Thủ phạm gây ách tắc dự án, thiếu hụt nguồn cung nhà ở

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa tổ chức Hội nghị góp ý sửa đổi "Luật đất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản".

Tham luận tại Hội nghị, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng Quản trị GP Invest cho biết, hiện nay, bất động sản là một chuyên ngành phức tạp nhưng có nhiệm vụ thúc đẩy hàng loạt các ngành kinh tế khác nên phải có sự tháo gỡ cho thị trường bất động sản.

Mặc dù vậy, theo thống kê, các luật tác động vào bất động sản đang có khoảng 12 luật, còn liên quan thì có tới 60 luật. Nếu xét về thủ tục hành chính, một dự án theo tính toán của chúng tôi phải có 36 con dấu mới hoàn thành; thậm chí theo ý kiến của một luật sư thì có tới 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức.

“Có thể nói, thủ tục hành chính về bất động sản vô cùng phức tạp. Tuy nhiên, các thủ tục pháp lý còn phức tạp hơn, chúng tôi thường gọi là “ma trận”. Vậy sửa như thế nào? Chúng tôi tán đồng quan điểm phải lấy Luật Đất đai, Luật Đầu tư làm hai luật nền để từ đó các luật chuyên ngành lấy hai luật này làm cơ sở sửa đổi thì mới tháo gỡ được”, ông Hiệp nói.

Để dẫn chứng, ông Hiệp cho biết, tại Luật Đất đai, sự ra đời của Nghị định 30 không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc (hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TP HCM đang vướng) gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp. Do đó, việc đầu tiên là phải sửa đổi Nghị định 30.

Song, theo Chủ tịch Hội đồng Quản trị GP Invest, vướng mắc lớn nhất hiện nay chính là trách nhiệm giải phóng mặt bằng. Theo ông, đất đai do cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm giải phóng chứ không phải doanh nghiệp có trách nhiệm đi giải phóng. Cần giải quyết rõ về trách nhiệm này. Bên cạnh đó là câu chuyện kế hoạch sử dụng đất, việc duyệt dự án, định giá đất,... cũng cần xem lại.

Đề cập đến Luật Nhà ở, ông Hiệp cho rằng, đầu tiên là vấn đề chung cư. Số lượng chung cư tại Hà Nội và TP HCM hiện nay rất lớn nhưng Nghị định quản lý chung cư hết sức phi lý.

Theo ông Hiệp, việc bảo hành nhà chung cư các bộ luật quy định khác nhau, do đó cần phải theo Luật Xây dựng là bảo hành 24 tháng.

Cũng nêu tham luận tại Hội nghị, Luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng, có một thực trạng là so với thu nhập thì giá bất động sản của Việt Nam hiện đang quá cao. Điều này là do nhu cầu cao trong khi khan hiếm sản phẩm dẫn đến tình trạng chênh lệch cung cầu lớn và đó cũng là hệ lụy của việc vướng mắc pháp luật.

“Nếu cầu cao các nhà phát triển bất động sản cần phải cân bằng. Cách tốt nhất là cho phép chuyển đổi đất khác thành đất ở để khơi thông thị trường. Nếu chúng ta chặn đứng, các bộ luật không đi trước mà chỉ sửa lẻ tẻ sẽ không giải quyết được các bất cập. Thực tế có những dự án 10 năm vẫn bế tắc vì vướng luật không thể giải quyết”, vị này nói.

Về nhu cầu, theo ông Đức, cách đây vài năm chỉ tăng vài phần trăm, nhưng gần đây nhu cầu bất động sản tăng vài chục phần trăm trong khi nguồn cung không tăng kịp.

“Tôi cho rằng, thị trường bao giờ cũng phải dư thừa còn nếu cứ tăng giá, thiếu nguồn cung thì không phải kinh tế thị trường. Cung thiếu thì quy luật sẽ tăng giá, gây khó khăn, làm gia tăng cơ chế xin cho.

Rất nhiều bộ luật đã sửa nhưng dù sửa thông thoáng hay chặt chẽ hay không cũng không quan trọng mà phải tạo ra được thị trường bền vững thay vì méo mó như hiện nay”, vị này nhấn mạnh.