Nguồn cung BĐS đang khan hiếm nghiêm trọng do đâu?

Thị trường bất động sản năm qua bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch COVID-19, nhất là trong quý III. Nguồn cung đã sụt giảm từ những năm trước, tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay, nguồn cung bất động sản mới trên cả nước chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, riêng đối với dự án phát triển nhà ở thương mại chỉ có 201 dự án với 84.544 căn được cấp phép, có 125 dự án với 15.525 căn hoàn thành. 

Cụ thể, tại miền Bắc có 84 dự án với 33.857 căn được cấp phép, 83 dự án với 10.347 căn hoàn thành. Tại miền Trung có 46 dự án với 10.508 căn được cấp phép, 20 dự án với 3.638 căn hoàn thành. Tại miền Nam có 71 dự án với 40.179 căn được cấp phép, 35 dự án với 1540 căn hoàn thành.

Lượng giao dịch bất động sản bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020. Đáng chú ý, giá giao dịch bất động sản nói chung đã leo thang và leo ở mức cao. Đặc biệt là thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM.

Có thể thấy, tình trạng mất cân đối cung - cầu đang rất nghiêm trọng, diễn ra ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP HCM. Trong khi đó, nguồn cung đã sụt giảm từ những năm trước, tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để. 

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), sự sụt giảm nguồn cung dự án nhà ở thị trường bất động sản vừa qua tại TP HCM rất nghiêm trọng. 

"Vướng là do quy định pháp luật, trực tiếp là dự án nào có 100% đất ở thì mới được công nhận là chủ đầu tư. Sau đó, có sửa thêm rằng “đất ở và các loại đất khác”. Chúng tôi cho rằng điều này không đúng ở Luật Đất đai. Có 173 dự án tại TP HCM bị vướng ở vấn đề này", ông Châu cho biết.

Cũng theo vị chuyên gia này, Nghị định 30 hướng dẫn đúng nhưng đã bỏ sót những trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp mà không có đất ở.

Trong 5 năm qua, quy định nhà đầu tư phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dẫn đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không thể triển khai thực hiện. 

Nay chỉ cho phép thêm trường hợp được xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có đất ở hợp pháp và các loại đất khác, nhưng sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, bao gồm trường hợp nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu: 100% đất nông nghiệp, 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất hỗn hợp gồm đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. 

Mặc dù việc nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất là hoàn toàn phù hợp theo quy định của pháp luật về đất đai, theo Chủ tịch HoREA.

Còn theo đánh giá của TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, nguồn cung bất động sản hiện nay khan hiếm rất nghiêm trọng, ngoài vấn đề liên quan đến pháp lý còn nguyên nhân khác là có rất nhiều doanh nghiệp có hiện tượng mua gom và đầu cơ dự án.

"Thậm chí còn có hiện tượng nhiều doanh nghiệp lớn thu gom rất nhiều đất để phát triển dự án nhưng thực chất chỉ phát triển có lệ, trong khi các doanh nghiệp khác cần lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng. Và những doanh nghiệp lớn đang đầu cơ này thường có ngân hàng đứng phía sau", vị này nói.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thực trạng này đã dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai nghiêm trọng, làm đình trệ cả tài chính và thị trường rơi vào rủi ro. Cụ thể, nhiều tập đoàn lớn bị âm dòng tiền nhiều năm nhưng họ không hề lo lắng vì mục đích của họ là đầu cơ dự án. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là do thể chế, pháp lý không minh bạch, rõ ràng.

"Hậu quả là tiếng kêu về giá bất động sản trong nhiều năm trở lại đây rất nhiều. Nhiều người trẻ nghĩ 1,5 tỷ đồng có thể mua được một căn chung cư ngoài vành đai, cách xa trung tâm, nhưng giá thực tế có thể đã lên đến 2,5 tỷ đồng. Vì vậy, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng nên chăng thành lập một bộ phận rà soát lại toàn bộ quỹ đất trong thành phố để thu hồi hoặc đánh thuế thật mạnh", ông Nghĩa đề xuất.