Từ 'bom nợ' Evergrande nhìn sang thị trường bất động sản Việt Nam

Lo ngại hiệu ứng domino từ "bom nợ" Evergrande

Là nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc (tính theo doanh thu), Evergrande hiện nắm hơn 1.300 dự án bất động sản tại hơn 280 thành phố ở Trung Quốc. Mảng quản lý dịch vụ bất động sản của công ty tham gia gần 2.800 dự án tại hơn 310 thành phố ở Trung Quốc.

Tính đến cuối năm 2020, giá trị các dự án bất động sản dở dang của Evergrande lên tới gần 190 tỷ USD, chiếm quá nửa tổng tài sản.

Song, Tập đoàn địa ốc khổng này đang trên bờ vực sụp đổ vì khủng hoảng thanh khoản với "bom nợ" 300 tỷ USD (tương đương gần 87% tổng tài sản doanh nghiệp tính đến cuối năm 2020). Riêng số tiền nợ ngân hàng và thị trường trái phiếu trong và ngoài Trung Quốc (tính đến cuối tháng 6/2021) khoảng 89 tỷ USD.

Với số nợ này, Evergrande là công ty bất động sản nặng nợ nhất thế giới, theo Bloomberg. Tập đoàn này cũng đã nhiều lần bị cảnh báo có thể vỡ nợ.

Câu hỏi đặt ra là liệu "bom nợ" Evergrande phát nổ có nguy cơ tạo ra hiệu ứng domino hay không? Bởi vấn đề của tập đoàn này không chỉ khiến các nhà đầu tư trực tiếp đang nắm cổ phiếu, trái phiếu và khách hàng mua nhà như ngồi trên đống lửa mà còn có thể gây thiệt hại cho nền kinh tế Trung Quốc và từ đó làm tổn thương kinh tế thế giới.

Theo nhận định của Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, "quả bom" Evergrande đang phần nào cho thấy thực trạng tăng trưởng nóng dựa trên vay vốn của thị trường bất động sản Trung Quốc.

Song, nếu Tập đoàn này sụp đổ cũng chưa thể tạo hiệu ứng dây chuyền cho thị trường bất động sản như nhiều nhận định, bởi hệ thống tài chính của Trung Quốc chịu sự kiểm soát khá mạnh của Nhà nước.

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, Chính phủ đất nước tỷ dân có thể sẽ tiếp quản các dự án bất động sản dở dang đã được khách hàng đóng tiền để bảo đảm Tập đoàn phải hoàn thành các hợp đồng mà khách hàng đã đóng tiền mua nhà.

Điều này sẽ khiến người dân Trung Quốc yên tâm hơn trong việc đầu tư bất động sản cũng như tin tưởng vào Chính phủ trong việc bảo vệ quyền lợi khách hàng. Đây cũng là một trong những nguyên tắc xử lý nợ khi một công ty mất khả năng thanh toán, phá sản.

"Theo nguyên tắc xử lý nợ, bước tiếp theo các ngân hàng Trung Quốc có thể sẽ cho Tập đoàn này vay, qua đó nắm các bất động sản đang thế chấp để xử lý, thu hồi nợ. Tất nhiên ngân hàng sẽ mất khá nhiều phần lãi vay. 

Như vậy, hệ thống ngân hàng của Trung Quốc cũng không bị ảnh hưởng quá nhiều về khoản nợ đã cho vay. Do đó, không cần quá lo lắng về sự sụp đổ của các ngân hàng thương mại. Đây là điều quan trọng nhất", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Thiệt hại nặng nề nhất theo đánh giá của TS. Đinh Thế Hiển là những nhà đầu tư trái phiếu (bao gồm nhà đầu tư trong nước và quốc tế). Bên cạnh đó, các cổ đông của Tập đoàn có thể sẽ trắng tay sau khi số nợ trên được xử lý hết.

"Tóm lại, khoản thiệt hại lớn nhất sẽ thuộc về các nhà đầu tư chứng khoán Trung Quốc và quốc tế. Con số này rất lớn nhưng sẽ chia cho hơn 70.000 nhà đầu tư chứ không riêng hệ thống ngân hàng thương mại cho vay và người mua nhà. Trong đó, người mua nhà nhiều khả năng sẽ chịu thiệt hại ít nhất hoặc sẽ không thiệt hại gì khi nhận nhà", ông Hiển phân tích.

Việt Nam có giật mình?

Tại Việt Nam, thời gian gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang nóng lên. Dữ liệu từ Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong 8 tháng đầu năm có 490 đợt phát hành TPDN trong nước với tổng giá trị phát hành 308.517 tỷ đồng và ba đợt phát hành trái phiếu ra thị trường nước ngoài với tổng giá trị 1 tỷ USD.

Trong đó, nhóm các doanh nghiệp bất động sản huy động nhiều thứ hai sau nhóm các ngân hàng thương mại với tổng giá trị phát hành 107.980 tỷ đồng. Đáng chú ý, khoảng 21,6% trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc được đảm bảo bằng cổ phiếu.

Trong khi đó, thanh khoản của thị trường địa ốc có xu hướng giảm, cho thấy sức hấp thụ đang suy yếu dần. Điều này có nguy cơ làm tăng chi phí vốn do ứ đọng, ảnh hưởng đến kế hoạch dòng tiền trả nợ gốc, lãi trái phiếu của doanh nghiệp.

Thậm chí đã có chuyên gia cảnh báo với nhà đầu tư rằng "nguy cơ vỡ bom nợ trái phiếu dần hiện rõ, đặc biệt là trái phiếu bất động sản".

Mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cũng có công văn gửi Ủy ban Chứng khoán nhà nước; Vụ Tài chính ngân hàng và Sở Giao dịch chứng khoán Việt Nam yêu cầu tăng cường công tác kiểm tra, giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm hướng tới thị trường minh bạch, an toàn và hạn chế rủi ro.

Dưới góc nhìn của TS. Đinh Thế Hiển, Việt Nam không cần quá lo lắng về việc xảy ra những trường hợp tương tự như Trung Quốc. Bởi các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chưa có khoản nợ quốc tế bằng USD đáng kể. 

Ngoài ra, kinh tế Việt Nam vẫn còn trong tiến trình tăng trưởng, việc đầu tư hạ tầng đang được chú trọng, quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn mạnh mẽ đang là chỗ dựa cho thị trường bất động sản phát triển. Hơn nữa, với đặc điểm đầu tư tại Việt Nam thì bất động sản vẫn có ưu thế hơn các kênh khác nên vẫn được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

Do đó, ông Hiển cho rằng, các nhà đầu tư nếu hướng đến trung và dài hạn, lựa chọn các bất động sản có vị trí đắc địa và tiềm năng thì vẫn có rất nhiều cơ hội. Còn nếu đầu tư lướt sóng phải có kịch bản sống chung với nợ nếu bị "hụt giò" 2 - 3 năm.

Vị chuyên gia này cũng cảnh báo các nhà đầu tư nên thận trọng với trái phiếu của các công ty bất động sản bởi kênh đầu tư này sẽ không được Nhà nước bảo vệ.