Giá nhà sẽ ra sao khi lãi suất tăng, thanh khoản giảm?

Tín hiệu kiểm soát tín dụng vào bất động sản đã xuất hiện.Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản, đảm bảo không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức đó so với thời điểm cuối năm 2025.

Đồng thời, các tổ chức tín dụng định hướng dư nợ cho vay bất động sản ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.Động thái này cho thấy tín dụng vào bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ một cách rõ rệt, đặc biệt với các khoản vay mang tính đầu cơ.

Báo cáo của S&I Ratings chỉ ra sự gia tăng lãi suất cho vay bất động sản trong thời gian gần đây đãđã nhanh chóng tạo áp lực lên người vay, khiến cả nhu cầu đầu cơ lẫn nhu cầu ở thực đều suy yếu. Trong bối cảnh đó, triển vọng 2026 khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến hay một chu kỳ giao dịch sôi động như trước.

Trong nửa đầu năm 2025, thị trường vẫn chứng kiến mức hấp thụ gần như tức thì ở hầu hết các đợt mở bán mới, chủ yếu nhờ dòng tiền đầu cơ tận dụng kỳ vọng lướt sóng trong bối cảnh giá tăng nhanh.Tuy nhiên, từ cuối năm 2025 đến đầu năm 2026, khi lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi tăng lên khoảng 11 - 12%, xu hướng này đã đảo chiều.

Người mua để ở trở nên thận trọng hơn khi chi phí vay vượt ngưỡng chấp nhận, trong khi nhà đầu tư giảm kỳ vọng lướt sóng. Thanh khoản vì vậy chậm lại rõ rệt, đặc biệt tại các dự án có giá bán tăng nóng hoặc chất lượng không tương xứng.

Song song với diễn biến lãi suất, Chính phủ đã yêu cầu hệ thống ngân hàng áp dụng chính sách tín dụng thận trọng hơn đối với bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro vĩ mô.

Trong bối cảnh trên, chuyên gia S&I Ratings cho rằng giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ đi ngang trong năm nay, sau khi tăng mạnh trong năm trước. Hai yếu tố chính tác động đến diễn biến giá gồm nguồn cung mới gia tăng khi nhiều dự án được đưa ra thị trường và lãi suất vay mua nhà tăng thêm khoảng 1-2% so với năm trước. Nguồn cung mới sẽ được bổ sung đáng kể từ các đại dự án quy mô lớn trải dài khắp cả nước. 

Giá nhà dự báo tăng chậm lại

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho rằng nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng mạnh khi hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và hàng loạt dự án khu đô thị quy mô lớn được phê duyệt mới, triển khai, cung cấp hơn 100.000 sản phẩm trong năm tới.Áp lực khan hiếm vì vậy sẽ giảm bớt, góp phần tái cân bằng cung - cầu.

Tuy nhiên,mặt bằng giá khó giảm do chi phí đất đai, chi phí xây dựng cùng chi phí vốn và tuân thủ pháp lý gia tăng. Thay vì giảm giá đại trà, thị trường sẽ phân hóa mạnh: Sản phẩm pháp lý minh bạch, giá hợp lý và gắn với hạ tầng sẽ giữ được thanh khoản. Ngược lại, sản phẩm định giá cao vượt giá trị khai thác sẽ gặp khó khăn.

Dưới góc nhìn chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản thị trường trong năm 2026. 

Vị này nhận định, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp năm nay sẽ tiếp tục được duy trì ở mức cao do chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh theo bảng giá đất mới, nhiều dự án triển khai trở lại sau khi được gỡ vướng có chi phí vốn tăng.Tuy nhiên, tốc độ tăng chậm lại khi cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư ngày càng rõ nét hơn.

Giá bán trên thị trường thứ cấp cũng được ông Đính dự báo tiếp tục xu hướng tăng, nhưng ghi nhận sự phân hóa và giao dịch diễn ra rất chọn lọc. Trong khi mặt bằng giá tại khu vực miền Nam vẫn duy trì đà tăng ổn định, thì tại miền Bắc,sau giai đoạn tăng "nóng", áp lực từ nguồn cung mới có thể khiến giá bắt đầu chững lại ở một số khu vực.

Tuy nhiên, xu hướng tăng trong thời gian tới sẽ mang tính chọn lọc, tập trung vào các dự án giá phù hợp, có khả năng kết nối giao thông thuận tiện, phát triển theo mô hình TOD, đã hình thành hạ tầng và hệ thống tiện ích cơ bản, đủ sức thu hút nhu cầu ở thực.

Đồng thời, thị trường cũng ghi nhận sự nổi lên của một số khu vực có mặt bằng giá còn ở vùng trũng, khi bắt đầu xuất hiện các chủ đầu tư lớn triển khai những dự án quy mô lớn với hạ tầng bứt phá.

"Thị trường bất động sản năm 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt hơn 2025, có thể có sự phân hóa mạnh hơn nhưng sẽ thực chất hơn, bền vững hơn", ông Đính dự báo.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cũng đưa ra dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục duy trì đà tăng. Giá thứ cấp đã tăng cao hơn giá sơ cấp ở tất cả các phân khúc, phản ánh nhu cầu ngày càng tăng đối với các căn hộ có thể bàn giao ngay và có môi trường sống chất lượng.

Trong dài hạn, các yếu tố cơ bản của thị trường duy trì tích cực. Việc mở rộng cơ sở hạ tầng sẽ khai mở các khu vực dân cư mới. Các dự án trọng điểm như Đường Vành đai 4, các tuyến metro và những cây cầu mới bắc qua sông Hồng sẽ hỗ trợ quá trình mở rộng đô thị, giúp đa dạng hóa nguồn cung nhà ở trong tương lai.