'Không cho phép thu hồi đất sẽ không triển khai được các dự án du lịch quy mô lớn'

Tại Hội thảo khoa học với chủ đề "Sửa Luật đất đai: Tạo đất cho du lịch" do Báo Đầu tư  tổ chức sáng 19/10, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, hiện tại Việt Nam đang có hơn 200 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại các khu du lịch đã được triển khai. Các dự án này tạo ra gần 100.000 căn condotel, khoảng 30.000 căn villa và 15.000 căn khách sạn mới.

Theo chủ trương của Chính phủ, tới năm 2030 Việt Nam đặt mục tiêu trở thành cường quốc du lịch, với 160 triệu lượt khách trong nước, khoảng 50 - 70 triệu khách quốc tế mỗi năm. Do đó, theo ông Đính, để đáp ứng nhu cầu của khách du lịch phải có khoảng 400.000 - 500.000 căn phòng lưu trú. Chưa kể các loại hình dịch vụ như vui chơi giải trí,... đặc biệt là du lịch cao cấp gần như không có.

Theo ông Đính, trong bối cảnh hiện tại, Việt Nam mới đạt được 1/3 hệ thống hạ tầng để có thể đáp ứng được nhu cầu của khách du lịch trong tương lai và chất lượng chưa cao. Tuy nhiên, trong các quy định pháp luật như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều chưa nhắc tới các nhà phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

“Nếu các dự án du lịch không thuộc trường hợp thu hồi đất có nghĩa là các chủ đầu tư phải tự xoay sở. Hiện nay có khoảng hơn 100 dự án khu du lịch quy mô lớn đang nằm án binh bất động chờ phê duyệt, tháo gỡ vướng mắc liên quan đến các quy định pháp luật. Nếu tình trạng này vẫn tiếp tục sẽ không khuyến khích đầu tư du lịch và sẽ làm nản lòng nhà đầu tư. Ngay cả chính quyền địa phương muốn thúc đẩy kinh tế khu vực thông qua thu hút đầu tư về du lịch cũng sẽ gặp khó khăn”, ông Đính nhận định.

Đề xuất bổ sung các dự án du lịch vào diện được thu hồi đất

Về phía doanh nghiệp, TS. Đỗ Thanh Trung, Cố vấn Ban giám đốc CTCP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang cho biết, các dự án du lịch, vui chơi, giải trí không thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất tại điểm b khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); không thuộc trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại khoản 2, khoản 3 Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Ngoài ra, dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) không thuộc các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất tại khoản 1, khoản 4, khoản 5, khoản 7 Điều 125 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)).

Mặt khác, Nhà nước chỉ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ mà không bao gồm dự án du lịch, vui chơi, giải trí theo quy định tại Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Như vậy, theo ông Trung, nhà đầu tư có khả năng chỉ có thể tiếp cận đất đai để thực hiện dự án du lịch, vui chơi, giải trí (sử dụng nguồn vốn tư nhân) thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất khi dự án sử dụng quỹ đất do các cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý tại khoản 1 Điều 217 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hoặc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tuy nhiên, đối với các dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn mà khu đất không thuộc quỹ đất quy định tại khoản 1 Điều 217 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì nhà đầu tư chỉ có thể tiếp cận đất đai để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất. Trong khi đó, tại một khu đất với diện tích lớn thì việc thỏa thuận được 100% các hộ dân là điều rất khó.

Do đó, đại diện Phúc Khang cho rằng rất cần thiết kiến nghị bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn như dự án Khu đô thị mới có quy mô trên 300 ha; dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng thuộc phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất để có sự can thiệp của Nhà nước trong việc thu hồi đất.

Cũng tại Hội thảo, Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng đồng tình với quan điểm cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở), thậm chí trong một số trường hợp loại hình dự án này cần khuyến khích hơn cả các dự án phát triển nhà ở.

Chẳng hạn, tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch (các địa phương ven biển còn hoang sơ, dân cư thưa thớt, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội còn nhiều khó khăn..., thuộc địa bàn cần thu hút đầu tư) thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực.

Theo chuyên gia, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn (ví dụ các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn hàng nghìn ha, vốn đầu tư vài tỷ USD) để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Do đó, đây là vấn đề cần được nghiêm túc nhìn nhận.

Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc. Để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải “nhét” một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất.

Hình thức “lách” này theo ông Đỉnh sẽ gây ra hệ lụy như quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực; hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch, việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án (đồng thời phải có các chức năng giáo dục, y tế, văn hóa..., hạ tầng xã hội khác kèm theo) sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng (ví dụ vấn đề rác thải, nước thải sinh hoạt, phơi quần áo của cư dân... khiến du khách mất thiện cảm).