Đại diện Savills: 4 – 6% mỗi năm là mức hợp lí để đảm bảo lợi nhuận cho thuê condotel ổn định

Liên quan đến vụ việc Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận", ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương, mới đây đưa ra quan điểm về tiềm năng và rủi ro của loại hình condotel, cùng với đó là những lời khuyên cho người mua và chủ đầu tư.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương. (Ảnh: Savills)

Những đặc tính của condotel 

Theo ông Mauro Gasparotti, condotel là một sản phẩm hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư nhưng đòi hỏi một sự nghiên cứu, hiểu biết kĩ lưỡng về mô hình này vì những đặc tính khác biệt và phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác.

Condotel mang những đặc tính của condo (căn hộ/ nhà) vì bản chất là ngôi nhà thứ hai, khi mà người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích cá nhân. 

Mặt khác, condotel cũng được thiết kế theo mô hình và tiêu chuẩn khách sạn để đảm bảo hoạt động vận hành, tạo nên dòng tiền cho thuê.

Do đó, khi chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn - nghỉ dưỡng và không hiểu rõ về dòng tiền hoạt động trong dài hạn của việc quản lí condotel, dự án sẽ gặp phải những rủi ro và khó khăn nhất định. 

Cụ thể, những thiếu sót trong việc hoạch định tiện ích của khách sạn, định vị sản phẩm không phù hợp với thị trường, hoặc sự thiếu trách nhiệm và cam kết của chủ đầu tư trong vận hành tương lai cũng sẽ khiến dự án khó đạt được hoạt động tốt trong dài hạn.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cho rằng, đối với các sản phẩm đầu tư với cam kết lợi nhuận kèm theo hoặc người mua chỉ có nhu cầu về lợi nhuận hoạt động (không sử dụng với mục đích là ngôi nhà thứ hai) thì condotel bắt buộc phải có các tiện ích, khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường. 

Chủ đầu tư và người mua cần hiểu rằng, họ không chỉ đang tham gia hoạt động đầu tư bất dodongjo sản thông thường mà bản chất chính là ngành khách sạn nghỉ dưỡng với những đặc thù riêng. 

Làm gì để đạt lợi nhuận khi đầu tư condotel?

"Để có thể thành công và đạt được lợi nhuận trong lĩnh vực này, việc hoạch định đúng đắn mô hình và định vị dự án cũng như tầm nhìn dài hạn là một trong những yếu tố quyết định then chốt",  Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương nhấn mạnh.

Ông phân tích, trong một số trường hợp, các chủ đầu tư phụ thuộc vào đơn vị quản lí vận hành để đảm bảo dòng tiền hoạt động mà không hiểu rõ bản chất của ngành nghỉ dưỡng luôn biến động, và nhà điều hành không có trách nhiệm thực hiện cam kết từ chủ đầu tư đối với người mua, đặc biệt với những sản phẩm không được hoạch định đúng đắn ngay từ đầu. 

Việc tham gia quản lí của các nhà điều hành khách sạn giúp nâng cao giá trị, chất lượng sản phẩm nhưng họ chỉ tham gia với vai trò vận hành và không chịu các rủi ro về lãi, lỗ, vốn thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư.

Mặc dù vậy, theo đại diện Savills, thị trường Việt Nam cũng có một số dự án condotel được lên kế hoạch kĩ lưỡng và thực hiện tốt. Các sản phẩm này không nên bị qui chụp và ảnh hưởng bởi các sản phẩm không tốt trên thị trường.

Do đó, ông Mauro Gasparotti khuyên rằng, người mua cần xác định rõ mục đích mua condotel, theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để đạt được lợi nhuận.

Đặc biệt, đối với những chủ đầu tư chọn phát triển các sản phẩm kèm theo cam kết lợi nhuận cao, cần phải hoạch định và tính toán trước các nguồn thu bổ sung trong dự án (ví dụ doanh thu từ hoạt động ăn uống hoặc lượng phòng bổ sung sở hữu bởi chủ đầu tư) để hỗ trợ việc chi trả cam kết lợi nhuận.

Liên quan đến những tranh cãi trong việc cam kết lợi nhuận cho thuê condotel thời gian gầy đây, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương cho rằng, cam kết lợi nhuận 4 – 6%/năm là mức hợp lí để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định.

Trong trường hợp này, người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển. Hiện nay, có khá nhiều tiêu chí để người mua có thể cân nhắc trước khi quyết định mua một sản phẩm condotel. 

"Theo tôi, nếu là một người mua, tôi sẽ thực hiện tìm hiểu về tổng quan chất lượng của dự án để đánh giá mức độ phù hợp về giá, điều kiện thị trường, thương hiệu và định vị. 

Thông thường, các dự án có sự nhất quán về chất lượng và định vị sẽ có hoạt động tốt hơn. Ngược lại, với những dự án không có mô hình và định vị rõ ràng mà cố gắng ôm đồm nhiều tiêu chí sẽ thường gặp khó khăn hơn trong quá trình hoạt động", ông Mauro Gasparotti nói.

Vị chuyên gia này cũng phân tích thêm, một dự án condotel tốt không nhất thiết phải là một dự án năm sao, cần lưu ý rằng các dự án ở phân khúc này tại các địa điểm ven biển thường khó đạt được lợi nhuận cao hơn. Dự án tốt cần được chú trọng đến chi tiết, định vị và cơ cấu quản lí phù hợp.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thanh toán mức cam kết lợi nhuận như đã thỏa thuận, nếu dự án đang hoạt động với cơ cấu vận hành ổn định (có thể do đơn vị thứ ba quản lí), thì dự án condotel vẫn có thể đạt được kết quả tốt. 

Ngoài ra các dự án với chương trình bảo dưỡng và duy trì chất lượng dự án tốt (thường không được chú trọng bằng cam kết lợi nhuận) cũng góp phần đảm bảo giá trị thoái vốn trong tương lai.