Thấy gì khi nguồn cung bất động sản sụt giảm và dòng vốn đang bị siết chặt?

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản liên tiếp đón nhận những thông tin không mấy tích cực liên quan đến việc một số doanh nghiệp bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất Thủ Thiêm, hay việc hủy bỏ 9 lô trái phiếu của một tập đoàn lớn,… Sau những sự kiện này, Chính phủ ngay lập tức đã phát thông điệp chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu và đấu giá quyền sử dụng đất. Bộ Tài chính mới đây cũng cho biết sẽ siết chặt hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Tổ chức xếp hạng tín nhiệm FiinRatings (Fiingroup) cho rằng, các doanh nghiệp sẽ không còn dễ dàng huy động vốn qua kênh trái phiếu dù đang phải đối mặt với áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2 - 3 năm tới đây.

Song song với đó, một kênh dẫn vốn khác từ các ngân hàng cũng đang bị siết lại. Một số nhà băng như Techcombank, Sacombank, VIB,… mới đây đã đồng loạt thông báo dừng/hạn chế tối đa cho vay bất động sản.

Các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản đang bị siết lại. Trong khi đó, thị trường đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nghiêm trọng, giá nhà liên tục tăng cao. Theo giới chuyên gia, đây là một vấn đề quan ngại.

Cung hiếm cầu cao tạo đà tăng giá bất động sản

Theo số liệu thống kê của CBRE, quý đầu năm 2022, Hà Nội có khoảng 3.500 căn hộ chung cư mở bán mới, giảm 39% theo quý và 20% theo năm. Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp trong quý này ghi nhận 4% so với quy trước và tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc trung cấp tăng mạnh 16%.

Còn tại TP HCM, trong ba tháng qua, thị trường chỉ ghi nhận duy nhất một dự án hiện hữu mở bán giai đoạn tiếp theo với 884 sản phẩm, tương ứng nguồn cung mới theo quý thấp nhất kể từ năm 2013. Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp trong quý này ghi nhận tăng 3,9% so với quý IV/2021 và tăng 7,8% so với cùng kỳ năm trước.

Tình trạng lệch pha cung cầu nghiêm trọng cũng được lãnh đạo Bộ Xây dựng chỉ rõ. Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thị trường bất động sản giai đoạn 2020 - 2021 chịu tác động rất nặng nề của dịch bệnh khi số dự án giảm mạnh. 

Cụ thể, năm 2021, nguồn cung dự bán và căn hộ giảm giảm 34% so với năm 2020, trong khi năm 2020 số dự án mới đã giảm 50% so với năm 2019 giảm 50%. Trong hai năm qua gần như không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nào được cấp phép mới  dù đây là một trong những phân khúc có nhu cầu rất lớn.

Liên quan đến nguồn vốn tín dụng, ông Khởi dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 30/11, dư nợ tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản là 690.000 tỷ đồng, tỷ lệ này vẫn an toàn (dưới 7%). Trong khi đó, một điểm đáng chú ý là dù nguồn cung không có nhưng dòng vốn các doanh nghiệp địa ốc huy động từ kênh trái phiếu lại tăng mạnh. 

“Điều này đặt ra một câu hỏi là nguồn cung không có, dự án không mở mới nhiều thì tại sao trái phiếu huy động lại tăng? Vậy có phải phát hành cho bất động sản hay không?”, đại diện Bộ Xây dựng đặt vấn đề.

Bên cạnh đó, theo vị này, giá bất động sản liên tục tăng, đặc biệt là giá đất nền tại các khu vực có dự kiến nâng loại đô thị, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội,... tăng rất mạnh. Giá bất động sản tăng chủ yếu do cung ít cầu cao, một phần là thủ tục pháp lý chưa được tháo gỡ. 

“Nguồn tài chính cho bất động sản chưa đa dạng, bền vững khi tín dụng ngân hàng bị siết chặt, trái phiếu bị kiểm soát trong khi nguồn vốn của doanh nghiệp không có. Vậy lấy tiền đâu ra để đầu tư các dự án bất động sản,… Liệu tình trạng này sẽ ảnh hưởng bao lâu tới thị trường bởi nguồn cung càng ít thì giá càng lên và sẽ gây khó khăn cho toàn thị trường”, vị này đặt vấn đề.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh, thị trường bất động sản hiện nay đặt ra nhiều vấn đề khi nguồn cung càng ngày càng giảm, nhu cầu ngày càng tăng nhưng dòng vốn đầu tư cả kể trong và ngoài nước đang có vấn đề.

Lo bong bóng phình to dẫn đến xì hơi

Chia sẻ tại một tọa đàm mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, các doanh nghiệp và cơ quan quản lý đều cần phải nhìn nhận lại quá trình phát triển trái phiếu nóng trong thời gian qua để thấy rằng những vụ việc lùm xùm gần đây tác động rất lớn đến thị trường.

Vị này đánh giá việc này có lỗi từ phía doanh nghiệp trong huy động và sử dụng vốn nhưng cũng có lỗi từ cơ quan quản lý trong việc kiểm soát, giám sát thị trường.

Hậu quả là số lượng dự án bất động sản được phê duyệt giảm nghiêm trọng vì không đấu thầu được và một số dự án đấu thầu được rồi lại không có vốn để thực hiện. Điều này dẫn đến hệ quả nguồn cung nhà ở sắp tới sẽ khan hiếm hơn, trong khi nhu cầu tăng và làm giá bán tăng theo.

Cũng theo ông Nghĩa, để thị trường bất động sản phát triển lâu dài, để doanh có nguồn vốn phát triển dự án thì việc phát hành trái phiếu rất quan trọng, nên cần đẩy nhanh xếp hạng trái phiếu. Còn nếu để vốn tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản quá nhiều dẫn đến cung tăng quá nhanh mà cầu không có thì chắc chắn sẽ dẫn đến tình trạng đóng băng giống như trong quá khứ. Nhưng bây giờ thì ngược lại, nguồn cung ngày càng khan hiếm trong khi cầu tăng vùn vụt, điều này có nguy cơ dẫn đến bong bóng.

“Theo tiêu chí đánh giá bong bóng bất động sản của IMF, cứ 37 năm thu nhập bình quân của một người bình thường mới mua nổi một căn nhà. Điều này báo động bong bóng. Việt Nam trước đây mới tính có 35 năm nhưng đến bây giờ nhìn lại, nước ta cũng đang xấp xỉ 37 năm. Trong khi đó, đất đai thì ngày càng khó khăn, tín dụng trái phiếu cũng tương tự nên nguồn cung hạn hẹp mà cầu thì tiếp tục tăng. 

Không khéo thị trường bất động sản sẽ xuất hiện bong bóng vào năm 2023 nếu sắp tới đây Chính phủ không kịp thời điều chỉnh. Nếu không có cải cách căn bản về thủ tục pháp lý để tăng nguồn cung, cộng với việc siết tín dụng và phát hành trái phiếu thì bong bóng bất động sản rất dễ xảy ra. Chưa kể một khối lượng tín dụng và trái phiếu rất lớn đang nằm trong tay 5 – 7 tập đoàn sâu sau của các nhà băng, có thể tạo ra hệ lụy vô cùng nguy hiểm cho hệ thống ngân hàng. Đây là một điều rất đáng lo ngại”, ông Nghĩa đánh giá.