Rủi ro mua bất động sản ở vùng giá cao trong bối cảnh lạm phát

Giá xăng dầu, gas, thép đều ghi nhận tăng cao từ thời điểm cuối tháng 2 đến nay. Theo giới chuyên môn, đây là nguyên nhân tạo áp lực đáng kể lên lạm phát.

Một phân tích của Savills World Research chỉ ra rằng, nếu lạm phát xảy ra do tăng trưởng kinh tế (lạm phát cầu kéo), nhu cầu bất động sản sẽ được đẩy lên và giúp làm tăng giá trị của bất động sản.

Tuy nhiên, nếu lạm phát được hình thành bởi các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động tăng (lạm phát chi phí đẩy) sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cung bất động sản. Lạm phát do chi phí đẩy cũng khó dự đoán, thường do các biến cố không lường trước được như về môi trường, địa chính trị,…

Phân tích kỹ hơn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, nếu như biến động rất lớn về tình hình tài chính, giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều bởi dự báo lạm phát sẽ tăng. Tức là đồng tiền bị mất giá, cầm 100 triệu tiền mặt thời điểm đầu năm nhưng đến cuối năm có thể giá trị này sẽ không còn như trước. 

Do đó, nhà đầu tư phải kiếm một kênh để trú ẩn. Phần lớn nhiều người sẽ chọn đi vàng bởi hiện nay giá vàng đang tăng rất cao so với thời điểm trước. Bên cạnh đó, cũng có rất nhiều người chọn bất động sản.

Song, vị chuyên gia này cũng thừa nhận một điều, bất động sản có những giai đoạn tăng giá đều, có những giai đoạn tăng chậm và thậm chí có những giai đoạn sẽ không tăng. Tuy nhiên, hầu hết nếu nhà đầu tư không mua bất động sản trong thời điểm thị trường "bong bóng" thì giá trị của bất động sản đều được duy trì một cách ổn định và thậm chí còn gia tăng.

Cụ thể, nếu mua bất động sản trong giai đoạn sốt đất hoặc mua không đúng giá trị thực thì việc bị ảnh hưởng về dòng tiền là đương nhiên. Nhưng câu chuyện một người có thể định giá tài sản và đánh giá xem thị trường có an toàn hay không thì lại thuộc về kỹ năng đầu tư.

"Nếu mua được một bất động sản phù hợp thì dĩ nhiên đây là một kênh trú ẩn và nhà đầu tư sẽ chuyển một lượng tiền mặt của mình vào. Bởi để tiền trong ngân hàng hoặc ở nhà sẽ bị mất giá, mua vàng thì biến động nhưng nếu như mua bất động sản thì hầu như giá trị của nó sẽ được duy trì một cách ổn định và thậm chí sẽ còn gia tăng, có thể là tăng chậm,... 

Khi chọn được sản phẩm phù hợp thì khả năng thanh khoản với mức giá trị mà chúng ta kỳ vọng sẽ dễ hơn các kênh đầu tư khác. Đấy là lý do vì sao nhiều nhà đầu tư có tiền mặt hoặc có tiền từ hoạt động kinh doanh, đầu tư chứng khoán họ thường chuyển qua bất động sản", ông Kiệt cho hay.

Còn theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, khi lạm phát xảy ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

"Chính vì vậy, tôi cho rằng trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ.

Trong 9-12 tháng tới, việc một số các nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới còn rất chế, chính vì vậy việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra", ông nói thêm.

Cũng theo vị chuyên gia này, nhìn lại lịch sử cuộc khủng hoảng đầu tiên của kinh tế thế giới 1917 xuất phát từ Mỹ cho đến hiện tại, gần như chỉ có một đợt khủng hoảng khiến giá bất động sản giảm là vào năm 2007-2008 với mức giảm 30 - 40%.

Riêng ở Việt Nam, mặc dù từ năm 1975 đến nay nền kinh tế cũng trải qua một số biến cố như cuộc khủng hoảng 1997-1998, 2007-2008, 2011-2012 và gần nhất là giai đoạn 2020-2021. Riêng chỉ có giai đoạn 2011-2012 là giá bất động sản trên toàn thị trường giảm đến 30% bởi khi đó các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Còn lại, thực tế cho thấy sau mỗi cuộc khủng hoảng kinh tế, bất động sản lại tăng giá.

"Đối với các nhà đầu tư, trước khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế", ông Khương nói.