Hé lộ sức khỏe tài chính của chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng

Những diễn biến ấy phần nào để lại tác động lớn lên tình hình tài chính của Tập đoàn Empire. Kết quả kinh doanh kém khả quan trong giai đoạn này cũng phần nào lý giải cho sự "chuyển hướng" gần đây của Cocobay Đà Nẵng.

Phối cảnh dự án Cocobay Đà Nẵng sau điều chỉnh (Ảnh: Internet)

Tổ hợp Du lịch và Giải trí Cocobay Đà Nẵng (Cocobay Đà Nẵng) - do CTCP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) làm chủ đầu tư - từng là tâm điểm thu hút sự chú ý trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng những năm 2016 - 2017.

Trên nhiều trang tin bất động sản, dự án này được giới thiệu là “tổ hợp du lịch và giải trí đẳng cấp bậc nhất Đông Nam Á” quy mô dự kiến khoảng 10.000 phòng, trải rộng trên khu đất rộng 31 ha, với tổng mức đầu tư lên tới 11.000 tỷ đồng.

Cocobay Đà Nẵng cũng là dự án quy mô nhất trong số các dự án bất động sản, vốn đã khá thành công, từng được biết tới trước đó của Tập đoàn Emprie - hiện do gia đình ông Nguyễn Đức Thành (Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Emprie) nắm đa số vốn.

Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Empire Nguyễn Đức Thành trong lần tái xuất vào đầu năm 2019 (Ảnh: Trí thức trẻ)

Được biết, giai đoạn 1 của dự án Cocobay Đà Nẵng chính thức đi vào hoạt động từ tháng 7/2017. Tuy nhiên, những thông tin về dự án sau đó gần như vắng bóng trên truyền thông, trái ngược lại với những đợt quảng bá rầm rộ trước đó.

Trong lần tái xuất rộng rãi trên truyền thông hồi tháng 5/2019, vị Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Empire Nguyễn Đức Thành cho hay đã định vị lại “đứa con cưng” của mình với những dòng sản phẩm mới, khác hoàn toàn, không chỉ là các sản phẩm condotel như trước.

Để phần nào hiểu hơn về “cuộc chơi” mới của giới chủ Cocobay Đà Nẵng, những phác họa về sức khỏe tài chính trong 2 năm 2017 và 2018 là rất đáng lưu ý.

Khoản lỗ lũy kế 134 tỷ đồng

Dữ liệu của VietTimes cho thấy, doanh thu cả năm 2017 của Tập đoàn Empire đạt 1.034,7 tỷ đồng. Sau khi trừ đi chi phí giá vốn hàng bán, lợi nhuận gộp thu về chỉ ở mức 88,3 tỷ đồng, tương ứng với biên lợi nhuận gộp đạt 8,5%.

Khoản lợi nhuận từ hoạt động tài chính và các hoạt động khác đóng góp khiêm tốn vào kết quả kinh doanh cả năm khi chi phí lãi vay và chi phí khác cũng chiếm tỷ trọng lớn.

Trong khi đó, chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp đạt lần lượt là 99,89 tỷ đồng và 20,4 tỷ đồng trong năm 2017 - giai đoạn dự án Cocobay Đà Nẵng được quảng bá rầm rộ.

Các khoản chi phí lớn hơn nguồn thu khiến chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng báo lỗ 24,26 tỷ đồng trong năm 2017.

Cocobay Đà Nẵng từng một thời được truyền thông rầm rộ, cùng sự xuất hiện dày đặc của biểu tượng Coco Trần. Nữ doanh nhân 9x này từng được giới thiệu như một "yếu nhân" của Empire, với vai trò Phó Chủ tịch Tập đoàn. Theo tìm hiểu của VietTimes, bà Coco Trần tên thật là Trần Thu Hiền, phu nhân của Tổng Giám đốc Empire Nguyễn Thành Nam (SN 1986) và là con dâu của nhà sáng nghiệp Empire Nguyễn Đức Thành. Bà Hiền bộc lộ bản lĩnh từ khá sớm và là con gái của đại gia Thuyết "buôn vua" nức tiếng một thời. (Ảnh: Internet)

Kết quả kinh doanh của Tập đoàn Emprie còn tỏ ra kém sắc hơn trong năm 2018. Cụ thể, doanh thu từ hoạt động kinh doanh cả năm chỉ đạt 385,97 tỷ đồng, giảm tới 1/3 so với năm trước. 

Nguồn doanh thu từ hoạt động tài chính và hoạt động khác cũng giảm mạnh, đạt lần lượt là 29,2 tỷ đồng và 138 tỷ đồng.

Đây cũng năm các sản phẩm condotel tại Đà Nẵng được giới thiệu ồ ạt ra thị trường, khiến mức độ cạnh tranh tăng cao, trong khi các quy định pháp lý xoay quanh loại hình bất động sản này chưa được định hình rõ ràng càng làm các nhà đầu tư thận trọng.

Trước những diễn đó, chi phí bán hàng của Tập đoàn Empire sụt giảm mạnh chỉ còn hơn 6,6 tỷ đồng. Ở chiều hướng ngược lại, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng gấp 4 lần, đạt mức 80,9 tỷ đồng; chi phí khác cũng tăng 2,25 lần, ở mức 180,3 tỷ đồng.

Kết quả, trong năm 2018, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng báo lỗ tới 99,4 tỷ đồng, góp phần gia tăng mức lỗ lũy kế tại thời điểm cuối năm lên mức 134 tỷ đồng.

“Sức sống” của dự án Cocobay Đà Nẵng

Trong giai đoạn 2 năm 2017 - 2018, quy mô tổng tài sản của Tập đoàn Empire cũng tăng nhanh từ mức 6.399 tỷ đồng lên mức 11.063 tỷ đồng. 

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc hàng tồn kho tăng nhanh, với giá trị tính đến cuối năm 2018 đạt 5.712 tỷ đồng, tăng gấp 2,2 lần so với đầu năm.

Về cơ cấu nguồn vốn, tính tới cuối năm 2018, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng có quy mô vốn góp chỉ ở mức 1.030 tỷ đồng. Nguồn lực phát triển các dự án bất động sản chủ yếu đến từ nguồn vốn nợ phải trả.

Trong đó, công ty ghi nhận tới 3.790 tỷ đồng do người mua trả tiền trước (trong đó có 1.516 tỷ đồng trả trước dài hạn). Đối với các doanh nghiệp bất động sản, khoản mục này thường phản ánh lượng tiền góp vốn của các nhà đầu tư tham gia đầu tư vào dự án.

Mặt khác, công ty cũng ghi nhận số dư phải trả ngắn hạn khác lên tới 2.799 tỷ đồng. Dư nợ vay dài hạn đạt mức 1.268 tỷ đồng.

Tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao là điều thường gặp ở các doanh nghiệp bất động sản. Đồng hành cùng với những doanh nghiệp này trong quá trình phát triển dự án thường có sự tham gia của các nhà băng với nguồn lực tài chính dồi dào.

Điều quan trọng là tính khả thi, giúp dự án mang lại nguồn tiền đều đặn để đảm bảo các phương án tài chính đã đề ra trước đó.

Như VietTimes đề cập ở đầu bài viết, trong lần tái xuất rộng rãi trên truyền thông hồi tháng 5/2019, ông Nguyễn Đức Thành - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Empire - đã tiết lộ về những điều chỉnh mới trong quy hoạch của dự án.

Cụ thể, quy hoạch của dự án Cocobay Đà Nẵng sau khi điều chỉnh đã xuất hiện thêm các khối nhà thấp tầng thay thế cho một số khối nhà cao tầng; một số khu vực dành cho condotel điều chỉnh thành căn hộ chung cư, biệt thự, liền kề và nhà phố.

Đối tượng khách hàng mục tiêu trọng tâm cũng chuyển từ khu vực Âu - Mỹ sang các đối tượng khách hàng tại Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc.

Tới ngày 25/5/2019, Tập đoàn Empire đã tổ chức lễ khởi công dự án Khu nhà ở cao cấp NamAn Homes – Đà Nẵng trong nội khu dự án Cocobay Đà Nẵng.

Nhưng vẫn còn đó một động thái đáng lưu ý khác, đó là vào tháng 9/2019 vừa qua, Tập đoàn Empire đã tiến hành tăng quy mô vốn điều lệ từ 1.030 tỷ đồng lên mức 1.500 tỷ đồng.