Chuyển động mới tại dự án Alpha City

Vào ngày 5/3, CTCP Đầu tư Golden Hill đã có báo cáo gửi đến Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội về việc thay đổi điều khoản đối với lô trái phiếu mã GHICB2124001 trị giá 5.760 tỷ đồng.

Theo nghị quyết người sở hữu trái phiếu được lập ngày 28/2, CTCP Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) trong vai trò đại diện người sở hữu trái phiếu, đại lý đăng ký và tổ chức lưu ký thông qua các nội dung.

Thứ nhất, ngày đáo hạn của lô trái phiếu được điều chỉnh thành 20/3/2024, sớm hơn khoảng 27 ngày so với phương án phát hành trước đó (đáo hạn ngày 15/4/2023).

Thứ hai, Golden Hill được phép thực hiện mua lại trước hạn trái phiếu theo "thỏa thuận riêng" với người sở hữu trái phiếu có liên quan.

Theo đó, Golden Hill hoặc các bên bảo đảm được phép rút toàn bộ tài sản bảo đảm còn lại của trái phiếu sau khi Golden Hill hoàn thành việc mua lại tối thiểu 90% giá trị trái phiếu đã phát hành (tương đương số tiền tối thiểu là 5.184 tỷ đồng).

Đồng thời, giao cho Techcombank (tổ chức nhận tài sản bảo đảm, tổ chức quản lý tài khoản) và TCBS (tổ chức lưu ký, đại diện người sở hữu trái phiếu) thực hiện các công việc, ký kết các tài liệu cần thiết để thực hiện các nội dung trên.

“Người sở hữu trái phiếu đồng ý miễn trừ trách nhiệm có thể phát sinh cho Tổ chức lưu ký khi thực hiện thanh toán cho Người sở hữu trái phiếu”, nghị quyết nêu rõ.

Đến ngày 7/3, Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ chứng khoán Việt Nam (VSD) ra thông báo: Golden Hill mua lại trước hạn bắt buộc toàn bộ trái phiếu GHICB2124001 vào ngày 20/3 với giá mua lại được công bố gần 101.603 đồng/trái phiếu (đã bao gồm lãi).

Hai lô trái phiếu được bảo đảm bằng dự án Alpha City của Golden Hill

Lô trái phiếu GHICB2124001 được Golden Hill phát hành vào ngày 15/4/2021 nhằm mục đích cơ cấu lại nguồn vốn của công ty, bao gồm thanh toán một phần các khoản phải trả của công ty với các đối tác liên quan đến việc thanh lý hợp đồng hợp tác đầu tư có tổng dư nợ gốc 8.054 tỷ đồng.

Các bên tham gia vào đợt phát hành bao gồm: CTCP Chứng khoán Kỹ Thương - TCBS (tổ chức tư vấn hồ sơ chào bán, tổ chức bảo lãnh phát hành, đại diện người sở hữu trái phiếu, đại lý đăng ký, tổ chức lưu ký); Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank (tổ chức nhận tài sản bảo đảm, tổ chức quản lý tài khoản); Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam - VILAF Hồng Đức (tổ chức tư vấn luật). Trái chủ được công bố là hai công ty chứng khoán trong nước.

Toàn bộ nghĩa vụ thanh toán của Golden Hill được bảo đảm bằng ba tài sản: (1) Cổ phần của các cổ đông tại Golden Hill; (2) các sản sản liên quan đến dự án và (3) các tài sản bổ sung hoặc thay thế khác nếu cần thiết, thuộc sở hữu của Golden Hill hoặc bên thứ ba.

Trong đó, dự án được đề cập ở tài sản bảo đảm số (2) là Cao ốc phức hợp tại số 87 Cống Quỳnh, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, TP HCM có diện tích hơn 8.320 m2, do Golden Hill làm chủ đầu tư. Dự án còn có tên gọi khác là Alpha City.

Phương án phát hành trái phiếu lưu ý: Một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm nói trên có thể được dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ khác của Golden Hill hoặc bên thứ ba theo quy định tại các văn kiện trái phiếu.

Thực tế, ba tài sản nói trên còn được bảo đảm cho lô trái phiếu 2.300 tỷ đồng của CTCP Đầu tư Voyage, được phát hành trong cùng ngày và đều do các bên tham gia vào đợt chào bán của Golden Hill thu xếp. Trái chủ được công bố là một tổ chức tín dụng trong nước.

Mục đích phát hành của Voyage là đặt cọc hướng tới nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích sàn thương mại dịch vụ của dự án Alpha City. Ngày 24/1 vừa qua, Voyage đã tiến hành mua lại trước hạn toàn bộ 2.300 tỷ đồng trái phiếu.

Thỏa thuận chuyển dự án cho chủ nợ?

Thông tin Golden Hill muốn rút ngắn kỳ hạn và mua lại hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu trước hạn được công bố trong bối cảnh doanh nghiệp này đứng trước khó khăn tài chính nghiêm trọng. 

Trong báo cáo gửi đến HNX vào cuối năm ngoái, Golden Hill cho biết công ty lỗ sau thuế gần 6 tỷ đồng trong năm 2021 và lỗ 276 tỷ đồng trong năm 2022. 

Tính đến ngày 31/12/2022, vốn chủ sở hữu của công ty trên 2.420 tỷ đồng. Với hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu là 5,1 lần, tương ứng tổng nợ phải trả khoảng 12.342 tỷ đồng (dư nợ trái phiếu trên 5.810 tỷ đồng). Công ty đã thanh toán 210 tiền lãi trái phiếu trong năm 2023.

Với các khoản nợ gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, việc mua lại hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu của Golden Hill hiện nay gần như là bất khả thi. Ngoài ra, ngày 31/1, Cục Hải quan TP HCM đã ban hành quyết định cưỡng chế, dừng làm thủ tục hải quan đối với hàng hóa xuất, nhập khẩu của Golden Hill với lý do nợ thuế quá 90 ngày kể từ ngày hết thời hạn nộp, tổng số tiền bị cưỡng chế trên 1.289 tỷ đồng. Quyết định sẽ có hiệu lực thi hành đến ngày 30/1/2025 và sẽ được chấm dứt hiệu lực kể từ khi tiền nợ thuế được nộp đủ vào ngân sách Nhà nước.

Do đó, không loại trừ khả năng các chủ nợ sẽ thông qua "thỏa thuận riêng" với Golden Hill để nắm giữ tài sản bảo đảm là dự án Alpha City để tiếp tục thực hiện hoặc chuyển nhượng dự án, tương tự như phương án được nhiều doanh nghiệp khác đã thực hiện nghĩa vụ đối với chủ sở hữu trái phiếu trong năm 2023 là hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản hoặc cổ phần.

Golden Hill được thành lập vào năm 2017, có trụ sở tại số 8 Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, quận 1, TP HCM (Tòa nhà VTP Building). Cũng trong năm này, cổ đông được chuyển từ ba cá nhân trong nước sang ba pháp có trụ sở ở “thiên đường thuế” British Virgin Islands.

Năm 2018, ban điều hành của Golden Hill được công bố gồm: Ông Chan Min Simon (quốc tịch Trung Quốc) - Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng Giám đốc, người đại diện theo pháp luật; ông Chiu Bing Keung Kenneth (quốc tịch Trung Quốc) - Thành viên HĐQT; ông Meng, Shen (quốc tịch Trung Quốc) - Thành viên HĐQT; ông Ngô Văn An - Giám đốc, Tổng Giám đốc (quốc tịch Việt Nam).

Đây cũng là thời điểm dự án Alpha City được công bố ra thị trường, cùng với The Centennial Saigon (2 Tôn Đức Thắng, nay là Grand Marina Saigon) và Alpha Town (289 Trần Hưng Đạo), gắn với thương hiệu nhà phát triển bất động sản đến từ Hong Kong là Alpha King.

Ba dự án này là tâm điểm của thị trường bất động sản vào thời điểm đó với vị trí đắc địa và giá chào bán đắt đỏ (riêng tại Alpha City 170 - 200 triệu đồng/m2). Cả ba dự án đều ngừng triển khai trong thời gian dài không rõ nguyên nhân, trước khi một dự án được khởi động lại bởi nhà phát triển khác vào năm 2020.