Khủng hoảng Evergrande làm lộ những điểm tương đồng giữa BĐS Việt Nam và Trung Quốc

Evergrande đặt cược quá lớn vào bất động sản

Những thông tin xoay quanh cuộc khủng hoảng nợ của Evergrande thời gian gần đây vẫn chưa lắng xuống trong bối cảnh tập đoàn này chưa thể thoát khỏi bờ vực phá sản. Nhiều khách hàng mua nhà của tập đoàn này như đang "ngồi trên đống lửa".

Trong khi đó, ngày 28/9 vừa qua, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) đã có động thái nhằm xoa dịu thị trường bằng cách bơm thêm 100 tỷ nhân dân tệ, tương đương 15,5 tỷ USD vào hệ thống ngân hàng. Đây là lần thứ 8 liên tiếp PBOC thực hiện hành động này, theo Bloomberg.

PBOC cũng đưa ra cam kết sẽ đảm bảo một thị trường bất động sản lành mạnh để bảo vệ người mua nhà.

Còn dư luận trong nước đang quan tâm nếu "quả bom" Evergrande phát nổ, tâm lý các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam có ảnh hưởng không khi Việt Nam và Trung Quốc có những điểm tương đồng về phát triển kinh tế và đầu tư bất động sản.

Tại talkshow "Nhìn từ vụ Evergrande đến tương lai thị trường bất động sản Việt Nam" diễn ra mới đây, Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, nguyên nhân cốt lõi dẫn đến khủng hoảng của Evergrande là do tập đoàn này tăng trưởng quá nóng bằng nguồn vốn vay, đầu tư quá lớn vào bất động sản và không cấu trúc kịp thời.

Vị chuyên gia này phân tích, tất cả những cuộc khủng hoảng quy mô toàn cầu tầm cỡ khu vực và quốc gia, đa số liên quan đến bong bóng bất động sản.

Bởi thị trường này quy mô rất lớn, khi bị suy thoái về thanh khoản thì tính chuyển đổi và tính xử lý rất chậm. Chính điều này đã tạo nên một số cơn khủng hoảng trong vòng một thập niên như khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997 - 1998 và khủng hoảng toàn cầu năm 2008.

"Evergrande vẫn còn đặt cược vào thị trường bất động sản Trung Quốc khi đã được cảnh báo từ năm 2015. Quan sát trong giai đoạn 2015 - 2016, Evergrande hoàn toàn có đủ khả năng kiểm soát và xử lý, nhưng tập đoàn này vẫn đẩy mạnh vay nóng để phát triển thay vì cấu trúc lại quy mô để tăng trưởng bền vững hơn. Nhiều quan điểm cho rằng do doanh nghiệp này đầu tư ngoài ngành lớn nên mới sụp đổ, nhưng thật ra không phải", ông Hiển nói.

Doanh nghiệp địa ốc Việt Nam có giống?

Theo TS. Đinh Thế Hiển, cả Việt Nam và Trung Quốc đều có điểm tương đồng khi lo ngại về sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản.

Giá căn hộ tại một số thành phố lớn ở Trung Quốc như Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thượng Hải hay ở Hà Nội và TP HCM của Việt Nam đều cao hơn rất nhiều so với thu nhập bình quân đầu người. Khi thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng sẽ tạo ra những bất hợp lý, xa rời sức mua và trở thành thị trường ảo.

Ngoài ra, vị này cho rằng, cách thức phát triển của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc và Việt Nam đều chủ yếu dựa vào vốn vay từ ngân hàng, ngoài ra còn có trái phiếu. Tại Việt Nam, từ năm 2020 đến nay, thị trường trái phiếu phát triển rất nóng.

Hình thức bán nhà hình thành trong tương lai cũng được hai nước cho phép. Đặc biệt, cả Việt Nam và Trung Quốc đều không có những quỹ đầu tư tài chính đủ lớn và bền vững như Quỹ tín thác bất động sản.

Tuy nhiên, ông Hiển cho rằng, mỗi nước sẽ có một đặc điểm riêng để "chống lưng" cho thị trường bất động sản. Đối với Trung Quốc, đây là một nền kinh tế lớn thứ hai trên thế giới, dân số đông, nhu cầu về nhà ở rất lớn, giá trị nội địa cũng rất lớn,...

Còn tại Việt Nam, trong vòng 20 năm nay, GDP đều tăng trưởng liên tục. Việt Nam cũng đầu tư rất lớn cho hạ tầng giao thông và khi hạ tầng mở tới đâu, các khu công nghiệp và đô thị hóa phát triển mạnh đến đó,...

"Nỗi lo của Việt Nam là có nhưng không quá lớn, Việt Nam có tỷ lệ độ mở GDP từ xuất nhập khẩu rất lớn, trong khi FDI đang rất tốt, xuất khẩu của Việt Nam cũng rất tốt. Mặc dù trong quý III, GDP của Việt Nam tăng trưởng âm nhưng đây là do việc giãn cách tạm thời. Đáng chú ý, Việt Nam cũng không có nhiều doanh nghiệp bất động sản huy động trái phiếu quốc tế như Trung Quốc", vị này phân tích.

Về nguồn vốn huy động trong nước, theo ông Hiển, có hai nguồn là từ ngân hàng thương mại và nhà đầu tư. Hiện nay, các khoản nợ của doanh nghiệp đại ốc vẫn có sự giám sát của NHNN. Bằng chứng là khi thị trường bất động sản phát triển nóng, NHNN đã siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn,...

"Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang có một số khó khăn do thanh khoản, do giá tăng quá cao,... và sẽ cần phải điều chỉnh lại, một phần là khó khăn do dịch bệnh. Nhưng không quá lo ngại", TS. Đinh Thế Hiển cho hay.

Đưa ra cái nhìn thận trọng hơn, Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho biết, chỉ trong mấy tháng vừa qua, các cửa hàng, các TTTM tại Hà Nội và TP HCM đều đóng cửa. 

Hầu như cả nền kinh tế đóng băng, kéo theo đó, các chủ đầu tư bất động sản đang vô cùng khó khăn trong vấn đề trả nợ ngân hàng. Từ năm ngoái đến nay, có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu.

"Có thể ở thời điểm hiện tại, họ chưa đến thời hạn để trả nợ. Nhưng khi đến hạn, có thể là vào năm sau mà tình trạng đóng băng vẫn tiếp tục như hiện nay thì việc vỡ nợ có thể xảy ra. Tôi nhìn thấy nợ xấu của ngân hàng đang tăng lên, tôi nhìn thấy rủi ro vỡ nợ của các doanh nghiệp địa ốc", ông Hiếu nhận định.

Tuy nhiên, tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn tại các ngân hàng đã bị rút ngắn lại. Tỷ lệ này bắt đầu từ ngày 1/10/2021 chỉ còn 37%. Tỷ lệ này tạo ra tính an toàn cho các ngân hàng và dần dần theo lộ trình sẽ giảm xuống còn 30%.

"Việt Nam giống Trung Quốc ở một điểm là dều cho phép các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn từ người dân. Các doanh nghiệp kinh doanh tốt, dự án bàn giao đúng tiến độ thì không sao. Nhưng trong thời gian vừa qua, có rất nhiều dự án kinh doanh dở dang, chủ đầu tư kẹt vốn. Vậy từ năm 2014 đến nay có bao nhiêu bảo lãnh đã thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, hay đã có bao nhiêu tranh chấp xảy ra? Chúng ta không có số liệu", ông Hiếu nói.

Ông Hiếu cho biết thêm, ở Việt Nam có không ít người đã đóng tiền đầy đủ theo tiến độ dự án nhưng cuối cùng không được nhận nhà, mất trắng. Vị này cũng khuyến nghị các cơ quan quản lý nên chăng xem lại quy định bảo lãnh của ngân hàng xem đã thực sự hiệu quả hay chưa.