Làn sóng tất toán trái phiếu bất động sản trước hạn

Sự đổ vỡ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp thông qua các sự kiện Tân Hoàng Minh, Tập đoàn Vạn Thịnh Phát đã khiến niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường này sụt giảm nghiêm trọng. Và nhằm thoát khỏi khủng hoảng này, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã ưu tiên mọi nguồn lực để xóa sạch dư nợ trái phiếu trong hai năm vừa qua.

Đối với doanh nghiệp bất động sản chưa đại chúng, nhóm hút vốn trái phiếu bất động sản lớn trong giai đoạn 2018 - 2021, cũng từng bước xử lý nợ trái phiếu bằng nhiều cách: Xin ý kiến trái chủ để gia hạn kèm điều kiện tăng lãi suất, bổ sung tài sản bảo đảm, hoán đổi nợ bằng bất động sản; chia các kỳ thanh toán sau thời gian đáo hạn thành nhiều đợt cùng một số điều kiện cụ thể...

Từ đầu năm đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã công bố mua lại trái phiếu trước hạn theo nhiều đợt hoặc tất toán với giá trị hàng nghìn tỷ đồng mỗi lô. Đa phần các trái phiếu này đáo hạn từ năm 2025 trở đi.

Ngay trong tháng đầu năm, CTCP Đầu tư Voyage công bố đã tất toán lô trái phiếu 2.300 tỷ đồng. Theo kết quả chào bán được công bố, trái chủ là một tổ chức tín dụng trong nước. Voyage huy động số vốn này để đặt cọc, hướng đến nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích sàn thương mại dịch vụ của dự án Alpha City, từng được giới thiệu do Alpha King (Hong Kong) phát triển vào năm 2018 với giá chào bán 170 - 200 triệu đồng/m2.

Trong tháng 3, hai công ty thành viên của Tập đoàn Hưng Thịnh gồm CTCP Phát triển Địa ốc Sông Tiên và CTCP Hưng Thịnh Investment đã lần lượt tất toán 1.060 tỷ đồng và 2.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn 3 - 6 năm.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng đang từng bước mua lại trái phiếu trước hạn như Công ty TNHH KN Cam Ranh (chủ đầu tư Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise ở Bãi Dài, Cam Ranh, Khánh Hòa); CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản S-Homes, CTCP Sonadezi Châu Đức, CTCP Đầu tư Du lịch Vạn Hương…

Phần lớn các lô trái phiếu này được thu xếp bởi tổ chức tín dụng và công ty chứng khoán thành viên, đồng thời là trái chủ.

Dòng tiền từ đâu?

Kết quả mua lại trái phiếu trước hạn được các doanh nghiệp công bố trong bối cảnh thị trường bất động sản kéo dài khó khăn từ cuối năm 2022 đến nay và thanh khoản chưa thể hồi phục trở lại như thời kỳ thị trường phát triển nóng, trái phiếu bất động sản có cơ hội bùng nổ ở giai đoạn 2018 - 2019. 

Thêm vào đó, các yếu tố như không cân bằng các chỉ số tài chính (quy mô nợ lớn gấp nhiều lần so với vốn chủ sở hữu), pháp lý dự án chưa hoàn thiện càng khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản đối mặt với rủi ro, khó khăn trong việc có nguồn thu mới để đảm bảo thanh khoản dòng tiền. Đa phần các doanh nghiệp nhóm này đều đang ra sức tái cơ cấu để tồn tại qua giai đoạn khó khăn.

Điều này đặt ra câu hỏi dòng tiền đến từ đâu để các doanh nghiệp bất động sản tất toán lượng lớn trái phiếu trước hạn?

Một trong những điểm mới tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 16/9/2022 là quy định cụ thể các trường hợp mua lại trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trước hạn, trong đó cho phép các nhà phát hành mua lại trái phiếu trước hạn khi các trái chủ yêu cầu.

Cụ thể, Khoản 3, Điều 7, Nghị định 65/2022/NĐ-CP quy định doanh nghiệp được phép mua lại trái phiếu trước hạn (1) theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp phát hành và người sở hữu trái phiếu hoặc (1) bắt buộc mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư khi thuộc một trong ba điều kiện bên dưới.

Thứ nhất, doanh nghiệp phát hành vi phạm pháp luật về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp theo quyết định của cấp có thẩm quyền mà vi phạm đó không thể khắc phục hoặc biện pháp khắc phục không được số người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu cùng loại đang lưu hành trở lên chấp thuận.

Thứ hai, doanh nghiệp phát hành vi phạm phương án phát hành trái phiếu mà vi phạm đó không thể khắc phục hoặc biện pháp khắc phục không được số người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu cùng loại đang lưu hành trở lên chấp thuận.

Thứ ba, bác trường hợp khác được nêu cụ thể tại phương án phát hành trái phiếu quy định tại Điều 13 Nghị định 65 (nếu có).

Theo đó, không loại trừ khả năng các chủ nợ sẽ thông qua "thỏa thuận riêng" với các doanh nghiệp phát hành để nắm giữ tài sản bảo đảm thực hiện hoán đổi nợ,  tương tự như phương án được nhiều doanh nghiệp đã thực hiện nghĩa vụ đối với chủ sở hữu trái phiếu trong năm 2023 là hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản hoặc cổ phần. 

Theo thông tin chúng tôi có được, trước thời điểm công bố tất toán trái phiếu, một số doanh nghiệp bất động sản đã tiến hành bổ sung nhiều tài sản như tiền tiền gửi, bất động sản… thế chấp tại ngân hàng thu xếp vốn. Đây có thể xem là điều kiện đi kèm để các ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp cơ cấu nợ trái phiếu, giảm áp lực nợ, thực tế không có dòng tiền mới hàng nghìn tỷ đồng để doanh nghiệp mua lại trái phiếu trước hạn.

Bản tin công bố của một số doanh nghiệp cũng đề cập rõ nội dung (1) mua lại trước hạn theo thỏa giữa tổ chức phát hành và trái chủ hoặc (2) tổ chức phát hành được phép thực hiện mua lại trước hạn trái phiếu theo thỏa thuận riêng với người sở hữu trái phiếu có liên quan.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, "trong quá trình tái cơ cấu, chúng tôi buộc phải công bố mua lại trái phiếu trước hạn theo yêu cầu từ phía đối tác". Qua đó cho thấy, thực chất một số giao dịch là thay đổi khoản nợ cũ bằng một khoản nợ mới.

Thông tin công bố tất toán trái phiếu trước hạn của doanh nghiệp bất động sản trong thời gian gần đây có thể được xem là một phần trong hoạt động cơ cấu nói chung của các doanh nghiệp. Thực tế từ năm ngoái, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục ban hành nhiều chính sách mới nhằm khơi thông dòng vốn cho toàn thị trường, đặc biệt là thị trường bất động sản, trong đó có Thông tư số 03/2023/TT-NHNN (có hiệu lực từ ngày 24/4 - 31/12/2023) cho phép các ngân hàng mua lại trái phiếu doanh nghiệp ngay mà không phải chờ sau 12 tháng khi đáp ứng một số điều kiện theo quy định.

Theo lý giải của Ngân hàng Nhà nước khi đó, khi trái phiếu doanh nghiệp bị nhảy nhóm nợ cũng sẽ làm các khoản vay của doanh nghiệp tại ngân hàng khác bị phân loại vào nhóm có chất lượng nợ thấp hơn, gia tăng tỷ lệ nợ xấu của toàn hệ thống. Những nội dung này tiếp tục được NHNN xem xét tại dự thảo thông tư mới, trong đó đề cập nhiều điểm quan trọng về việc ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp.