tỷ đồng, chiếm 44% tổng lượng phát hành và tăng 66,3% so với năm 2020. Nhưng vẫn thấp hơn tỷ lệ 56% GDP của Malaysia, 38% của Singapore, 25% GDP của Thái Lan. 

Tuy nhiên, trong mấy năm gần đây, đã có một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ nhưng chưa được đánh giá tín nhiệm theo thông lệ quốc tế, đã phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao nhưng không có tài sản bảo đảm, hoặc các biện pháp bảo đảm không đủ độ tin cậy dẫn đến có thể gây thiệt hại cho các nhà đầu tư, thậm chí có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

Song song với đó, một số ngân hàng thương mại có động thái tạm thời dừng ngay cấp tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản, khiến các nhà đầu tư bất động sản và trên thực tế cả người có nhu cầu thực cũng khó tiếp cận được vốn vay tín dụng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà làm cho doanh nghiệp không vay được các khoản vay mới, không cơ cấu lại được các khoản vay cũ. Đồng thời, cũng đã có các ý kiến đề xuất siết ngay hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. 

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã có các Công điện hỏa tốc chỉ đạo kịp thời những giải pháp quyết liệt xử lý các sai phạm trong hoạt động giao dịch chứng khoán và phát hành trái phiếu doanh nghiệp, để củng cố niềm tin thị trường; ngăn chặn các tác động tiêu cực có nguy cơ gây bất ổn cho môi trường đầu tư, cho nền kinh tế và thị trường bất động sản hoặc có thể gây thiệt hại tài sản doanh nghiệp và nhà đầu tư.

HoREA đánh giá đây là việc cần thiết bởi thị trường bất động sản có liên quan mật thiết đến hơn 35 lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác của nền kinh tế  và gần đây đã có hiện tượng kẻ xấu lợi dụng để “té nước theo mưa”, tung tin giả, thất thiệt nhằm làm mất niềm tin vào nền kinh tế, hoặc nhằm để “thâu tóm”  doanh nghiệp, hoặc nhằm trục lợi bất chính.

Lãnh đạo Hiệp hội cho biết, hiện đang có tâm trạng “bất an, lo lắng” của một số lãnh đạo doanh nghiệp, bởi có quá nhiều thủ tục hành chính và nhiều quy định pháp luật chồng chéo, trong hoạt động đầu tư kinh doanh. Đơn cử như quy định pháp luật yêu cầu phải sử dụng vốn huy động đúng mục đích bao gồm vốn vay tín dụng ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng, vốn huy động từ thị trường chứng khoán hoặc từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

"Trong khi đó, nếu các cơ quan chức năng khi kiểm tra, thanh tra, điều tra yêu cầu doanh nghiệp phải sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động theo “từng túi” của từng dự án thì không sát với thực tế. Bởi doanh nghiệp huy động vốn là cho toàn bộ dự án, mà dự án thì được triển khai thực hiện theo tiến độ nên nguồn vốn được chi cũng theo tiến độ, nếu để đọng vốn thì lãng phí. Vấn đề mấu chốt là doanh nghiệp có thực hiện dự án đúng tiến độ và bàn giao nhà, trả lãi, trả nợ vay đúng cam kết với khách hàng và nhà đầu tư hay không", HoREA cho biết.

Tuy nhiên, sự phát triển “nóng” của thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay đặt ra yêu cầu rất cần thiết phải chấn chỉnh để phát triển lành mạnh nhằm bảo vệ nhà đầu tư, vừa tạo điều kiện để các doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp bất động sản có thêm kênh huy động nguồn vốn xã hội hoá. 

HoREA cho rằng, trong tình thế nền kinh tế còn khó khăn và cộng đồng doanh nghiệp trong đó có các doanh nghiệp bất động sản còn đang bị “kiệt sức” sau dịch COVID-19 thì rất cần được Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền thấu hiểu và chia sẻ, mà khâu quan trọng nhất là khẩn trương xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, lành mạnh.

Do đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 163/2018/NĐ-CP và Nghị định 81/2020/NĐ-CP để chấn chỉnh và đảm bảo hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp lành mạnh, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho nhà đầu tư và khách hàng và đề nghị áp dụng kể từ ngày 1/1/2023.

Đặc biệt, HoREA đề nghị bổ sung các quy định chặt chẽ về đánh giá xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu; về các tiêu chí đánh giá đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu đảm bảo thực sự có năng lực; về bảo lãnh phát hành trái phiếu; về quy định cụ thể việc sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp đúng mục đích.