Lạm phát do chi phí đẩy làm hạn chế nguồn cung

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố mới đây, bình quân 3 tháng đầu năm 2022, CPI tăng 1,92% so với cùng kỳ năm ngoái, lạm phát cơ bản tăng 0,81%. Riêng trong tháng 3, CPI tăng 1,91% và lạm phát cơ bản tăng 1,09 % so với cùng kỳ.

Lạm phát đang được cho là một trong những yếu tố gây áp lực đến thị trường bất động sản năm nay.

Một phân tích của Savills World Research chỉ ra rằng, nếu lạm phát xảy ra do tăng trưởng kinh tế (lạm phát cầu kéo), nhu cầu bất động sản sẽ được đẩy lên và giúp làm tăng giá trị của bất động sản.

Tuy nhiên, nếu lạm phát được hình thành bởi các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động tăng (lạm phát chi phí đẩy) sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cung bất động sản. Lạm phát do chi phí đẩy cũng khó dự đoán, thường do các biến cố không lường trước được như về môi trường, địa chính trị,…

Giới chuyên gia cũng cho rằng, thị trường bất động sản sẽ đối mặt với nhiều thách thức trong thời gian tới.

Theo nhận định của TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đà phục hồi của kinh tế toàn cầu tương đối nhanh, trong đó Việt Nam cũng không ngoại lệ. 

Dù có rất nhiều động lực nhưng theo vị này, trong năm 2022, nền kinh tế vẫn phải đối mặt với những rủi ro, thách thức. Theo đó, các rủi ro bên ngoài bao gồm rủi ro địa chính trị (chiến sự Nga - Ukraine); giá cả, lạm phát còn tăng mạnh; các nước thu hẹp các gói hỗ trợ, tăng lãi suất; lợi nhuận biên của doanh nghiệp tiếp tục bị thu hẹp; dịch bệnh còn phức tạp; sức cầu còn yếu, dịch vụ phục hồi chậm; lạm phát tăng; nợ xấu tăng; doanh nghiệp còn nhiều khó khăn,...

Ông Lực cho rằng, chiến sự Nga – Ukraine có thể khiến tăng trưởng kinh tế Việt Nam giảm 1,1 - 1,3 điểm %, lạm phát (CPI) tăng 0,8 - 1 điểm %, ghi nhận hơn 4%.

Về thách thức đối với thị trường bất động sản, theo ông Lực, nguồn cung hiện nay chưa thể dồi dào ngay. Giá năng lượng, nguyên vật liệu ghi nhận tăng nhanh (trong hai tháng đầu năm tăng 2%).

Ngoài ra, Chính phủ vừa qua đã chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp (sửa đổi Nghị định 153). NHNN đã ban hành Thông tư 16 kiểm soát đầu tư của tổ chức tín dụng vào trái phiếu bất động sản; chương trình đánh thuế bất động sản.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, các cuộc đấu giá đất đã tạo ra một mặt bằng không lành mạnh; giá bất động sản vẫn không ngừng tăng, đặt ra câu hỏi liệu có điều chỉnh,...

Đồng quan điểm, ông Neil MacGregor, trong năm tới, khó khăn dành cho các nhà đầu tư hay các chủ sở hữu bất động sản nhà ở là vấn đề nguồn cung. Bởi hiện nay, nguồn cung trên thị trường đang bị thiếu hụt.

Đối với người mua, cụ thể là với khả năng chi trả thấp, có rất ít lựa chọn nhà ở tại TP HCM ở thời điểm này. Đối với chủ doanh nghiệp lớn, để tìm một văn phòng có không gian rộng ở trung tâm thành phố là chuyện không hề dễ dàng, và họ sẽ phải tìm đến khu vực ngoài trung tâm.

Rủi ro thanh khoản

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ngay từ đầu năm 2022, mặc dù dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp nhưng thị trường hừng hực khí thế ở mọi vùng miền, các giao dịch bất động sản vẫn khá sôi động, các doanh nghiệp cũng rất hưng phấn.

Tuy nhiên, trong dài hạn, thị trường vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều khủng hoảng, bên cạnh những rào cản về pháp lý. Cụ thể, lạm phát đẩy giá bất động sản tăng lên nên thị trường địa ốc năm 2022 sẽ khá khắc nghiệt. Trong đó, ảnh hưởng từ cuộc chiến tranh giữa Nga và Ukraine sẽ làm tăng thêm khó khăn cho thị trường.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh bất ổn kinh tế - chính trị thế giới, lạm phát tăng nhanh và nguồn cung khan hiếm, thị trường bất động sản bao gồm cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam được đánh giá sẽ tăng giá đáng kể trong thời gian tới.

Tuy nhiên, khi lạm phát xảy ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

"Chính vì vậy, tôi cho rằng trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ.

Trong 9-12 tháng tới, việc một số các nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới còn rất chế, chính vì vậy việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra", ông nói thêm.