Góc khuất của khủng hoảng bất động sản Trung Quốc lộ rõ qua làn sóng ‘tẩy chay thế chấp’

Từ nhà đất sang tài chính

Nhiều người dân Trung Quốc vay tiền của ngân hàng rồi nộp cho các tập đoàn bất động sản để mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Phong trào tẩy chay bắt đầu khi những người mua căn hộ tại một thành phố ở trung tâm Trung Quốc ngừng trả tiền cho ngân hàng để thể hiện sự bất mãn. Rất nhanh sau đó, hàng chục nghìn người trên khắp Trung Quốc đã dừng thanh toán các khoản nợ vay thế chấp dành cho những dự án mà các nhà phát triển vẫn chưa hoàn thành. 

Cuộc tẩy chay bất ngờ đối với số nợ trị giá 2.000 tỷ nhân dân tệ (296 tỷ USD) có nguy cơ làm trầm trọng thêm sự suy giảm của thị trường địa ốc Trung Quốc bằng cách chuyển trọng tâm từ các công ty bất động sản sang phía ngân hàng.

Các nhà hoạch định chính sách đang trong trạng thái báo động. Các nhà quản lý tài chính đã kêu gọi ngân hàng tăng cường cho nhà thầu vay tiền để giúp hoàn thành dự án. Các quan chức thậm chí còn cân nhắc cho người sở hữu nhà thời gian ân hạn trả nợ, nguồn tin của Bloomberg cho biết.  

Các ngân hàng vội vàng trấn an nhà đầu tư rằng rủi ro nằm trong tầm kiểm soát và giá trị chịu rủi ro của họ trong các dự án chậm trễ là nhỏ. Nhưng thước đo các cổ phiếu ngân hàng Trung Quốc vẫn đang sụt giảm. Cổ phiếu và trái phiếu các công ty bất động sản cũng bị bán tháo, bao gồm một số tên tuổi lớn từng được coi là miễn nhiễm trước tai ương của toàn ngành.

Các cuộc biểu tình đang làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng địa ốc mà những tưởng Bắc Kinh đã kiểm soát được, bất chấp làn sóng vỡ nợ của Evergrande và những nhà phát triển bất động sản khác.

Thị trường bất động sản Trung Quốc chỉ mới đang bắt đầu ổn định lại, với doanh số tháng 6 tăng so với tháng 5. Chủ tịch của một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất tuyên bố thị trường đã tạo đáy.

Đến nay, các cuộc tẩy chay chỉ mới tác động đến một phần nhỏ của danh mục nợ vay thế chấp của các ngân hàng. Tuy nhiên, tốc độ chúng lan rộng ra khiến nhiều người kinh ngạc.

Hành vi phản đối bắt đầu vào cuối tháng 6 với một bài đăng trên mạng xã hội được ký tên bởi 900 người mua nhà trong dự án của Evergrande ở thành phố Cảnh Đức Trấn. Họ khẩn cầu chính quyền địa phương và Evergrande nối lại việc xây dựng trong vòng ba tháng, nếu không họ sẽ ngừng trả nợ.

Tính đến ngày 17/6, phong trào đã lan rộng đến ít nhất 301 dự án ở khoảng 91 thành phố, theo số liệu từ một tài liệu do cộng đồng chung tay đóng góp có tiêu đề “WeNeedHome” – “Chúng tôi Cần Nhà”.

Một tuần trước đó, con số này mới chỉ là 28 dự án, theo lưu ý của các nhà phân tích thuộc ngân hàng đầu tư Jefferies. China Real Estate Information ước tính số dự án chậm trễ ở 24 thành phố lớn có diện tích 24,7 triệu mét vuông, tương đương khoảng 10% số bất động sản được bán vào năm ngoái.

Tuy bài đăng mạng xã hội ban đầu đưa ra thời hạn sau vài tháng nhưng hiện đã có báo cáo từ các ngân hàng về việc khách không thanh toán. Các nhà kinh tế của Nomura viết trong lưu ý ngày 13/7: “Rủi ro đang rất cao”.   

Các cuộc tẩy chay phản ánh rủi ro mua nhà chỉ có ở Trung Quốc. Tại nhiều nước, người mua chỉ cần đặt cọc để giữ chỗ trước khi căn nhà được xây dựng, và đến khi được sở hữu thì họ mới bắt đầu trả nợ vay thế chấp. Còn tại Trung Quốc, các khoản thanh toán nợ bắt đầu với số tiền đặt cọc ban đầu, và có thể kéo dài suốt nhiều năm khi dự án bị trì hoãn.

Về bản chất, các nhà thầu đang vay mượn từ người mua nhà, điểm khác biệt là họ trả nợ bằng nhà thay vì bằng tiền mặt. Và số tiền được nhận trước đó cho phép nhà thầu bắt đầu công trình mới trước khi hoàn thành dự án cũ, nối dài sự bùng nổ nhà đất trong thập kỷ qua.

Rắc rối xảy ra vào năm ngoái khi Bắc Kinh trấn áp việc vay nợ của các công ty dùng đòn bẩy quá lớn, châm ngòi cho ít nhất 18 cuộc vỡ nợ của số trái phiếu trị giá hơn 26 tỷ USD trong những tháng gần đây, bao gồm trái phiếu của các tên tuổi lớn như Evergrande, Sunac và Kaisa. Khủng hoảng tiền mặt khiến các nhà phát triển bất động sản càng khó hoàn thành dự án hơn, bất chấp sự giục giã của chính phủ.

Nhà kinh tế Ting Lu của Nomura ước tính các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc mới chỉ bàn giao khoảng 60% căn nhà đã bán từ năm 2013 đến 2020.

Tác động chính trị

Bất động sản chiếm khoảng 78% của cải hộ gia đình ở Trung Quốc – gấp đôi tỷ lệ ở Mỹ. Các gia đình thường phải tiết kiệm nhiều năm, vay tiền từ họ hàng và bạn bè để mua nhà.

Khi khủng hoảng Evergrande nổ ra năm ngoái, nhiều nhà quan sát nói rằng tác động đến hệ thống tài chính sẽ được hạn chế do người mua nhà ở Trung Quốc thường trả bằng tiền mặt. Nhưng vẫn có người dùng nợ vay thế chấp, và cuộc tẩy chay cho thấy rõ nỗi đau của cuộc khủng hoảng lên các hộ gia đình.

Theo ngân hàng trung ương Trung Quốc, các khoản thế chấp chưa thanh toán của Trung Quốc ở mức 38.300 tỷ nhân dân tệ vào cuối năm 2021. GF Securities dự đoán khoảng 2.000 tỷ nhân dân tệ nợ vay thế chấp có thể bị ảnh hưởng bởi làn sóng tẩy chay. Đó là tổng số dư của các khoản vay; số tiền có thể bị người mua nhà từ chối trả sẽ nhỏ hơn.

Các tổ chức khác đưa ra ước tính nhỏ hơn con số của GF. Chuyên gia Shujin Chen của Jefferies nói rằng nếu mọi người mua nhà đều vỡ nợ, nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng 388 tỷ nhân dân tệ (tương đương 58 tỷ USD).

Phong trào tẩy chay rất đáng chú ý bởi các hộ gia đình Trung Quốc hiếm khi từ bỏ việc trả nợ thế chấp và các ngân hàng có quyền yêu cầu hoàn trả toàn bộ, chuyên gia Chang Wei Liang của ngân hàng DBS cho biết.  

Tuy nhiên, người mua nhà có thể đang hy vọng rằng hành động tập thể sẽ buộc giới chức đưa ra một giải pháp, đặc biệt là khi Bắc Kinh cố gắng hạn chế bất ổn xã hội trước kỳ họp Quốc hội tháng 10.

Bà Diana Choyleva, nhà kinh tế trưởng tại Enodo Economics nhận định: “Khách mua nhà ngừng thanh toán nợ thể hiện sự phản đối chính trị. Việc này sẽ không dẫn đến khủng hoảng ngân hàng, nhưng có nguy cơ trở thành khủng hoảng niềm tin – điều mà chính phủ Trung Quốc cực kỳ lo sợ”.

Chuyên gia Chen của Jefferies cho biết giới chức Trung Quốc đang đối mặt với tình thế tiến thoái lưỡng nan. Nới lỏng quy định vay mượn để giúp người mua nhà có thể sẽ khuyến khích thêm nhiều người chậm trễ thanh toán, nhưng sự ổn định xã hội vẫn là ưu tiên quan trọng chính phủ. Ông Chang tại DBS nói: “Chúng tôi dự đoán Bắc Kinh sẽ can thiệp và tháo gỡ nút thắt phức tạp này”.