Đòn hiểm đang bóp nghẹt ngành bất động sản

Siết tín dụng

Một số ngân hàng mới đây đã đồng loạt thông báo dừng cho vay bất động sản. Đơn cử, Techcombank đã tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3. Nhà băng này đang cho các đơn vị kinh doanh trao đổi và đàm phán với khách hàng để dời lịch giải ngân các khoản vay sang ngày 1/4.

Sacombank cũng đã có công văn yêu cầu các chi nhánh tập trung tín dụng vào một số lĩnh vực sản xuất. Ngân hàng sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua/xây/sửa bất động sản để ở cho đến hết tháng 6.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2022 diễn ra vào ngày 16/3 vừa qua, lãnh đạo Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (Mã: VIB) khẳng định ngân hàng hạn chế tối đa cho vay doanh nghiệp dự án mà chủ yếu cho vay tiêu dùng và lựa chọn từng địa bàn cho khách hàng vay. Đặc biệt, VIB không tài trợ cho các dự án ở Cần Giờ, Phú Quốc hay các dự án ven biển có rủi ro cao.

Hiện mới chỉ có một vài nhà băng có động thái tạm dừng cấp tín dụng, giải ngân đối với mảng cho vay bất động sản. Trong khi đó, lộ trình siết tín dụng vào mảng này đã được bàn tới từ lâu. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ giảm dần về mức 30% từ ngày 1/10/2023.

TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế đánh giá, ngành bất động sản và hệ thống ngân hàng thương mại đang đối đầu với rủi ro tài chính lớn nhất là tính thanh khoản của thị trường địa ốc. Hiện nay giá bất động sản đã tăng khoảng 200 - 500% so với năm 2013 (thậm chí nhiều khu vực còn tăng cao hơn) và quy mô thị trường cũng đã lớn hơn rất nhiều. 

Trong khi đó, nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản phần lớn vẫn dựa vào nguồn vốn của các ngân hàng thương mại. Do vậy, với việc một số nhà băng dừng khẩn cấp việc cho vay bất động sản và từng bước thắt chặt cho vay lĩnh vực này là điều cần thiết để giảm thiểu rủi ro khi thị trường rơi vào cảnh đóng băng như giai đoạn 2011 - 2013.  

"Ở đây, cực chẳng đã Nhà nước mới yêu cầu kiểm soát chặt vốn vào bất động sản. Bởi nếu không, dòng tiền sẽ chảy vào nhà đất rồi nằm yên ở đó, thay vì chảy vào sản xuất - kinh doanh, đầu tư thương mại, xuất khẩu, logistics, du lịch, hàng không,... Nếu tín dụng đọng lại quá lâu trong nhà đất mà không quay vòng được, sẽ gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng", ông Hiển nói.

Cũng theo quan sát của vị chuyên gia này, thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng thiếu vốn song cần phải chấp nhận những khó khăn trong năm 2022 để phát triển ổn định hơn, giảm thiểu rủi ro. 

Siết chặt phát hành trái phiếu

Mới đây, một số trường hợp vi phạm liên quan đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã được các cơ quan quản lý ra quyết định xử lý, cùng với đó là thông điệp từ Chính phủ trong việc chấn chỉnh hoạt động thị trường TPDN và đấu giá quyền sử dụng đất. Bộ Tài chính mới đây cũng cho biết sẽ siết chặt hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. 

Theo FiinRatings (thuộc FiinGroup), các sự kiện trên cùng với các thay đổi chính sách đang diễn ra, bao gồm Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước về quy định mua bán trái phiếu của các tổ chức tín dụng; những thay đổi và bổ sung dự kiến được đưa vào trong dự thảo sửa đổi Nghị định 153 về phát hành riêng lẻ, có thể sẽ làm cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp giảm đáng kể về quy mô phát hành vào năm 2022.

Chuyên viên phân tích của Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho rằng, sự kiện hủy kết quả phát hành trái phiếu của một Tập đoàn trong ngắn hạn sẽ tác động tiêu cực đáng kể đến khả năng huy động vốn của nhóm doanh nghiệp cùng ngành trên khi nhà đầu tư sẽ có góc nhìn dè dặt hơn rất nhiều về tính an toàn của sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Trong khi đó, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành một kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản từ năm 2018 khi nguồn tín dụng cho bất động sản bắt đầu được siết chặt.

Còn theo các chuyên viên phân tích của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), việc thắt chặt các khoản cho vay và phát hành trái phiếu có thể ảnh hưởng tốc độ hồi phục nguồn cung trong năm 2022, qua việc làm chậm lại các dự án sắp triển khai. Các chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay mà chưa có dự án gối đầu tạo dòng tiền ổn định có thể gặp thách thức.

TS. Đinh Thế Hiển nhận định, trong năm 2022, 3/4 yếu tố vốn lành mạnh cho thị trường bất động sản (tín dụng ngân hàng, nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp bất động sản) đã quay đầu, chỉ còn lại dòng vốn từ các công ty nước ngoài. Các doanh nghiệp ngoại có thể M&A những dự án tốt trong trung hạn hoặc tìm thuê đất ở các khu công nghiệp, qua đó giúp phân khúc này tăng trưởng.

Đối với ba nguồn vốn còn lại, dù các ngân hàng không muốn siết tín dụng thì NHNN cũng sẽ giám sát chặt chẽ; nhà đầu tư cá nhân chắc chắn sẽ e dè khi nhận thấy mất cơ hội; và vốn từ doanh nghiệp bất động sản, bao gồm nguồn trái phiếu và vốn vay cũng bị siết.

"Như vậy, vốn lướt sóng bất động sản trong năm 2022 sẽ không có. Năm nay không phải là năm bất động sản có thể tăng giá, thậm chí sẽ có nhiều vùng phải giảm giá thì mới bán được. Những khu vực mà năm vừa qua nhà đầu tư đón sóng với mong muốn tăng bằng lần hiện đã chững lại. Nhà đầu tư sẽ rút tiền về những nơi vững chắc hơn. Hiện nay, nhà đầu tư không nên bàn về câu chuyện bất động sản tăng giá hay không mà chú ý đến thanh khoản, tức chỗ đó còn có người muốn mua hay không", ông Hiển nhận định.