Lãi suất cho vay bất động sản rục rịch tăng

	Đất ở... ngân hàng
	Ngân hàng siết cho vay, người mua nhà gặp khó

Trên thực tế, chưa có một thống kê hay báo cáo nào cho thấy lãi suất cho vay mua bất động sản đã tăng trên diện rộng để khẳng định rằng mặt bằng lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản đã gia tăng. Rất có thể những ngân hàng tăng lãi suất cho vay mua bất động sản là những ngân hàng (cổ phần) đã sử dụng gần hết “hạn ngạch” cho vay bất động sản, đã tiệm cận các mức giới hạn và tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các ngân hàng.

Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã vài lần yêu cầu, nhắc nhở các ngân hàng thương mại thực hiện trong năm qua và ngay từ đầu năm nay phải hạn chế tập trung vốn cho vay vào bất động sản, xây dựng và chứng khoán. Nên cũng không thể loại trừ khả năng một số ngân hàng thương mại tăng lãi suất cho vay mua nhà đất hiện nay là nhằm “hưởng ứng” chủ trương này của NHNN, nhất là những ngân hàng đang ngấp nghé lằn ranh đỏ về ngưỡng tăng trưởng tín dụng cho bất động sản (và có thể đã bị NHNN cảnh báo).

Một số ngân hàng thương mại cổ phần gần đây đã tăng đáng kể lãi suất cho vay mua bất động sản. Ảnh: THÀNH HOA

Về nguyên tắc, lãi suất cho vay mua bất động sản tăng lên sẽ làm giảm nhu cầu vay để mua bất động sản (bất luận vì mục đích đầu cơ hay nhu cầu thực để ở), dẫn đến làm giảm lượng tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản, tức là làm giảm mức độ tập trung vốn của ngân hàng vào lĩnh vực này.

Ở góc độ người đi vay, có quan điểm cho rằng đối tượng bị ảnh hưởng trước tiên và nhiều nhất từ sự siết tín dụng vào bất động sản là người đi vay có nhu cầu thực, tức mua nhà, đất để xây, để ở. Theo quan điểm này, khách hàng loại này là những người thường trả nợ dựa vào nguồn thu từ kinh doanh và các nguồn thu cố định khác. Khi lãi suất tăng, chi phí vay trong mỗi tháng tăng lên sẽ tạo ra gánh nặng tài chính cho họ. Nếu lãi suất được điều chỉnh định kỳ mà tiếp tục leo cao thì sẽ đẩy một số khách hàng vào rủi ro mất khả năng trả nợ cho ngân hàng.

Lãi suất cho vay mua bất động sản tăng lên chắc chắn sẽ làm làm nguội thị trường, giảm nhu cầu về bất động sản ở mọi loại hình, phân khúc, không phân biệt nhu cầu thực hay đầu cơ.

Quan điểm trên chỉ đúng một phần. Lãi suất cho vay mua nhà đất tăng trong khi thu nhập của người vay không tăng tương ứng trước hết sẽ “gạt” ngay một bộ phận khách hàng tiềm năng có nhu cầu vay vốn mua nhà đất ra khỏi cuộc chơi. Như vậy, hầu như sẽ chỉ còn lại những khách hàng đủ sức chịu đựng lãi suất cao hơn mới nghĩ đến, mới muốn vay vốn ngân hàng để mua nhà đất.

Kể cả nếu lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo hướng tăng lên, nhưng cần lưu ý rằng lãi suất cho vay thả nổi (sau một thời gian cố định, chẳng hạn một năm) vẫn thường được tính dựa trên lãi suất tiền gửi tiết kiệm cộng thêm một biên độ nào đó, chẳng hạn 3 điểm phần trăm. Nên dù lãi suất cho vay bất động sản có xu hướng gia tăng, lãi suất thả nổi cho vay bất động sản đối với các khoản vay hiện tại sẽ không nhất thiết phải tăng lên tương ứng, nếu mặt bằng lãi suất tiết kiệm không thay đổi. Đây là điều đúng với bối cảnh hiện thời khi lãi suất tiết kiệm ổn định, thậm chí có xu hướng giảm gần đây, trong khi một số ngân hàng đang tăng lãi suất cho vay mua bất động sản.

Do đó, người vay để mua nhà đất (vì nhu cầu thực) sẽ không nhất thiết bị rơi vào tình trạng mắc kẹt vì “trót” vay mua nhà đất nhưng lãi suất phải trả hàng tháng, quí lại tăng lên quá sức chịu đựng so với mức xác định ban đầu khi vay.

Xét riêng trong nhóm đối tượng vay vốn vì nhu cầu thực, lại có quan điểm cho rằng việc tăng lãi suất ngân hàng sẽ gây khó khăn cho những người có thu nhập thấp mua nhà, nên Nhà nước cần có chính sách cụ thể để kiểm soát chặt chẽ đối với từng phân khúc của thị trường bất động sản, chỉ siết ở phân khúc cao cấp còn mở ở phân khúc trung và thấp cấp, bởi hiện nay nhà giá rẻ, chung cư bình dân vẫn đang có nhu cầu rất nhiều.

Thực ra, không hiếm người nhắm đến phân khúc cao cấp vẫn phải phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Nên việc tăng lãi suất ngân hàng không chỉ ảnh hưởng đến phân khúc trung và thấp cấp mà còn cả phân khúc cao cấp. Nói cách khác, siết tín dụng vào bất động sản sẽ đều gây ảnh hưởng như nhau (giảm nhu cầu) đến mọi phân khúc bất động sản. Và cũng chẳng hà cớ gì phải phân biệt với ưu tiên phân khúc nào đó, bởi đã là nhu cầu thực thì người mua ở phân khúc nào cũng cần được tôn trọng, bình đẳng như nhau. Cần tránh tâm lý người “giàu” thì phải chịu thiệt hơn người “nghèo” trong chuyện tiếp cận tín dụng ngân hàng.

Chuyển sang vấn đề vay ngân hàng cho mục đích đầu cơ. Có quan điểm cho rằng những người đầu cơ bất động sản dù cũng phải vay ngân hàng nhưng mục đích vay của họ chủ yếu không phải là để mua nhà mà là dạng khác, ví dụ, đất phân lô, đất nền; mua là để trao tay sau đó và thu lãi. Do đó, những đối tượng vay vốn loại này không chịu tác động của việc tăng lãi suất cho vay mua bất động sản.

Cách nhìn nhận trên cũng chỉ đúng một phần. Quả thực là việc đầu cơ xem ra chỉ có lợi nhuận cao với phân khúc đất phân lô, đất nền nên việc đầu cơ, nếu có, thì cũng chủ yếu tập trung vào phân khúc này. Tuy nhiên, nếu các ngân hàng không phân biệt phân khúc này với các phân khúc khác của bất động sản như chung cư, nhà đất, bất động sản thương mại... mà đồng loạt áp dụng lãi suất cao hơn cho mọi khoản vay bất động sản nói chung thì giới đầu cơ (đất nền, phân lô) vẫn sẽ bị ảnh hưởng như với mọi đối tượng vay mua bất động sản khác.

Cho dù với mục đích đầu cơ, “lướt sóng” ngắn hạn thì các nhà đầu cơ sẽ vẫn phải chịu chi phí tài chính đầu vào cao hơn, nên phải tìm cách bán được bất động sản của mình với giá cao hơn tương ứng, là điều mà thị trường không phải lúc nào cũng chấp nhận. Nói cách khác, lãi suất cho vay mua bất động sản tăng lên chắc chắn sẽ làm làm nguội thị trường, giảm nhu cầu về bất động sản ở mọi loại hình, phân khúc, không phân biệt nhu cầu thực hay đầu cơ.