JJL: Các tập đoàn Trung Quốc chờ đổ tiền vào BĐS Việt Nam ngày càng tăng

	Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục bị xếp vào nhóm kém minh bạch
	JLL: Hoạt động M&A BĐS tại Việt Nam sẽ đạt kỷ lục mới trong năm 2018

Theo nhận định của bà Khanh Nguyễn, Giám đốc bộ phận Thị trường vốn tại Việt Nam của Công ty JLL, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2018 tiếp tục ghi nhận số lượng giao dịch M&A đạt mức kỷ lục. Hàng trăm triệu đô la đang chờ được đổ vào thị trường ở hầu hết các phân khúc như dự án khu dân cư, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và công nghiệp. Các nhà đầu tư (NĐT) ngoại đến từ nhiều nước như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, đặc biệt số lượng các tập đoàn từ Trung Quốc ngày càng tăng.

Các nhà đầu tư đổ tiền vào thị trường BĐS Việt Nam chủ yếu đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, với số lượng các tập đoàn từ Trung Quốc ngày càng tăng. (Ảnh minh họa)

Nhờ vào nền kinh tế ổn định, cấu trúc dân số trẻ với tầng lớp trung lưu gia tăng mạnh mẽ và tiềm lực tăng trưởng vốn đầu tư, thị trường BĐS Việt Nam không ngừng hấp dẫn các NĐT nước ngoài. Phần lớn nhu cầu đến từ nhiều mục đích đầu tư khác nhau như triển khai vốn từ các quỹ thành lập, quỹ tư nhân, quỹ tín thác (REITs), chủ đầu tư và nhu cầu mở rộng thị phần. Bên cạnh đó, các tập đoàn Việt Nam cũng đang tích cực tìm kiếm cơ hội mở rộng quy mô qua M&A.

JLL thông tin, hình thức phổ biến mà hầu hết NĐT nước ngoài ưa chuộng là thâu tóm phần lớn cổ phần của doanh nghiệp để tham gia vào chiến lược phát triển dự án. Ngoài ra, NĐT cũng có thể mua cổ phần dưới dạng góp vốn hoặc mua một nửa số cổ phần để hợp tác đồng phát triển dự án.

Điển hình là Frasers Property đã ký thỏa thuận mua lại cổ phần có điều kiện với Công ty TNHH Bất Động Sản Trần Thái để nắm giữ 75% vốn trong dự án nhà ở tại quận 2, TP HCM. Hay trường hợp CRE Asia đã đồng ý đầu tư 30% vốn mở rộng vào SembCorp Infra Services, Sembcorp Development giữ 70% còn lại. Tương tự, Tập đoàn Nam Long tiếp tục hợp tác với đối tác Nhật Bản trong một thương vụ liên doanh 50 - 50 nhằm phát triển các dự án nhà ở của Nam Long.

Dù vậy, JLL đánh giá một thương vụ M&A thông thường mất 3 - 6 tháng để hoàn thành, quá trình này thường bị trì hoãn và kéo dài đến cả năm, thậm chí là hai hoặc ba năm.

Nguyên nhân là do việc tìm kiếm nguồn cung BĐS phù hợp với nhu cầu của các NĐT lớn tại thị trường đang phát triển với chỉ số minh bạch kém và thiếu thông tin như Việt Nam là không dễ dàng. Chưa kể, khoảng cách giữa mức giá đề ra từ bên bán và mức giá mong muốn của bên mua cũng khiến quá trình đàm phán kéo dài. Khoảng cách này là do sự khác nhau trong quan điểm về thị trường, mức kỳ vọng tăng trưởng vốn đầu tư và tiềm năng lợi nhuận, thường việc định giá và kỳ vọng của bên bán bị thổi phồng so với giá trị thật.

Ngoài ra, nguồn cầu vượt quá cung cũng là nguyên nhân làm giá tăng chóng mặt. Các dự án đạt chuẩn tại các khu BĐS nóng như phía Đông và Nam TP HCM như Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, quận 9 và quận 7 hoặc khu trung tâm tài chính của quận 1 ngày càng khan hiếm. Điều này khiến NĐT ngoại không chỉ gặp khó khăn với các đối tác địa phương có kỳ vọng giá cao, mà còn phải đối mặt với áp lực cạnh tranh từ các NĐT khác có khả năng đẩy giá lên cao.

Trong một số trường hợp, bên mua có thể yêu cầu chuyển giao dự án thay vì chuyển giao doanh nghiệp để giảm thiểu rủi ro ẩn mình trong dự án, đặc biệt là những công ty có lịch sử hoạt động lâu dài. NĐT cần yêu cầu thẩm định kỹ lưỡng cả về tài sản lẫn công tác quản trị về mọi khía cạnh bao gồm pháp lý, tài chính và thuế trước khi ký kết thỏa thuận mua bán và ràng buộc.

Cuối cùng, danh sách dài các yêu cầu cần phải được thỏa mãn, hệ thống thuế hoặc sự thiếu hụt các quy định cũng khiến quá trình đàm phán kéo dài và đẩy chi phí thực hiện giao dịch tăng cao. Trong nhiều trường hợp, giao dịch thất bại vì các bên không thể đi đến thỏa thuận ở giai đoạn kết thúc mặc dù đã bỏ ra khá nhiều thời gian và nguồn lực từ tất cả các bên liên quan.

Bà Khanh Nguyễn đánh giá, do sự thiếu minh bạch trên thị trường, lựa chọn các công ty niêm yết sẽ có lợi hơn cho cả hai bên do các công ty này có lý lịch minh bạch và tình trạng tài chính, pháp lý dễ tiếp cận. Về phía NĐT, họ phải là những người có uy tín, hiểu bản chất thị trường và sẵn sàng chấp nhận rủi ro và có kỳ vọng hợp lý về lợi tức đầu tư.

JLL khuyến nghị NĐT ngoại cần thẩm định kỹ lưỡng để xác định tất cả các rủi ro tiềm ẩn. Ngoài ra, sự khác biệt văn hóa đôi khi cũng trở thành rào cản lớn, NĐT ngoại cũng cần linh hoạt, kiên nhẫn và kiên trì trong suốt quá trình đàm phán. Quá trình thương thảo những giao dịch đầu là tiền đề cho các thương vụ tiếp theo, vì vậy cần nhiều thời gian và công sức hơn cho đến khi có sự tin tưởng giữa các bên. Ví dụ điển hình là Nishi Nippon Railroad đã đầu tư dự án khu dân cư thứ 5 của họ với tập đoàn Nam Long; hay trường hợp Creed Group và An Gia Investment.

Xem thêm Nửa đầu năm 2018, vốn ngoại chủ yếu rót vào dự án thành phố thông minh tại Hà Nội Nửa đầu năm 2018, vốn ngoại chủ yếu rót vào dự án thành phố thông minh tại Hà Nội Trong khi Keppel Land, Berjaya Land thoái vốn khỏi các dự án thì CapitaLand lại mở rộng quỹ đất tại Việt Nam Trong khi Keppel Land, Berjaya Land thoái vốn khỏi các dự án thì CapitaLand lại mở rộng quỹ đất tại Việt Nam Xu hướng M&A bất động sản dự báo tiếp tục tăng Xu hướng M&A bất động sản dự báo tiếp tục tăng M&A bất động sản gặp nhiều rào cản vì nợ xấu M&A bất động sản gặp nhiều rào cản vì nợ xấu