Kế 'rã băng' thị trường bất động sản của doanh nghiệp Việt

Ảnh minh họa

“Chìa khóa vàng” M&A

Do ảnh hưởng suy thoái của thị trường bất động sản giai đoạn 2009 – 2013, chỉ tính riêng tại TP.HCM đã có hơn 14.000 căn hộ tồn kho, hàng trăm dự án “trùm mền”, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn đã phải tìm cách chuyển nhượng dự án để cân bằng tài chính.

Việc chuyển đổi chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh đang được kỳ vọng là cơ hội để thị trường bất động sản khởi sắc hơn. Bên cạnh sự đổ bộ mạnh mẽ của các nhà đầu tư ngoại tiến hành thâu tóm và phát triển dự án.

Nhưng từ năm 2014, thị trường bắt đầu chứng kiến sự trỗi dậy của các chủ đầu tư trong nước có năng lực, tiến hành mua lại để tái khởi động các dự án đang gặp khó khăn và dần trở thành người cầm chịch trong cuộc đua hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A).

Ngôi sao trong việc M&A các dự án bất động sản có thể kể đến Vingroup dốc hàng chục nghìn tỷ đồng vào hoạt động M&A, như thâu tóm BĐS Ánh Sao, các dự án lớn tại TP.HCM và Hà Nội.

Hay những “tay chơi” nổi bật trong hoạt động M&A nội địa như: FLC, Him Lam, Novaland, Hưng Thịnh Corp… Cụ thể, Hưng Thịnh Corp cũng chi tới 2.000 tỷ đồng để thâu tóm hàng loạt các dự án: 8X Đầm Sen, 8X Plus, 8X Thái An, 12 View, Tân Hương Tower... Novaland đã mua lại hơn 40 dự án. Đất Xanh Miền Nam cũng khẳng định vị thế bằng việc mua lại trên dưới 10 dự án.

Mới đây, An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) công bố đã hoàn tất việc mua lại 7 block thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa – Quận 7, TP.HCM từ tay Tập đoàn Vạn Phát Hưng. Trong đó, giai đoạn 1 An Gia Investment đã mua lại 2 block vào tháng 3/2015, giai đoạn 2 tiến hành mua lại 5 block tiếp theo.

Hay dự án Flora Anh Đào (Nam Long) đã được hai nhà đầu tư Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad mua lại 50%, với tổng giá trị khoảng 500 tỷ đồng.

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản hoạt động M&A chính là chìa khóa hồi sinh các “dự án chết” tại TP.HCM. Đặc biệt, các doanh nghiệp Việt đã tạo nên những cú bắt tay giữa các quỹ ngoại để tạo nên một xu thế mới để vực dậy những dự án “đắp chiếu”.

Đại diện An Gia Investment, ông Lương Sĩ Khoa, Phó chủ tịch HĐQT, cho biết dự án mới này có quy mô khoảng 6 ha với 2.000 căn hộ bao gồm cả office-tel, có tổng vốn đầu tư khoảng 3.500 tỷ đồng, thuộc phân khúc trung cao cấp. Trong đó Quỹ đầu tư Creed Group cam kết rót 200 triệu USD vào An Gia Investment.

Trước câu hỏi tại sao lại lựa chọn con đường M&A thay vì tự phát triển quỹ đất để làm dự án mới, ông Lương Sĩ Khoa chia sẻ: “Việc M&A các dự án giúp chúng tôi tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý cũng như giải quyết những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng. Nếu phát triển dự án mới, công đoạn này có khi lên đến hơn 1 năm trời trong khi thị trường đang có những tín hiệu tốt nên phải tận dụng cơ hội để giới thiệu sản phẩm ngay”.

Về phía nhà đầu tư ngoại, ông Masakazu Yamaguchi, Giám đốc Quỹ đầu tư Creed Group tại Việt Nam, cho rằng: “Các quỹ đầu tư nước ngoài có thế mạnh về tài chính và kinh nghiệm quản lý. Tuy nhiên, những doanh nghiệp trong nước lại có lợi thế rất lớn về tiếp cận quỹ đất, sự am hiểu về thị trường, môi trường kinh doanh và các chính sách pháp lý. Chúng tôi muốn đầu tư, mua lại những quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh để phát triển một dự án bài bản, dù chi phí mua đất có thể đắt đỏ hơn”.

“Rã băng” thị trường

Theo các chuyên gia, nhiều doanh nghiệp có quỹ đất nhưng do thiếu kinh nghiệm bán hàng, thiếu vốn hoặc chưa định hình được phân khúc nên không thể tiếp tục triển khai dự án. Thông qua M&A các chủ đầu tư đã giải quyết được một phần quan trọng hàng tồn kho, nợ xấu trên thị trường bất động sản.

Các doanh nghiệp đang gặp khó khăn, sau khi chuyển nhượng được dự án cho những doanh nghiệp có tiềm lực cũng đã thu lại được nguồn vốn, trả được nợ và tái khởi động những kế hoạch kinh doanh tiếp theo.

Với các động thái tích cực đó, sắp tới hoạt động M&A được dự báo là sẽ phát triển mạnh mẽ hơn do thị trường vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, lượng hàng tồn kho vẫn còn rất lớn và sự tác động từ chính sách khiến các doanh nghiệp có xu hướng bắt tay nhau. Không chỉ An Gia Investment, nhiều doanh nghiệp trong nước như Vingroup, Novaland, Phú Mỹ Hưng... cũng đã tiến hành hàng loạt thương vụ mua bán chuyển nhượng dự án.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam còn cho rằng 2017 sẽ là năm kỷ lục của M&A bất động sản. Theo ông Stephan Wyatt, kinh tế Việt Nam liên tục được cải thiện với các chỉ số kinh tế tích cực và được công nhận là một trong những thị trường triển vọng nhất trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hoạt động M&A sẽ là cơ hội để giải quyết lượng hàng tồn kho khoảng 500 dự án “đắp chiếu” của thị trường bất động sản TP.HCM.

Ông Châu cũng cho biết thêm để hoạt động này là “chìa khóa vàng” làm hồi sinh các dự án “chết” thì HoREA đề nghị cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án.

Vì hiện có vướng mắc là tại Khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai, khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án sau khi đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.