Bất động sản công nghiệp chuẩn bị nguồn cung lớn cho chu kỳ 2026

Thị trường bất động sản công nghiệp những ngày cuối năm 2025 đón nhận nhiều thông tin tích cực, với hàng loạt dự án được đồng loạt khởi công.

Tại miền Bắc, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP đã khởi công dự án Khu công nghiệp Phú Bình quy mô 675 ha tại Thái Nguyên, tổng mức đầu tư 11.492 tỷ đồng. Dự án nằm ở phía Đông Nam tỉnh, kết nối trực tiếp với đường Vành đai 5 - Hà Nội và Quốc lộ 37.

Lãnh đạo Kinh Bắc cho biết, công ty sẽ tập trung thu hút các tập đoàn và doanh nghiệp FDI hoạt động trong các lĩnh vực điện tử, công nghệ thông tin, công nghệ cao, sản xuất ô tô và linh kiện, cơ khí chính xác, vật liệu mới, năng lượng tái tạo và các ngành công nghiệp hỗ trợ. 

Tại Bắc Ninh, Công ty TNHH Nhân Đạt Tiến đã khởi công Khu công nghiệp Quế Võ II - giai đoạn 2 tại xã Phù Lãng, với quy mô gần 278 ha, tổng vốn đầu tư khoảng 3.000 tỷ đồng.

Ở khu vực miền Trung – Tây Nguyên, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Hạ tầng Khu công nghiệp Bình Nghi vừa khởi công dự án Khu công nghiệp Bình Nghi ở Gia Lai, với quy mô gần 208 ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.460 tỷ đồng. Dự án được thực hiện từ năm 2025 - 2028, trong đó giai đoạn 1 sẽ được hoàn thành đồng bộ hạ tầng và đưa vào hoạt động trong quý IV/2026.

Tại Đà Nẵng, CTCP Đầu tư hạ tầng KCN Nam Thăng Bình (thuộc BIN Corporation) đã khởi công dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Phân khu B - KCN Nam Thăng Bình. KCN được triển khai tại các xã Bình Trung, Bình Sa, Bình Nam (thuộc huyện Thăng Bình, tỉnh Quảng Nam cũ, nay thuộc xã Thăng Trường, TP Đà Nẵng), trên diện tích gần 350 ha, với tổng mức đầu tư 3.373 tỷ đồng. 

Ở phía Nam, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (VRG) cũng vừa khởi công Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp Hiệp Thạnh - giai đoạn 1 tại Tây Ninh. có Dự án có quy mô hơn 495 ha, tổng vốn đầu tư 2.350 tỷ đồng.

Tại Đồng Nai, Tập đoàn KN Holdings đã khởi động hai đầu tư xây dựng hạ tầng KCN là Bàu Cạn - Tân Hiệp và Xuân Quế - Sông Nhạn. Dự án được triển khai thuộc xã Long Phước và Phước Thái, với quy mô giai đoạn 1 là 1.000 ha, tổng vốn đầu tư gần 10.500 tỷ đồng. Còn KCN Xuân Quế - Sông Nhạn (giai đoạn 1) có quy mô giai đoạn 1 khoảng 1.000 ha, tổng vốn đầu tư 10.000 tỷ đồng. 

Bất động sản công nghiệp bước vào chu kỳ phát triển mới

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới,trong đó tăng trưởng không còn dựa chủ yếu vào mở rộng diện tích mà chuyển sang nâng cao chất lượng và giá trị gia tăng của dự án. 

Trong năm 2025,Việt Nam vẫn duy trì các lợi thế cạnh tranh truyền thống. Chi phí nhân công sản xuất trung bình vào khoảng 350 USD/tháng, thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc và Thái Lan. Chi phí điện năng cho sản xuất tại Việt Nam khoảng 0,076 USD/kWh, thấp hơn so với Trung Quốc (0,112 USD/kWh) và Philippines (0,150 USD/kWh).

Tuy nhiên, theo chuyên gia Savills,lợi thế chi phí đang dần trở thành điều kiện cần, trong khi chất lượng hạ tầng, quy mô đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu mới là yếu tố quyết định trong việc thu hút các nhà sản xuất lớn. 

Minh chứng rõ nét cho sự chuyển dịch này là mức tăng trưởng vượt bậc của ngành điện tử. Giá trị xuất khẩu hàng điện tử 10 tháng đầu năm 2025 đã tăng 140% so với năm 2019. Trong cơ cấu vốn FDI mới, dù 62% số lượng dự án tập trung vào nhà xưởng xây sẵn nhưng xét về quy mô vốn, 68% tổng vốn đầu tư lại đổ vào các thương vụ thuê đất, cho thấy xu hướng các nhà sản xuất lớn đang thiết lập các cơ sở sản xuất dài hạn và quy mô lớn tại Việt Nam.

Ông John Campbell đánh giá từ những thay đổi mang tính cấu trúc, bức tranh thị trường tại các vùng kinh tế trọng điểm nửa cuối năm 2025 cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Cụ thể, báo cáo của Savills ghi nhận “sức khỏe” tích cực ở cả hai miền. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 86%, với giá đất trung bình 141 USD/m2/chu kỳ thuê. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại khu vực này duy trì mức giá thuê trung bình 5,1 USD/m2/tháng.

Còn thị trường miền Nam tiếp tục thể hiện sức hút mạnh mẽ với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp lên tới 90%, cùng mức giá thuê trung bình 191 USD/m2/chu kỳ thuê. Đặc biệt, phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam đạt tỷ lệ lấp đầy ấn tượng 92%, với giá thuê trung bình ghi nhận ở mức 4,4 USD/m2/tháng.

Dự báo đến năm 2026, khu kinh tế phía Nam sẽ tiếp tục chứng kiến những thay đổi đáng kể về cơ sở hạ tầng. Đáng chú ý là việc khai trương và đi vào vận hành Vành đai 3 cùng sự phát triển nhanh chóng của đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Những dự án này kỳ vọng sẽ giúp nâng cao đáng kể khả năng kết nối giữa các khu công nghiệp, cảng biển và sân bay mới Long Thành. 

Cùng với sự cải thiện về hạ tầng, thị trường cũng chứng kiến sự trỗi dậy của các ngành công nghiệp thế hệ mới. Lĩnh vực trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đang tăng tốc mạnh mẽ, với tổng công suất thiết kế đạt khoảng 524,7 MW vào năm 2025, tăng đáng kể so với giai đoạn trước, và dự kiến có thể chạm mốc 950 MW vào năm 2030 theo các kế hoạch và công bố hiện tại.

Đồng thời, ngành bán dẫn được dự báo đạt quy mô thị trường khoảng 16,5 tỷ USD vào năm 2030, cùng mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư nhằm đáp ứng nhu cầu nhân lực chất lượng cao cho các lĩnh vực công nghệ then chốt.

Theo chuyên gia Savills, trong chu kỳ tăng trưởng mới, các nhà đầu tư ngày càng chú trọng đến mức độ sẵn sàng của hạ tầng, tính minh bạch pháp lý, tiêu chuẩn ESG và khả năng phát triển bền vững của dự án. Các yếu tố đang dần trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định mở rộng hoặc tái cấu trúc hoạt động sản xuất tại Việt Nam.

“Bên cạnh lợi thế chi phí, yếu tố như hạ tầng kết nối, khung pháp lý rõ ràng và khả năng đáp ứng những tiêu chuẩn toàn cầu đang ngày càng đóng vai trò quyết định trong việc thu hút và giữ chân dòng vốn FDI chất lượng cao”, ông Campbell nhấn mạnh.