JLL: Siết tín dụng vào bất động sản sẽ giúp hoạt động M&A với đối tác ngoại sôi động

	M&A bất động sản gặp nhiều rào cản vì nợ xấu
	Cuộc chơi M&A bất động sản: Doanh nghiệp nội ngày càng chiếm ưu thế

Trong buổi báo cáo tiêu điểm Thị trường Bất động sản TP HCM quý III/2018 mới đây, Bà Trang Bùi, Giám đốc thị trường, JLL Việt Nam, có một số trao đổi với báo chí về những điểm nhấn của thị trường bất động sản (BĐS) phía Nam trong 9 tháng đầu năm và dự báo cho 3 tháng cuối năm.

Bà Trang Bùi, Giám đốc thị trường, JLL Việt Nam. (Ảnh: Hiếu Quân)

Theo quy định mới, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ giảm xuống 40% từ năm 2019. Việc siết tín dụng này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường BĐS năm sau, thưa bà?

Việc siết tín dụng này chắc chắn sẽ có tác động đến thị trường BĐS, bởi lãi vay, chính sách cho vay… vẫn luôn gắn liền với thị trường BĐS. Tuy nhiên, JLL đánh giá động thái này sẽ không ảnh hưởng quá ghê gớm hay tác động tiêu cực đến thị trường.

Trước đây, ngân hàng cho vay vào lĩnh vực BĐS quá nhiều, tỷ lệ quá cao mà không xem xét kỹ khiến thị trường rơi vào trạng thái ai cũng có thể tung ra sản phẩm. Khi đó đã xảy ra nhiều trường hợp ngân hàng cho chủ đầu tư vay tiền làm dự án, nhưng dự án không bán được hàng, đến nay vẫn có nhiều dự án trong số này vẫn chưa bàn giao được nhà cho khách… Các chủ đầu tư này không chỉ không có năng lực tài chính thực sự, mà còn yếu về năng lực phát triền sản phẩm và năng lực bán hàng.

Ví dụ ở Úc, chủ đầu tư muốn tung ra sản phẩm, đặc biệt là với dòng sản phẩm thương mại, thì không dễ để xin vay vốn được. Một doanh nghiệp muốn phát triển tòa nhà văn phòng 100 m2 sàn chẳng hạn, ngân hàng và Chính phủ Úc yêu cầu rõ: doanh nghiệp phải chứng minh sản phẩm của mình trong tương lai, ít nhất là trong thời điểm hiện tại, thị trường phải tiêu thụ được tối thiếu 50% thì mới cho vay.

Tại Việt Nam hiện nay, quy trình duyệt dự án đã thắt chặt hơn, chỉ những chủ đầu tư có năng lực tài chính thực sự hoặc những dự án tốt, có tiềm năng mới được cấp vay vốn, còn những chủ đầu tư không có năng lực tài chính thực sự sẽ gặp khó khăn.

Ngoài ra, cơ cấu cho vay của ngân hàng hiện nay đối với lĩnh vực BĐS đã có sự điều chỉnh để cân bằng hơn: xu hướng tăng nguồn tín dụng cho người mua nhà (nguồn cầu) và giảm tín dụng cho doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án (nguồn cung). Những động thái của ngân hàng hiện nay thể hiện tín hiệu rất lạc quan, khác với chu kỳ trước, ngân hàng đang có các động thái để hiểu diễn biến thị trường hơn.

Một xu hướng rất đáng chú ý khác xuất hiện do tác động của việc ngân hàng trong nước siết tín dụng vào BĐS, đó là các doanh nghiệp tìm đến ngân hàng nước ngoài nhiều hơn. Đây là cơ hội cho các đối tác nước ngoài, trong bối cảnh này, hoạt động M&A sẽ tăng nhanh và nhiều hơn nữa.

Tăng trưởng tín dụng hiện đang rất thấp, trong 9 tháng đầu năm chỉ đạt 9% so với kế hoạch là 17%, trong khi tất cả các phân khúc BĐS đều đang tăng trưởng. Theo bà, điều này liệu có tác động đến thị trường?

Tín dụng đúng là đang tăng trưởng chậm, nhưng nó trong tầm kiểm soát của ngân hàng. Ngân hàng đang hướng tới chất lượng dự án mà mình cho vay, đó là một trong những yếu tố làm tốc độ giải ngân chậm lại.

Việc phát triển dự án hiện nay ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, như quy trình xét duyệt dự án, thậm định dự án khắt khe hơn chẳng hạn… Tuy nhiên, các báo cáo chưa cho thấy sự giảm rõ rệt về nguồn cầu do ảnh hưởng từ những chính sách này. Dù thực tế, đúng là có một số chủ đầu tư trong nước nói rằng họ đang khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Như kiến nghị mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) về việc tiếp tục dùng 45% vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn chính là thể hiện tiếng nói của các doanh nghiệp, họ thấy trước khó khăn trong việc siết nguồn tín dụng nên đã kiến nghị như vậy.

Mỗi chính sách đưa ra đều có những ưu điểm và khuyết điểm nhất định, quan trọng là ở thời điểm đó chúng ta ưu tiên lựa chọn điều gì. Không bàn về con số cụ thể là 40% hay 45%, nhưng các xu hướng thắt chặt tín dụng vào BĐS, thẩm định, thanh tra dự án và M&A để nguồn vốn ngoại đổ vào đều sẽ gia tăng. JLL tin rằng, nếu dự án đảm bảo chất lượng thì ngân hàng sẽ luôn chào đón, có rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang có nguồn tiền, họ chỉ chờ có dự án chất lượng để đầu tư.

Tôi cho rằng, trong ngắn hạn, nhà nước điều chỉnh như vậy là động thái tích cực so với sự phát triển quá nhiều trước đây. Để đánh giá trong dài hạn thì còn tùy thuộc vào động thái của nhà nước, hiện nay nhà nước đã lắng nghe rất nhiều và có những sự điều chỉnh về phê duyệt, cấp phép, quy hoạch dự án…

Hàng năm đều có nguồn tiền lớn (khoảng vài USD) kiều hối nước ngoài đổ về TP HCM, xin JLL thông tin, liệu bao nhiêu % trong số đó sẽ đổ vào lĩnh vực BĐS?

Tuy không thể đưa ra con số cụ thể về tỷ trọng, nhưng JLL ghi nhận, trong nguồn kiều hối vào TP HCM, có một phần lớn đổ về thị trường BĐS, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ, đứng thứ hai là phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.

Các nhà đầu tư cá nhân nhỏ thường đầu tư vào căn hộ để cho thuê, bán lại, hoặc để cho thân nhân ở Việt Nam; một phần trong số họ đầu tư vào phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, hoặc họ cũng có thể làm chủ đầu tư của các dự án nhỏ…

Việt Kiều có khá nhiều thuận lợi để sở hữu BĐS Việt Nam. Không chỉ có nguồn vốn mạnh, họ còn có thông tin khá đầy đủ khi nghiên cứu kỹ thị trường Việt Nam. Với lợi thế là người Việt, họ biết thị trường BĐS đang lên cao, họ hiểu rõ hành lang pháp lý và định hướng phát triển cơ sở hạ tầng để đầu tư vào Việt Nam, họ cũng có thân nhân là người Việt để đứng tên hay nhận thừa kế tài sản…

Năm 2018 đã đi qua 3/4 quãng đường, JLL đánh giá phân khúc nào là điểm sáng (hoạt động tốt nhất) của thị trường trong năm nay?

Từ đầu năm đến nay, tất cả các phân khúc đều tăng trưởng khá tốt và bình ổn. Trong đó, phân khúc đặc biệt biến động nhanh, vượt bậc và không theo biểu đồ rõ rệt là phân khúc BĐS công nghiệp. BĐS công nghiệp của Việt Nam đang thu hút nguồn vốn đầu tư rất mạnh mẽ, đặc biệt là nguồn vốn từ các chủ đầu tư nước ngoài.

Các khu công nghiệp hiện nay sẽ xây dựng nhiều nhà máy nhỏ để đáp ứng các doanh nghiệp vừa và nhỏ, thay vì xây một nhà máy lớn để thu hút nhà đầu tư lớn như trước. (Ảnh minh họa.)

Xét nguồn cung BĐS công nghiệp năm trước và năm nay thực ra cũng không có biến động nhiều, tuy nhiên cái mà JLL muốn đề cập đến chính là nội lực của phân khúc này đang rất mạnh. Hiện đã có nhiều chủ đầu tư đã đổ tiền vào phân khúc này rồi và đang trong quá trình chuẩn bị phát triển dự án.

Một người có 300.000 USD, ở các nước phát triển khác không làm được gì cả, như ở Singapore mỗi căn hộ đã có giá 500.000 USD. Tuy nhiên, với 300.000 USD ở Việt Nam, người đó có thể làm chủ một mô hình sản xuất và mở một doanh nghiệp sản xuất nhỏ rồi.

Cách phát triển BĐS công nghiệp cũng có sự thay đổi. Trước đây, các khu công nghiệp thường cho thuê hàng mấy nghìn ha để làm nhà máy lớn, thường chỉ thu hút các nhà sản xuất lớn. Nhưng nay, tại các khu công nghiệp này, thay vì xây một nhà máy lớn thì họ xây dựng nhiều nhà máy nhỏ để đáp ứng các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Năm 2018 là năm đầy biến động của BĐS công nghiệp bởi lượng vốn FDI thu hút được rất mạnh mẽ, đặc biệt là ảnh hưởng từ cuộc chiến tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc. Nếu cuộc chiến này kéo dài thì sẽ có tác động cả tích cực và tiêu cực đến thị trường Việt Nam, nhưng chúng tôi cho rằng các tác động tích cực sẽ nhiều hơn. JLL dự đoán, BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục là điểm sáng đến cuối năm, đặc biệt là ở khu vực miền Bắc.

Xin cảm ơn bà!

Xem thêm JJL: Các tập đoàn Trung Quốc chờ đổ tiền vào BĐS Việt Nam ngày càng tăng JJL: Các tập đoàn Trung Quốc chờ đổ tiền vào BĐS Việt Nam ngày càng tăng Nửa đầu năm 2018, vốn ngoại chủ yếu rót vào dự án thành phố thông minh tại Hà Nội Nửa đầu năm 2018, vốn ngoại chủ yếu rót vào dự án thành phố thông minh tại Hà Nội Trong khi Keppel Land, Berjaya Land thoái vốn khỏi các dự án thì CapitaLand lại mở rộng quỹ đất tại Việt Nam Trong khi Keppel Land, Berjaya Land thoái vốn khỏi các dự án thì CapitaLand lại mở rộng quỹ đất tại Việt Nam JLL: Tổng giá trị M&A BĐS quý I/2018 đạt khoảng 200 triệu USD JLL: Tổng giá trị M&A BĐS quý I/2018 đạt khoảng 200 triệu USD