TS. Phan Đức Hiếu: Nghị quyết 21 định hướng Nhà nước quyết định giá đất theo mục tiêu phát triển

Đất đai được xác định rõ hơn là nguồn lực đầu vào của nền kinh tế

Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đặt ra nhiều thay đổi trong cách tiếp cận nguồn lực đất đai. Một trong những nội dung đáng chú ý là định hướng Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất trên cơ sở mục tiêu phát triển của từng thời kỳ.

Trao đổi tại hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” do Trang TTĐTTH Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức vào sáng 22/9, TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khóa XVI, cho rằng nếu nhìn Nghị quyết 21 không chỉ ở góc độ sửa đổi Luật Đất đai mà rộng hơn là điều chỉnh cách Nhà nước quản lý và phân bổ nguồn lực đất đai, có ba nhóm thay đổi đáng chú ý.

Điểm quan trọng đầu tiên nằm ở việc Nghị quyết 21 xác định quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội. Từ cách tiếp cận này, bài toán đất đai không chỉ dừng ở quản lý tài nguyên mà còn liên quan trực tiếp đến khả năng tiếp cận, chi phí và hiệu quả sử dụng nguồn lực của doanh nghiệp, người dân và nền kinh tế.

“Để đất đai trở thành một nguồn lực đầu vào quan trọng, nếu việc tiếp cận đất rất khó khăn, giá đất cao, tiếp cận đất đai không công bằng thì đất đai không thể trở thành nguồn lực đầu vào quan trọng”, ông Hiếu phân tích.

Theo ông, Nghị quyết 21 đưa ra ba nhóm định hướng để thể chế hóa quan điểm này. Thứ nhất, quyền sử dụng đất cần được phân bổ cho chủ thể có khả năng sử dụng đất hiệu quả nhất.

Thứ hai, việc phân bổ đất đai phải bảo đảm các nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch và cạnh tranh. Đồng thời, Nghị quyết định hướng ưu tiên quỹ đất cho một số hoạt động có ý nghĩa đối với phát triển kinh tế - xã hội như phát triển chung cư, nhà ở cho thuê, các dự án được ưu đãi để thu hút đầu tư, y tế, giáo dục...

Thứ ba là bài toán chi phí đất đai. Theo ông Hiếu, nếu đất đai được coi là một yếu tố đầu vào quan trọng thì chi phí đất cao sẽ tác động trực tiếp đến giá thành sản phẩm và dịch vụ. Do đó, Nghị quyết 21 đặt ra yêu cầu đưa chi phí về đất đai về mức hợp lý để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Trong đó, hai định hướng về tài chính đất đai được ông nhấn mạnh là Nhà nước quyết định giá đất theo mục tiêu phát triển và có chính sách thu tiền sử dụng đất phù hợp đối với những dự án hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Nghị quyết 21 cũng đặt ra yêu cầu nâng cao hiệu quả sử dụng đất, trong đó có việc nghiên cứu phân loại đất theo hướng hợp lý hơn, tránh phân loại quá chi tiết dẫn tới phát sinh thủ tục khi doanh nghiệp muốn thay đổi, đổi mới hoạt động trên chính khu đất của mình.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần có chính sách tài chính đối với đất chậm đưa vào sử dụng hoặc bị giữ lại nhằm chờ tăng giá.

Từ “bồi thường thiệt hại” sang tái thiết cuộc sống

Một thay đổi khác được TS. Phan Đức Hiếu lưu ý liên quan đến thu hồi đất. Theo ông, Nghị quyết 21 tiếp tục bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất nhưng nhấn mạnh hơn yêu cầu bảo đảm cuộc sống của người dân sau khi bị thu hồi đất.

Nghị quyết xác định Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp thật sự cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Đáng chú ý, tư duy về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng được đặt lại theo hướng chuyển từ bồi thường tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi.

Theo định hướng của Nghị quyết 21, việc thu hồi đất phải gắn với bảo đảm nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người dân. Đây cũng là một trong những nội dung được Trung ương nhấn mạnh khi triển khai Nghị quyết.

Liên quan đến định hướng về giá đất, trước đó Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 đặt mục tiêu bỏ khung giá đất, xây dựng cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Định hướng này sau đó được thể chế hóa trong Luật Đất đai 2024, trong đó quy định các phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Trong khi đó, Nghị quyết 21 xác định rõ hơn vai trò của Nhà nước: giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

Theo TS. Phan Đức Hiếu, đây là một thay đổi đáng chú ý về tư duy chính sách. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng “Nghị quyết 21 có nhiều thay đổi, thậm chí có thể nói là hơi ngược dòng so với Nghị quyết 18 nhưng không nên hiểu Nghị quyết 21 là phủ nhận những quy định trước đó”.

Theo ông, việc Nghị quyết 21 có cách tiếp cận mới xuất phát từ sự thay đổi của bối cảnh, quan điểm và mục tiêu phát triển đất nước. "Luật Đất đai 2024 được ban hành xong không có nghĩa là những quy định đó đã sai. Bởi khi luật được ban hành, bối cảnh cụ thể, quan điểm và mục tiêu phát triển đất nước tại thời điểm đó đã khác”, ông Hiếu phân tích.

Không chỉ thay đổi phương pháp mà thay đổi vai trò của Nhà nước

Theo TS. Phan Đức Hiếu, điểm cần làm rõ khi thể chế hóa Nghị quyết 21 là sự thay đổi không chỉ nằm ở phương pháp xác định giá đất mà còn ở vai trò của Nhà nước đối với giá đất và tài chính đất đai.

Theo định hướng mới, việc quyết định giá đất phải dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, bảo đảm công khai, minh bạch và không để xảy ra tình trạng thao túng giá, hình thành giá ảo. Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất.

Nghị quyết cũng định hướng Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế, theo từng loại đất, trên cơ sở bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, một vấn đề quan trọng cần tiếp tục làm rõ trong quá trình sửa luật là phương pháp xác định giá đất. “Vai trò của Nhà nước trong quyết định giá đất đã được thể hiện tương đối rõ, dù vẫn còn vấn đề về tính hợp lý và phù hợp. Tuy nhiên, phương pháp xác định giá đất chưa được thể hiện đầy đủ”, ông nói.

Do đó, theo ông, quá trình sửa đổi Luật Đất đai cần làm rõ phương pháp xác định giá đất, đồng thời phân định rành mạch nội dung nào cần được quy định trực tiếp trong luật, đặc biệt là các quyền và lợi ích pháp lý của người dân, và nội dung nào có thể giao cho văn bản dưới luật. Cần tránh tình trạng vấn đề cần quy định trong luật lại được giao cho văn bản dưới luật hoặc ngược lại.

Nhìn rộng hơn, ông cho rằng điểm khác biệt quan trọng của Nghị quyết 21 nằm ở việc đặt đất đai trong mối quan hệ trực tiếp với mục tiêu phát triển. Khi đất đai được xác định là nguồn lực đầu vào quan trọng, các chính sách về tiếp cận đất, giá đất, tài chính đất đai, phân bổ và sử dụng đất cũng phải được thiết kế để vừa bảo đảm quản lý chặt chẽ, vừa đưa nguồn lực này vào nền kinh tế với chi phí hợp lý và hiệu quả cao hơn.