HoREA kiến nghị thời điểm ‘trả đất’ cho NĐT dự án BT không quá 15 ngày sau khi dự án hoàn thành

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây vừa có văn bản góp ý về dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư (NĐT) khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) của Bộ Tài chính.

HoREA vừa có văn bản góp ý đối với dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho NĐT khi thực hiện dự án BT của Bộ Tài chính. (Ảnh minh họa)

Theo đó, Hiệp hội đề nghị hoàn thiện nội dung Khoản 4 Điều 3 Dự thảo theo hướng: Thời điểm thanh toán dự án BT đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất là thời điểm UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho NĐT trong thời hạn không quá 15 (hoặc 30) ngày, sau khi NĐT đã hoàn thành dự án BT; hoặc sau khi khối lượng xây dựng công trình dự án BT hoàn thành theo tiến độ.

Về giá trị quỹ đất thanh toán cho NĐT, do những bất cập trong Luật Đất đai 2013 nên thực tế "bảng giá đất" của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hiện nay đều chỉ bằng khoảng 30 - 50% giá thị trường. Trong khi công tác định "giá đất cụ thể" của các dự án hiện nay còn rất nhiều bất cập, không minh bạch, tạo ra tệ "xin - cho", làm thất thoát ngân sách Nhà nước…

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị hoàn thiện nội dung Khoản (3.b) Điều 5 Dự thảo như sau: Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị Dự án BT hoặc giá trị Dự án BT được thỏa thuận thanh toán theo giai đoạn được duyệt. Trong đó, giá trị quỹ đất được xác định tại thời điểm phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi bằng phương pháp xác định giá đất cụ thể. Trường hợp giá trị quỹ đất phù hợp với quy định thì được tính bằng Diện tích quỹ đất dự kiến giao nhân (x) với Giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất nhân (x) với Hệ số điều chỉnh giá đất.

Về lâu dài, cần sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành "Khung giá đất" mà giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất". "Bảng giá đất" được điều chỉnh hàng năm bằng "Hệ số điều chỉnh giá đất" (hệ số k) để đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường.

Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ có cơ chế để phát huy vai trò của "Tổ chức phát triển quỹ đất" thực hiện "chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư…".

Hiện nay, việc xác định giá trị Dự án BT còn tồn tại nhiều bất cập như công tác quyết toán Dự án BT thường kéo dài rất lâu, thậm chí mất hàng năm trời, nếu quy định Dự án BT chỉ được thanh toán sau khi Dự án đã được quyết toán thì rất thiệt hại cho nhà đầu tư. Các Dự án BT có giá trị lớn, thường được thỏa thuận thanh toán theo giai đoạn, mức tạm ứng thanh toán theo giai đoạn có thể đạt khoảng 80% giá trị khối lượng được kiểm tra thống nhất.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị hoàn thiện nội dung Khoản 3, Điều 4 Dự thảo như sau: "Giá trị Dự án BT để thanh toán là giá trị Dự án BT được quyết toán theo quy định của pháp luật; Dự án BT được thỏa thuận thanh toán theo giai đoạn được thanh toán 80% giá trị khối lượng công trình được kiểm tra thống nhất; Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thanh toán cho nhà đầu tư trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày phê duyệt quyết toán Dự án BT".

Ngoài ra, HoREA còn đề nghị sử dụng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng (GPMB) để thanh toán Dự án BT. Cụ thể là "Căn cứ quy hoạch chi tiết 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật, đề nghị của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ký hợp đồng BT và nhà đầu tư...".

Những rủi ro của NĐT Dự án BT cũng cần được xem xét giải quyết. Đó là trường hợp NĐT Dự án BT chậm được bàn giao mặt bằng công trình Dự án, chậm 1 năm đã khiến NĐT gặp khó khăn; nếu kéo dài nhiều năm thì không NĐT nào chịu đựng nổi.

NĐT Dự án BT chậm được bàn giao mặt bằng quỹ đất thanh toán Dự án BT, nhất là trong trường hợp quỹ đất thanh toán chưa GPMB mà NĐT đã ứng tiền cho cơ quan Nhà nước để đền bù, giải phóng mặt bằng. Trong Dự thảo Nghị định cũng chưa quy định trách nhiệm tài chính của Nhà nước khi cơ quan có thẩm quyền chậm tiến độ trong công tác GPMB để giao đất Dự án BT cho NĐT thi công, hoặc chậm tiến độ bàn giao quỹ đất thanh toán Dự án BT cho NĐT.

Cuối cùng, Hiệp hội đề nghị Chính phủ có chỉ đạo hoặc giao cho Bộ Tài chính hướng dẫn các Bộ, ngành, các tỉnh, thành phố và các NĐT Dự án BT thực hiện giải pháp cần thiết để xử lý tình huống đối với những Dự án BT bị tạm dừng triển khai thực hiện việc thanh toán bằng quỹ đất kể từ ngày 1/1/2018 đến nay. "Nghị định Quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao" nói trên cần sớm được xem xét và ban hành.