Những lo ngại về 'bong bóng nhà ở' Trung Quốc từ vụ Evergrande

Giữa bối cảnh đó, các nhà phân tích đã lên tiếng cảnh báo rằng vụ sụp đổ của Evergrande – nếu thực sự xảy ra - có thể đe dọa tới "bong bóng bất động sản" vốn phình to trong hơn hai thập kỷ tại thị trường tỷ dân này.

Một thời hoàng kim

Thị trường bất động sản của Trung Quốc là một phần quan trọng của nền kinh tế nước này. Những lời cam kết của Bắc Kinh trong việc cải thiện mức sống của người dân đã chuyển thành những căn nhà mới, từ đó thúc đẩy hoạt động xây dựng ồ ạt trên toàn quốc.

Hàng trăm triệu người thuộc tầng lớp trung lưu Trung Quốc coi bất động sản là biểu tượng của địa vị và là một loại tài sản quan trọng của gia đình.

Thị trường nhà ở của Trung Quốc đã khởi sắc sau những cải cách quan trọng được thực hiện vào năm 1998, qua đó thay đổi từ chế độ chỉ định nhà ở cho người lao động sang thị trường theo hướng tư nhân hóa. Chính sách đó đã giúp thúc đẩy một cuộc bùng nổ ngoạn mục trong ngành xây dựng, trên nền quá trình đô thị hóa và tích lũy của cải nhanh chóng của người dân.

Đi đầu trong quá trình mở rộng nhanh chóng đó là Evergrande, được thành lập bởi ông Xu Jiayin vào năm 1996. Trong giai đoạn thịnh vượng nhất, tập đoàn này có mặt tại 280 thành phố của Trung Quốc. Evergrande đã trở thành một "đế chế" trải dải trên nhiều lĩnh vực, từ nước khoáng, sản phẩm quản lý tài sản và thậm chí sở hữu cả một đội bóng đá.

Nhưng dù là trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất của đất nước, Evergrande đang chìm trong khoản nợ hơn 300 tỷ USD khi tuân theo các quy định mới của Chính phủ Trung Quốc.

Chính sách "ba ranh giới đỏ"

Khi giá nhà ở tăng vọt, Bắc Kinh lại lo lắng lo lắng về tình trạng chênh lệch giàu nghèo và khả năng xảy ra bất ổn xã hội.

Theo công ty dịch vụ môi giới E-House China, giá một căn hộ trung bình cao gấp 9,2 lần thu nhập khả dụng của người dân vào năm ngoái, khiến nhiều người phải từ bỏ "giấc mơ" sở hữu nhà.

Việc các nhà phát triển bất động sản sử dụng nhiều đòn bẩy cũng gây ra lo ngại về sự bất ổn tài chính.

Trong bối cảnh đó, Chính phủ Trung Quốc vào năm ngoái đã đưa ra các thước đo để giới hạn tỷ lệ nợ của các nhà phát triển. Chúng được gọi là "ba ranh giới đỏ", nhằm thắt chặt giám sát đối với nguồn vốn quan trọng được huy động từ các khoản tiền cọc mua trước.

Ông Dinny McMahon thuộc công ty tư vấn Trivium cho biết kế hoạch trên nhằm giảm rủi ro cho những công ty có mức rủi ro cao nhất. Ý tưởng của kế hoạch này là hình thành một cơ chế buộc các nhà phát triển có mức rủi ro cao nhất phải thu hẹp mức nợ của họ. Còn đối với những bên ít rủi ro hơn, chính sách cho phép họ tiếp tục phát triển.

Các nhà phân tích nói rằng "ba ranh giới đỏ" cho thấy mục tiêu dài hạn của Bắc Kinh là tái cấu trúc thị trường bất động sản. Nhưng các khoản nợ khổng lồ của Evergrande có thể buộc chính phủ phải hỗ trợ lĩnh vực này.

Triển vọng "hạ cánh" của Evergrande

Evergrande là công ty mắc nợ nhiều nhất trong số các công ty xây dựng nhà tư nhân của Trung Quốc, với các khoản nợ quá lớn và quá đa dạng.

Mọi con mắt đang đổ dồn vào cách xử lý cuộc khủng hoảng của Bắc Kinh, vốn cho đến nay vẫn "im hơi lặng tiếng". Từ trước khi tình trạng của Evergrande tồi tệ tới như hiện tại, giới quan sát đã có những lo ngại về niềm tin của người tiêu dùng và triển vọng của thị trường bất động sản vốn đã suy yếu của Trung Quốc.

Chuyên gia McMahon nói thêm rằng những vấn đề hiện tại chỉ diễn ra đối với Evergrande có thể sẽ ngày một lớn hơn và nuốt trọn các nhà phát triển tương đối yếu khác trong tương.

Tuy nhiên, đã có ít nhất hai vụ vỡ nợ trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản lớn tại Trung Quốc trong năm nay. Trong khi đó, những công ty khác vẫn đang nỗ lực huy động đủ tiền mặt nhằm duy trì vòng quay của vay nợ, mua đất và mở bán nhà chưa hoàn thành.

Chuyên gia Tommy Wu của công ty tư vấn Oxford Economics (Vương quốc Anh) nhận định nếu được quản lý tốt, tình trạng bán tống bán tháo tài sản trên diện rộng của Evergrande có thể được ngăn chặn.

Nhưng nếu xảy ra những vấn đề lớn hơn, ông Tommy Wu cho rằng Chính phủ Trung Quốc nhiều khả năng sẽ phải nới lỏng chính sách "ba lằn ranh đỏ" và giúp Evergrande có một "cuộc hạ cánh" nhẹ nhàng hơn.

Khó khăn phía trước

Nhà kinh tế trưởng về khu vực châu Á của công ty tư vấn tài chính Capital Economics (Anh), ông Mark Williams, cho biết căn nguyên những rắc rối của Evergrande là nhu cầu bất động sản nhà ở tại Trung Quốc đang bước vào giai đoạn suy giảm liên tục.

Việc dân số Trung Quốc tăng trưởng chậm lại đã ảnh hưởng đến nhu cầu bất động sản ở quốc gia tỷ dân này. Không chỉ riêng Evergrande mà các nhà phát triển khác cũng sẽ phải đối mặt với triển vọng đi xuống đó.

Ông cho biết thêm, giá nhà giảm mạnh sẽ khiến các nhà phát triển khác - ngay cả những nhà phát triển có tình hình tài chính tốt hơn - gặp khó khăn hơn trong việc đảm bảo nguồn tài chính cho hoạt động xây dựng.

Theo công ty phân tích dữ liệu China Beige Book, doanh số và giá bất động sản tại Trung Quốc đã suy yếu trong những tháng gần đây khi tình hình của Evergrande thu hút nhiều sự chú ý của dư luận.

Chuyên gia Iris Pang thuộc ngân hàng ING Bank (Hà Lan), cho biết một số chính quyền địa phương đã áp đặt các biện pháp kiểm soát giá sàn để ngăn chặn giá mua nhà giảm dần.

Còn chuyên gia Jonas Golterman của Capital Economics cho hay nếu những người mua nhà tiềm năng lo ngại và giữ chặt túi tiền của họ, doanh số bán nhà sẽ còn giảm hơn nữa. Trong trường hợp đó, các nhà hoạch định chính sách có thể sẽ vào cuộc và dùng các biện pháp như kéo lãi suất thế chấp xuống hoặc giảm mức tiền đặt cọc theo quy định đối với người mua nhà.

Theo chuyên gia Golterman, thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ phải đối mặt với một giai đoạn bất ổn và có thể chứng kiến một số đợt giá nhà giảm, nhưng sẽ khó xảy ra một sự sụp đổ hoàn toàn trên thị trường này. Tuy vậy, ông cũng tỏ ra thận trọng rằng các rủi ro vẫn rất lớn và không thể đoán trước được các. diễn biến tiếp theo của thị trường nhà đất Trung Quốc.