Đất ở... ngân hàng

Chỗ nào đất sốt, ngân hàng càng cho vay tỉ lệ thấp

Tất nhiên tài sản thế chấp cho ngân hàng không chỉ có đất đai, nhà cửa, mà còn có giấy tờ có giá, hàng hóa, nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị... nhưng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất, chừng 70%.

Cơ cấu tài sản thế chấp của những ngân hàng quốc doanh và nửa quốc doanh khác cũng tương tự. Tính chung, giá trị tài sản thế chấp là bất động sản tại bốn tổ chức tín dụng VietinBank, Vietcombank, BIDV, Agribank dao động từ 3,5 - 4 triệu tỉ đồng tùy thời điểm.

Ảnh: Thành Hoa.

Ở khối ngân hàng cổ phần, tỷ trọng bất động sản trong cơ cấu tài sản thế chấp còn lớn hơn và tổng giá trị bất động sản đảm bảo cũng vào tầm 3 triệu tỉ đồng.

Đáng nói là các ngân hàng khi cấp tín dụng thường định giá tài sản đảm bảo bất động sản chỉ bằng 65-70% giá thị trường. Có ngân hàng thận trọng, định giá bằng 50-60% giá thị trường, nên giá trị thực của khối bất động sản thế chấp ở hệ thống ngân hàng hiện không thấp hơn 10 triệu tỉ đồng.

Ngân hàng khi nhận bất động sản, không đưa chúng vào kho cất giữ, mà chỉ nắm giữ hồ sơ pháp lý, còn bên vay vẫn toàn quyền khai thác. Bên cho vay có bộ phận giám sát, thường xuyên kiểm tra việc khai thác các bất động sản, kể cả việc bán sản phẩm là nhà đất, căn hộ ra thị trường để có thể thu hồi đủ gốc và lãi.

Nếu không có khối bất động sản khổng lồ thế chấp đó, ngân hàng không thể giải ngân hàng triệu tỉ đồng tín dụng và doanh nghiệp đến lượt mình, không thể có vốn để triển khai các dự án đầu tư. Thông thường, chủ đầu tư bất động sản có 3 đồng vốn tự có, cộng với thế chấp đất và được ngân hàng cho vay 10 đồng.

Ngân hàng là định chế tài chính trung gian, huy động vốn của dân và cho doanh nghiệp, cá nhân vay lại. Do đó vốn để phát triển các dự án bất động sản chủ yếu là từ dân, vay của dân.

Đấy là với những doanh nghiệp đã có sẵn dự án. Nói chính xác là đã có quyền sử dụng đất của dự án trong tay và chỉ triển khai thi công. Để có quyền sử dụng đất dự án, trước đó họ phải mua hoặc nhận chuyển nhượng lại quyền này từ các chủ đầu tư khác hay thương lượng với người dân (từng hộ gia đình).

Thế nhưng việc trực tiếp thương thảo với người dân vừa tốn kém thời gian, vừa mất nhiều công sức, tiền bạc bởi người dân mua bán sòng phẳng theo giá thị trường. Hơn nữa để có tiền trả cho dân, mua quyền sử dụng đất từ dân, chủ đầu tư cũng thường vay ngân hàng một phần.

Cứ đường hoàng thương lượng với dân mà thực hiện, lợi nhuận chủ đầu tư có được sẽ không thể cao vọt, không thể tính bằng lần, đơn giản vì mua quyền sử dụng đất, khai thác dự án, tiêu thụ sản phẩm, trả lãi vay ngân hàng nhất nhất đều phải theo giá thị trường.

Khi lòng tham trỗi dậy mà cụ thể là lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản được tính bằng lần, xuất hiện sự cấu kết tinh vi giữa chủ đầu tư và một bộ phận tầng lớp quan chức chính quyền biến chất để trục lợi cơ chế chính sách. Bản thân cơ chế đổi đất lấy hạ tầng không sai, không có tội. Chỉ là người ta lợi dụng nó dưới nhiều góc độ khác nhau tùy theo lợi ích của từng chủ thể.