Làm giá, tạo sóng bất động sản và cuộc chơi ‘một mất một còn’

Thực tế phũ phàng

Giá bất động sản tăng nóng hay giá bất động sản tăng bất thường là những cụm từ phổ biến mà nhiều người dùng để nói về thị trường địa ốc thời gian qua. Đã có những quan ngại và không ít lý giải xung quanh hiện tượng này. Song, có một thực tế không thể phủ nhận, những cuộc đấu giá với mức giá cao hơn gấp nhiều lần so với giá khởi điểm đã tạo ra những cơn sốt giá ảo và là một trong những nguyên nhân khiến mặt bằng giá đất bị đẩy lên cao. 

Năm 2021, hoạt động đấu giá đất diễn ra sôi nổi ở các địa phương. Đây cũng là năm chứng kiến sốt đất diễn ra khắp từ Bắc chí Nam, từ đô thị cho đến các vùng nông thôn,…

Báo cáo mới đây của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội về rà soát quy định đấu giá quyền sử dụng đất chỉ rõ, vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm để lại nhiều phát sinh. Cụ thể, mặt bằng giá đất tại Thủ Thiêm, TP HCM bị đẩy lên cao, làm nảy sinh ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản. Giá đất tăng sẽ làm đội chi phí đầu vào, đẩy giá nhà ở tăng theo.

Ngoài ra, tâm lý nhà đầu tư cũng sẽ bị ảnh hưởng, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá,…

Đáng nói, vụ việc trên không phải là trường hợp hiếm gặp. Trên thực tế, tại các địa phương thời gian gần đây cũng xuất hiện tình trạng nhiều nhà đầu tư đẩy giá đất lên cao ngất ngưởng rồi “bỏ của chạy lấy người”.

Câu chuyện một cuộc đấu giá có tới 90% số lô đất bị bỏ cọc tại Quảng Trị là một ví dụ. Đầu năm 2022, UBND tỉnh này đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng 46 lô đất với tổng diện tích hơn 14.208 m2 thuộc công trình Phát triển điểm dân cư xã Gio Hòa (nay là xã Gio Sơn, huyện Gio Linh). Những lô đất này đều thuộc khu vực nông thôn nhưng kết quả đấu giá lại vượt xa so với mong đợi.

Tổng số tiền đấu giá của 46 lô đất này hơn 62 tỷ đồng. Trong đó, niều lô đất có giá trúng cao gấp 4 lần so với giá khởi điểm.

Tuy nhiên, khi hết thời hạn chỉ có 5 thửa đất được nộp đủ tiền. Do đó, đầu tháng 5 vừa qua, UBND huyện Gio Linh đã ra quyết định hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 41 thửa đất còn lại. Trong số 41 thửa đất bị bỏ cọc, có 4 thửa đất được đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm và mỗi thửa được đặt cọc số tiền từ 70 triệu đến 110 triệu đồng.

Tình trạng nhiều thửa đất được đấu giá với số tiền cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm nhưng cũng bị bỏ cọc cũng diễn ra ở các huyện Cam Lộ, Đakrông và TP Đông Hà của tỉnh Quảng Trị.

Hay tại Nghệ An, cuối tháng 5 vừa qua, UBND huyện Diễn Châu đã có quyết định hủy bỏ kết quả trúng đấu giá 73 lô đất với tổng diện tích gần 13.419 m2 tại các xã Diễn Vạn, Diễn Đồng, Diễn Phúc, Diễn Bích, Diễn Mỹ. Tổng số tiền cọc thu được từ những trường hợp này hơn 15 tỷ đồng.

Còn theo thống kê của tỉnh Bắc Giang, trong hai năm (2020-2021), tỉnh đã tổ chức 161 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở với 9.191 lô, trong đó số lô đấu thành công là 7.720, số lô bỏ cọc là 1.471. Tổng giá bán khởi điểm hơn 10.000 tỷ đồng, tổng số tiền trúng đấu giá thu được hơn 11.800 tỷ đồng, tổng số tiền chênh lệch hơn 1.600 tỷ đồng.

5 ăn 5 thua

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), Hà Nội và một số địa phương khác đang rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung đất nền, tạo ra rào cản rất lớn trong việc phê duyệt để lựa chọn nhà đầu tư, tổ chức thực hiện dự án phát triển tại các vùng. Do không phê duyệt được các dự án chính thống, không có nguồn thu nên các địa phương tạo ra các dự án đấu giá đất để cung cấp nguồn cung cho thị trường.

Với ưu điểm của đất đấu giá là thường có sự chênh lệch khá lớn so với giá thị trường, pháp lý ổn định do là đất công nên thị trường này đang nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ giới đầu tư.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất giống như tham gia một cuộc chơi có yếu tố “xanh chín”, 5 ăn 5 thua. Nếu trúng được giá rẻ hơn so với thị trường thì khả năng thanh khoản lớn và có lãi. Còn nếu ôm phải giá cao thì việc bán với giá cao là không dễ nên đường cùng là phải bỏ cọc.

Chủ tịch VARs khuyến nghị, khi nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất đấu giá cần thẩm định, so sánh giá với các địa điểm tương đồng. Điều này sẽ tránh bị cuốn theo dòng thổi giá và phải bỏ của chạy lấy người.

“Nhiều nhà đầu tư ôm khi giá đất đang sốt nên cho rằng thị trường còn lên nữa mà không biết rằng thị trường đang ảo, đang bị bong bóng. Minh chứng là tình huống nhà đầu tư phải bỏ cọc đã xảy ra rất nhiều ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang ở thời điểm sốt đất đầu năm 2021”, ông Đính cho hay.

Tình trạng bỏ cọc sau khi đấu giá đất “trên trời” diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản thời gian gần đây có dấu hiệu chững lại. Theo phân tích của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong bối cảnh lạm phát, mặc dù giá bất động sản tăng nhanh nhưng thanh khoản chậm, thị trường xuất hiện nghịch lý mua dễ, bán khó. Nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn, gây áp lực lên hệ thống ngân hàng,...

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, thị trường hiện nay đang đứng hình, bắt đầu đi vào giai đoạn đóng băng. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều.

Thời gian tới, không có khả năng Chính phủ cho phép tăng trưởng tín dụng mà sẽ tiếp tục giữ nguyên việc quản lý tín dụng và dòng vốn vào bất động sản đúng chuẩn. Do đó, vị chuyên gia này dự báo, những doanh nghiệp đã sử dụng vốn vượt quá mức và những nhà đầu cơ bất động sản vay vốn quá mức sẽ gặp khó khăn.

Ông Hiển tiết lộ, hiện nay rất nhiều người vẫn đang ôm đất vì tin rằng giá chỉ tăng chứ không giảm. Nhưng theo khảo sát của chuyên gia này ở một số khu vực, giá đất tăng chủ yếu là do môi giới thổi. Đơn cử, có những miếng đất vài trăm m2, chính chủ bán 18 triệu/m2 không ai mua nhưng cò vẫn nói đất 20 triệu/m2 không có để bán. Tình trạng này đang diễn ra ở những vùng đô thị không lớn hoặc những vùng nông thôn.

“Mua bán bất động sản hiện nay có tình trạng giá trên thị trường và giá giao dịch thực sự không hoàn toàn giống nhau. Người muốn mua thì không tìm được đúng người bán mà họ cần, dễ gặp phải cò đẩy giá”, ông Hiển cho hay.