Hết cửa ‘ôm bất động sản chờ lên giá’ khi lãi suất tăng?

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam, diễn biến tăng lãi suất đầu năm chủ yếu đến từ yếu tố chu kỳ của hoạt động tín dụng.

Sau giai đoạn giải ngân mạnh vào cuối năm và nhu cầu vay tăng cao dịp đầu năm, các ngân hàng thường tiến hành rà soát lại cơ cấu tín dụng, đồng thời điều chỉnh lãi suất để cân đối chi phí vốn và khẩu vị rủi ro.

Khi tiệm cận hạn mức (room) tín dụng, việc sàng lọc khoản vay cũng trở nên chặt chẽ hơn, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản. Đây là động thái nhằm cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, thay vì một cú “phanh gấp” đối với thị trường.

Trong bối cảnh chi phí vốn tăng, phản ứng dễ thấy nhất của thị trường là sự thận trọng hơn trong các quyết định tài chính lớn. Tuy vậy, nhu cầu bất động sản, đặc biệt là nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn, vẫn duy trì ổn định.

Sự thay đổi chủ yếu nằm ở tiêu chí lựa chọn. Người mua để ở có xu hướng tính toán kỹ hơn khả năng tài chính, ưu tiên các sản phẩm phù hợp với thu nhập thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá hay các yếu tố mang tính “điểm nóng”.

Trong khi đó, với nhà đầu tư, nhất là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao, chi phí vốn tăng khiến chiến lược ôm tài sản chờ tăng giá trở nên rủi ro hơn, khi lãi vay tiệm cận hoặc vượt mức lợi nhuận kỳ vọng. Dòng tiền vì vậy có xu hướng dịch chuyển sang các tài sản có khả năng khai thác thực tế, tạo dòng tiền ổn định thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Môi trường lãi suất cao cũng khiến thanh khoản thị trường phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc các sản phẩm cao cấp vượt xa nhu cầu thực có thể chịu áp lực lớn hơn.

Ngược lại, các tài sản gắn với nhu cầu sử dụng thực tế hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định như căn hộ tầm trung, nhà ở hoàn thiện trong khu dân cư hiện hữu, căn hộ dịch vụ, nhà trọ tại khu vực có nhu cầu thuê cao hay shophouse trung tâm có khách thuê ổn định vẫn duy trì sức hấp thụ tốt.

Theo chuyên gia, khi chi phí vốn tăng, thị trường đang dần chuyển từ mô hình đầu cơ sang mô hình đầu tư dựa trên giá trị sử dụng và hiệu quả dòng tiền.

Bên cạnh yếu tố lãi suất, cấu trúc cung - cầu tại TP HCM tiếp tục là biến số quan trọng. Nguồn cung mới những năm gần đây vẫn tăng chậm, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, cho thấy quá trình phát triển dự án cần thêm thời gian để cải thiện.

Dữ liệu quý IV/2025 của Savills cho thấy giá căn hộ sơ cấp tại TP HCM đã đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2 và tiếp tục xu hướng tăng, khi nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.

Các sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 56% nguồn cung mới. Phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm khoảng 12%, phản ánh rõ sự thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền.

Trong bối cảnh giá nhà duy trì ở mức cao, nguồn cung hợp túi tiền khan hiếm, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven và các tỉnh lân cận được dự báo sẽ rõ nét hơn.

Những khu vực như Bình Dương (cũ) hay phía Đông TP HCM đang thu hút sự quan tâm nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn, cùng lợi thế từ hạ tầng kết nối liên vùng và sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn.

Giai đoạn 2026 - 2028, thị trường căn hộ TP HCM dự kiến bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án, trong đó khu Đông chiếm khoảng một nửa nguồn cung và tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, dù trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu hoặc được tái khởi động.

Đối với người mua sử dụng vốn vay, các chuyên gia khuyến nghị cần đặc biệt chú trọng quản trị rủi ro tài chính. Người mua nên kiểm soát tỷ lệ vay ở mức hợp lý, không chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi ban đầu mà phải tính toán khả năng trả nợ trong kịch bản lãi suất thả nổi.

Đồng thời, việc duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương tối thiểu 6 - 12 tháng nghĩa vụ trả nợ được xem là vùng đệm quan trọng nhằm đảm bảo an toàn trong trường hợp thu nhập hoặc lãi suất biến động.

Theo đại diện Savills, trong bối cảnh thị trường ngày càng đòi hỏi kỷ luật tài chính cao hơn, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, tập trung vào giá trị sử dụng thực tế và khả năng tạo dòng tiền của tài sản sẽ có nhiều cơ hội nắm bắt lợi thế trong chu kỳ phát triển tiếp theo.