Không phải vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu, đây mới là nguồn vốn lớn nhất của doanh nghiệp BĐS

Chia sẻ tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 4 diễn ra sáng 5/6, Tổng giám đốc FiinGroup Nguyễn Quang Thuân nhìn nhận, thị trường nguồn vốn trong đó có tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở đang ở trong giai đoạn tương đối nhạy cảm. 

Riêng bất động sản nhà ở đang chiếm khoảng 65% dư nợ tín dụng của ngân hàng và các doanh nghiệp trong mảng này phát hành trái phiếu rất nhiều. Hiện có khoảng gần 3.000 doanh nghiệp bất động sản nhà ở đang hoạt động và có doanh thu trong năm 2021, theo thống kê của FiinGroup . 

Các doanh nghiệp này phần lớn tập trung tại TP HCM, còn lại tập trung rất ít ở Hà Nội và một số tỉnh khác. Theo ông Thuân, điều này có nghĩa số lượng doanh nghiệp có dự án và số lượng dự án không nhiều, chủ yếu tập trung tại một số tỉnh, các tỉnh vùng biên rất ít hoặc không có dự án. 

Đáng chú ý, vị này cho biết, thời gian qua, các ngân hàng đang kiểm soát rủi ro liên quan đến tín dụng bất động sản nhưng số liệu thống kê từ 54 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết cho thấy nguồn vốn này chỉ chiếm 14% cơ cấu huy động vốn của họ (khoảng 435.000 tỷ đồng). Và nguồn vốn huy động từ trái phiếu cũng chỉ chiếm khoảng 17% trong cơ cấu nợ. Trong khi đó, tiền từ khách hàng trả trước chiếm 18% và nguồn khác (chủ yếu bao gồm hợp đồng hợp tác kinh doanh) lên đến 51%.

“Ngoài vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản còn có một nguồn vốn lớn hơn rất nhiều đến từ hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa các doanh nghiệp trong khối bất động sản với nhau hoặc với các nhà đầu tư bên ngoài, bao gồm cả khách hàng. Ngoài ra còn có nguồn vốn huy động từ khách hàng trả trước”, vị này cho hay. 

Do đó, CEO FiinGroup cho rằng, ngoài việc kiểm soát rủi ro liên quan đến nợ xấu ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, các chính sách cần quan tâm đến nhà đầu tư cá nhân bởi họ không được tiếp cận nhiều thông tin. Còn với các nhà đầu tư tổ chức, họ sẵn sàng chịu rủi ro và trích lập dự phòng, thậm chí là chấp nhận mất vốn.

Bên cạnh đó, theo đánh giá của ông Thuân, thời gian vừa qua đã có rất nhiều doanh nghiệp bị xử lý và có chất lượng tín dụng cực kỳ yếu, mặc dù chưa vỡ nỡ chính thức. Nhưng nếu xét trên bình diện chung, năng lực tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn còn ở mức tương đối an toàn. Tỷ lệ nợ/vốn trong năm 2021 của các doanh nghiệp ở mức 0,48% và khả năng trả lãi là khoảng 7 lần. 

“Về cơ bản, các doanh nghiệp bất động sản dân cư vay ngân hàng và phát hành trái phiếu vẫn ở mức tương đối an toàn. Đương nhiên vẫn có một số doanh nghiệp tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu lên tới 30% hoặc 47% như Bộ Tài chính đã chỉ ra. Tức là có nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn tốt”, ông Thuấn nói.

Tuy nhiên, theo Tổng giám đốc FiinGroup, trong hai năm dịch bệnh, tiến độ triển khai dự án và bán hàng của các chủ đầu tư bị gián đoạn khiến khoản tiền nhận trước từ khách hàng bị sụt giảm. Cộng với việc tín dụng bị kiểm soát đang đẩy các doanh nghiệp bất động sản đứng trước những sóng gió rất. Và trong hai năm tới, áp lực trả nợ trái phiếu của các doanh nghiệp nói chung và của doanh nghiệp địa ốc nói riêng là rất lớn. Nếu không làm một cách kín kẽ và có chọn lọc thì việc vỡ nợ chéo rất dễ xảy ra.

Về giải pháp, ông Thuân đề nghị cần xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về pháp lý của các dự án bất động sản. Bởi hiện tại, chỉ có các ngân hàng, tổ chức mới có thể thẩm định được vấn đề pháp lý của các dự án. Trong dài hạn, ông Thuân cho rằng, cần tăng cường minh bạch thông tin nhà phát hành và sản phẩm trái phiếu bởi đây là yếu tố rất quan trọng. Cuối cùng, theo vị này, việc thay đổi chính sách pháp lý rất cần thiết nhưng nên theo hướng linh hoạt và chọn lọc để doanh nghiệp có năng lực vẫn được vay vốn. 

Cũng tại Diễn đàn, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Theo đó, ông Châu đề nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có bất động sản, theo đó đến tháng 9/2023 (nên kéo dài đến hết năm 2023) thì các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. 

Trước mắt, vị chuyên gia này đề nghị NHNN nên chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở.