Bài toán huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu. Hai nguồn vốn này chiếm 75% tổng nguồn vốn phát triển dự án, còn lại là vốn từ khách hàng và vốn chủ sở hữu.

Lâu nay vốn ngân hàng chiếm chủ yếu nhưng 5-6 năm gần đây, trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh, nhất là trái phiếu doanh nghiệp BĐS. Tùy theo từng năm, giá trị trái phiếu doanh các doanh nghiệp BĐS phát hành chiếm 30-35% tổng giá trị trái phiếu toàn thị trường và trở thành nguồn vốn huy động ưa thích của doanh nghiệp BĐS.

Tuy nhiên, Bộ Tài chính, Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước và Ngân hàng Nhà nước đã bắt đầu triển khai kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp, tập trung giám sát ba mục tiêu: Nền tảng tài chính của công ty phát hành; tài sản đảm bảo; việc sử dụng vốn trái phiếu của công ty phát hành.

Tại hội thảo "Tạo đà phục hồi của thị trường bất động sản phía Nam" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức chiều ngày 15/4, TS. Lê Xuân nghĩa đã có những chia sẻ liên quan đến vấn đề này. Trong đó, chuyên gia đánh giá việc giám sát tài chính của công ty phát hành là tốt; giám sát tài sản đảm bảo ở thời điểm hiện nay cũng là cần thiết nhưng việc giám sát mục đích sử dụng vốn của công ty phát hành rất cần cân nhắc.

Theo phân tích của TS. Lê Xuân Nghĩa, “giám sát mục đích sử dụng vốn của công ty phát hành tưởng là hợp lý nhưng rất khó thực hiện và không phù hợp với thông lệ quốc tế.

Khó thực hiện vì không có lực lượng kiểm toán, cơ quan giám sát nào có thể kiểm soát được đơn vị phát hành sử dụng vốn vào mục đích gì. Trái phiếu không phải là dòng tiền đi ra từ ngân hàng nên không cơ quan nào kiểm soát được. Doanh nghiệp phát hành phải tự chịu trách nhiệm về mục đích sử dụng vốn của mình.

Vì vậy, đặt vấn đề giám sát mục đích sử dụng vốn là không khả thi. Thay vào đó, nên nhìn việc giám sát này ở khía cạnh khác: Giám sát tính minh bạch về tài chính của công ty phát hành, doanh nghiệp phải được kiểm toán độc lập, công bố thông tin công khai và định kỳ cho các nhà đầu tư”.

Ngoài ra, TS. Lê Xuân nghĩa cũng lưu ý thêm, để kiểm soát được hoạt động của công ty phát hành phải dựa vào xếp hạng tín nhiệm của nhà phát hành. Việc xếp hạng này cũng cần thực hiện định kỳ và cập nhật hàng quý hoặc nửa năm một lần cho các nhà đầu tư.

Đối với việc giám sát tài sản đảm bảo, chuyên gia thông tin hầu hết các nước trên thế giới không quan tâm đến vấn đề này trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Ở Việt Nam, hiện tại có thể xem đây là một tiêu chí để giám sát nhưng cũng cần thấy rằng trái phiếu đóng vai trò quan trọng đối với hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng.

“Cần giám sát vừa đủ để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển, trở thành một kênh huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp, không nên tạo ra ấn tượng trái phiếu doanh nghiệp là xấu như nhận thức của nhiều nhà đầu tư trong vài ngày trở lại đây.

Càng không nên đặt quy định giám sát mục đích sử dụng vốn của nhà phát hành – một quy định gần như bất khả thi – khiến việc phát hành trái phiếu càng thêm tắc nghẽn và phức tạp không cần thiết”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Phát triển thị trường là vấn đề minh bạch, không phải giám sát

Để thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam phát triển bền vững, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng điều đầu tiên cần làm là rà soát lại các quy định pháp lý sao cho cả doanh nghiệp khởi nghiệp và doanh nghiệp phát triển lâu năm đều có thể phát hành với điều kiện tài chính minh bạch, được kiểm toán, xếp hạng tín nhiệm có uy tín và công bố công khai hàng quý hoặc 6 tháng/lần.

Thứ hai, các công ty xếp hạng phải độc lập, có thể hợp tác với các công ty kiểm toán, thẩm định giá để xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Việc xếp hạng này phải công khai, minh bạch, cập nhật (có thể tahy đổi trong vòng 6 tháng hoặc một năm).

Thứ ba, trong điều kiện của Việt Nam, nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu với giá trị lớn thì cũng cần quy định về tài sản đảm bảo và tài sản này phải được công khai, thẩm định giá, tránh tình trạng tài sản đảm bảo giá trị 1 nhưng lại được định giá gấp 3-4 lần.

Về giám sát mục đích sử dụng vốn raastt cần thận trọng. TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng đây là mong muốn chủ quan của cơ quan quản lý nhưng không thể thực hiện được vì trái phiếu doanh nghiệp không phải vốn ngân hàng mà có thể kiểm soát dòng tiền ra-vào và cũng nên để nhà phát hành tự chịu trách nhiệm với trái chủ.

“Theo tôi, các đơn vị liên quan, cơ quan quản lý như Bộ Tài chính, UBCKNN, NHNN cần xem xét làm thế nào để giám sát tài chính của doanh nghiệp phát hành, làm cách nào để kiểm toán, xếp hạng tín nhiệm.

Rồi phải có quy định cụ thể giám sát tài sản đảm bảo như thế nào; phát hành với giá trị bao nhiêu thì cần có tài sản đảm bảo; những start-up, hợp tác xã không có tài sản đảm bảo thì huy động thế nào?

Muốn giám sát mục đích sử dụng vốn của doanh nghiệp phải có ngân hàng đứng ra bảo lãnh thanh toán mới làm được nhưng ngân hàng nào dám đứng ra bảo lãnh? Đây là quy định khó khả thi. Phải thấy rằng vấn đề quan trọng nhất để phát triển thị trường là minh bạch, không phải giám sát”, TS. Lê Xuân Nghĩa chia sẻ quan điểm.

Cũng theo chuyên gia, các doanh nghiệp và cơ quan quản lý đều cần phải nhìn nhận lại quá trình phát triển trái phiếu nóng trong thời gian qua để thấy rằng những vụ việc lùm xùm gần đây  tác động rất lớn đến thị trường.

Chuyên gia đánh giá việc này có lỗi từ phía doanh nghiệp trong huy động và sử dụng vốn nhưng cũng có lỗi từ cơ quan quản lý trong việc kiểm soát, giám sát thị trường.

Hậu quả là số lượng dự án BĐS được phê duyệt giảm nghiêm trọng vì không đấu thầu được và một số dự án đấu thầu được rồi lại không có vốn để thực hiện. Điều này dẫn đến hệ quả nguồn cung nhà ở sắp tới sẽ khan hiếm hơn, trong khi nhu cầu tăng và làm giá BĐS tăng theo.

“Đây là vấn đề cần được nhìn rõ, tiên lượng trước, từ đó các cơ quan quản lý đưa ra các phương án quản lý, giám sát thị trường vốn phù hợp, tránh hậu quả nghiêm trọng về sau”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.