Giữa đường đứt gánh

Và buổi sáng tuần trước, ngồi lướt qua tin tức, mắt tôi dừng lại ở dòng chữ không lành. Chủ đầu tư siêu dự án du lịch Cocobay tuyên bố không trả được lợi nhuận cho các chủ căn hộ condotel như cam kết. Cam kết chia sẻ lợi ích đầu tư của chủ đầu tư với các nhà đầu tư thứ cấp đã bị đơn phương tuyên bố không thực hiện.

Nhớ lại, trong vài năm qua, khá nhiều phóng viên đã hỏi tôi: "Ông nghĩ thế nào về tình trạng tất cả chủ đầu tư dự án condotel đã cam kết lợi nhuận khá cao, từ 8% tới 12% vốn đầu tư cho các nhà đầu tư thứ cấp?". Tôi trả lời họ rằng, phương thức kinh doanh này khá nhiều rủi ro. Chỉ các chủ đầu tư dự án có mối quan hệ quốc tế mạnh, đảm bảo độ lấp đầy khách thuê phòng khoảng 70% thời gian mới có thể thực hiện được. Trước tình trạng condotel nở rộ như hiện nay, chỉ hai, ba năm tới sẽ có nhiều chủ đầu tư tuyên bố không thực hiện nổi tỷ suất lợi nhuận đã hứa.

Không may, ngày ấy đã tới. Nó không xảy ra với một chủ đầu tư dự án thiếu chuyên nghiệp mà với một đại dự án, Cocobay từng tham vọng trở thành điểm đến hàng đầu thế giới. Mới hơn năm trước thôi, quảng cáo hoành tráng về Cocobay, nơi vui chơi "chất lừ" hàng đầu thế giới có ở khắp nơi.

Thậm chí, đại danh thủ bóng đá Ronaldo cũng nói trên một quảng cáo rằng, Cocobay là "nhà của tôi tại Việt Nam". Tôi hỏi chủ đầu tư Cocobay, "anh đưa được Ronaldo vào cuộc, chắc phải công phu và tốn kém lắm". "Kinh doanh mà, miễn là đến Ronaldo cũng quảng cáo cho chúng tôi", anh nói, và thừa nhận rất công phu và có tốn kém.

Đầu năm nay, tôi và nhiều quan khách được anh mời tham dự sự kiện điều chỉnh quy hoạch Cocobay. Sự kiện rất lớn, khách rất đông, gồm nhiều nhà quản lý, nhà báo, nghệ sĩ, thương gia, chuyên gia. Điều chỉnh quy hoạch tổng thể dự án Cocobay đã được UBND Đà Nẵng phê duyệt, có nhiều hạng mục. Nhưng nội dung chính là cắt giảm condotel, chuyển sang thành chung cư, khách sạn và nhà phố. Việc này là tất yếu, và tuyên bố không trả được cam kết lợi nhuận sau đó cũng là tất yếu. Bởi condotel là yếu tố mới của thị trường, nhưng cả cán bộ nhà nước, chủ đầu tư dự án và các nhà đầu tư thứ cấp vẫn đang tiếp nhận nó theo kiểu kinh tế truyền thống.

Condotel là một loại bất động sản đa công năng đã hình thành lâu nay trên thế giới. Về bản chất, hình thức bất động sản này đáp ứng nhiều nhu cầu của cuộc sống, khi con người khá giả hơn, cần thêm nhiều chỗ ở tại nhiều địa điểm khác nhau. Họ bỏ tiền ra mua thêm căn nhà thứ hai, thứ ba để lúc cần thì ở, lúc không cần thì cho thuê. Tên gọi của nó, vì thế ghép từ condominium (chung cư) và hotel (khách sạn).

Dưới góc nhìn của kinh tế học, loại hình bất động sản này đáp ứng được nhu cầu của kinh tế chia sẻ - loại hình kinh tế tận dụng được mọi nguồn lực sao cho hiệu suất và giá trị sử dụng cao nhất. Giải pháp công nghệ chỉ là một phương cách để vận hành mô hình này. Airbnb hay Westay cũng là hai mô hình đang vận hành kinh tế chia sẻ trong lĩnh vực cho thuê bất động sản.

Nhưng tại nước ta, các nhà quản lý ở trung ương vẫn đang loay hoay với câu hỏi "condotel là gì" và kết luận rằng nó là bất động sản kinh doanh dịch vụ. Họ dịch sang tiếng Việt là "căn hộ khách sạn", tức là căn hộ có chức năng khách sạn. Trong quản lý đất đai ở Việt Nam, cứ nhà ở là được sử dụng đất lâu dài, còn khách sạn thì chỉ được sử dụng đất 50 năm. Vậy thì "căn hộ khách sạn" có mục đích kinh doanh nên thời hạn chỉ là 50 năm.

Bi kịch tại chính điểm phân biệt này trong chính sách. Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp chỉ rót tiền vào condotel khi căn hộ được xác lập quyền sở hữu lâu dài của họ. Chủ đầu tư dự án cũng hình dung condotel sẽ vận hành theo kiểu khách sạn truyền thống nên phải đưa ra cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu căn hộ, nhưng mặt khác vẫn muốn được sử dụng đất lâu dài mới hút được vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp.

Tóm lại, trong khung cảnh tồn tại khoảng trống pháp luật về condotel dựa trên kinh tế chia sẻ, tất cả đều nghĩ rằng họ đang kinh doanh lưu trú du lịch theo cách truyền thống. Bản chất mâu thuẫn đã lộ diện. Sức sống của kinh tế chia sẻ đã làm cho condotel phát triển như vũ bão từ 2014 đến 2018 với vài chục nghìn căn hộ đã hoàn thành. Đến cuối 2018, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã quay lưng lại condotel. Các nhà đầu tư dự án phải chuyển condotel thành bất động sản truyền thống. Cam kết lợi ích đổ bể từ đó. Tư duy quản lý truyền thống đã hủy hoại sức sống của kinh tế chia sẻ.

Vì chưa chuyển đổi kịp sang tư duy của kinh tế chia sẻ, sự thiếu vắng khung pháp luật xảy ra do lỗi lớn nhất ở các cán bộ nhà nước. Họ chưa đủ tầm để xây dựng nên hành lang pháp luật cho kinh tế chia sẻ vận hành. Nghĩ cho cùng, cả chủ đầu tư dự án lẫn nhà đầu tư thứ cấp chỉ là nạn nhân.

Sẽ còn bao nhiêu dự án condotel tuyên bố không trả được lợi nhuận đã cam kết? Chủ trương lớn đưa du lịch trở thành ngành mũi nhọn đang gặp hòn đá ngáng đường, đó là sự đứt gánh của condotel.