Chủ tịch G6 Group: Xây nhà ở xã hội không chỉ đủ còn phải đúng nhu cầu, có dự án 1.000 căn bán được 14 căn

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” do Trang TTĐTTH Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức vào sáng ngày 22/9, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group), cho biết thị trường nhà ở xã hội đang đứng trước những thay đổi đáng kể về nguồn cung và thủ tục đầu tư.

Theo ông Quê, doanh nghiệp của ông hiện triển khai một dự án nhà ở xã hội tại Phú Thọ, đồng thời phát triển và phân phối khoảng 12 dự án tại các tỉnh miền Trung và miền Bắc. Ông cũng cho biết bản thân đã tham gia lĩnh vực nhà ở xã hội từ thời điểm công tác tại Văn phòng Chính phủ, trong đó có quá trình xây dựng Quyết định 100 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Nhìn lại giai đoạn 2020 - 2024, ông Quê cho rằng không chỉ nhà ở xã hội mà nhiều loại hình bất động sản đều gặp ách tắc về thủ tục đầu tư, khiến nguồn cung ra thị trường hạn chế.

Riêng với nhà ở xã hội, theo ông, có ba nhóm rào cản lớn. Thủ tục chấp thuận nhà đầu tư trước đây thường kéo dài khoảng hai năm. Quy trình định giá đất, dù dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, vẫn phải thực hiện; địa phương làm nhanh có thể mất khoảng sáu tháng, trong khi nơi lâu có thể kéo dài 2 - 3 năm. Bên cạnh đó, các thủ tục về quy hoạch và giao đất, từ lập quy hoạch 1/500 đến thẩm định thiết kế cơ sở, giao đất, có thể mất thêm 1 - 2 năm.

Tuy nhiên, ông Quê cho rằng tình hình đã thay đổi sau khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai mới cùng các nghị định liên quan có hiệu lực. Thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hiện chỉ còn khoảng 3 - 6 tháng, các thủ tục cấp phép xây dựng cũng được đơn giản hóa. Theo ông, một dự án nhà ở xã hội từ khi chủ đầu tư đề xuất đến lúc có thể khởi công hiện có thể hoàn thành trong khoảng 4 - 6 tháng.

Ông Quê nhận định việc các cấp chính quyền và sở, ngành chủ động đồng hành cùng doanh nghiệp đã khiến quy trình đầu tư thay đổi đáng kể so với trước. Nhiều địa phương cũng đang thúc đẩy tiến độ khởi công các dự án nhằm tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân.

Nguồn cung tăng nhưng thanh khoản là bài toán khác

Theo ông Quê, cả nước hiện có hơn 800 dự án nhà ở xã hội. Trong Đề án phát triển một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nguồn cung dự kiến đạt khoảng 1,2 triệu căn và tiêu chuẩn phát triển nhà ở xã hội cũng đang được định hướng nâng lên.

Tuy nhiên, ông lưu ý rằng việc gia tăng nguồn cung không đồng nghĩa tất cả dự án đều có khả năng hấp thụ tốt. Hiện nay, có tình trạng nhiều dự án nhà ở xã hội hoàn thành nhưng không bán được căn nào hoặc bán rất chậm.

Ông dẫn vài ví dụ, một dự án nhà ở xã hội tại khu vực ngoại thành Quy Nhơn mở bán từ tháng 3 đến nay mới bán được hơn 20 căn. Một dự án gần đó mở bán từ năm 2021 với 4 tòa nhà nhưng đến nay vẫn chưa bán xong hai tòa.

Đáng chú ý hơn, tại Phổ Yên (Thái Nguyên), khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp và được ông Quê cho biết có nhu cầu khoảng 15.000 căn nhà ở xã hội, tình trạng hấp thụ tại một số dự án cũng khá thấp. Có dự án quy mô 1.000 căn nhưng mới bán được 14 căn; một dự án khác quy mô tương tự bán được 60 căn. Thậm chí, theo ông Quê, có dự án gần 1.000 căn nhưng chưa bán được căn nào.

Những số liệu này cho thấy bài toán của nhà ở xã hội không chỉ nằm ở việc tháo gỡ thủ tục để tăng nguồn cung, mà còn ở khả năng đưa sản phẩm đến đúng nơi có nhu cầu và phù hợp với khả năng tiếp cận của người dân.

Không chỉ xây đủ mà phải đúng nhu cầu

Câu chuyện này cũng được GS. TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khóa XIV, XV, đề cập tại hội thảo.

Theo ông Cường, việc phát triển nhà ở xã hội cần tránh cách tiếp cận chỉ tập trung vào số lượng và hoàn thành chỉ tiêu. Mục tiêu cuối cùng của chính sách là giúp người dân có chỗ ở phù hợp.

Ông cho rằng quy hoạch đóng vai trò quan trọng. Nếu nhà ở xã hội được xây dựng tại những vị trí không tập trung người có nhu cầu, dù hoàn thành dự án cũng chưa chắc người dân lựa chọn.

“Nhu cầu về nhà ở xã hội hiện rất lớn. Tuy nhiên, nếu nhà ở được xây dựng quá xa nơi làm việc thì người dân sẽ mất nhiều thời gian đi lại”, ông Cường nói.

Theo ông, những gia đình có con nhỏ hoặc người cao tuổi thường có nhu cầu sống gần nơi làm việc và các tiện ích thiết yếu. Nếu dự án quá xa, người dân có thể lựa chọn một căn nhà nhỏ, chật chội hơn trong nội thành để đổi lại sự thuận tiện trong sinh hoạt và đi lại.

Từ góc độ này, GS. Cường cho rằng ngoài chính sách, quy hoạch cũng là vấn đề quan trọng trong phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền.

Ông cũng lưu ý thị trường đang bước vào giai đoạn nguồn cung có thể tăng lên khi nhiều dự án cũ được khởi động trở lại cùng với các dự án mới. Khi đó, thị trường có thể chuyển dần từ trạng thái người bán chi phối sang cân bằng hơn, người mua có nhiều lựa chọn hơn.

Theo ông Cường, sự thay đổi này cũng buộc người mua phải cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính và mức độ sử dụng đòn bẩy. Những người mua nhà bằng vốn vay với kỳ vọng giá tiếp tục tăng để kiếm lời sẽ phải tính toán lại, trong khi nhu cầu ở thực sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng hơn.