Giao dịch bất động sản vẫn 'đếm trên đầu ngón tay'

Báo cáo mới đây của DKRA cho biết, trong tháng 5/2023, lượng tiêu thụ phân khúc đất nền dự án tại TP HCM và vùng phụ cận ở mức rất thấp (đạt 139 nền), giảm 79% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở các sản phẩm có giá trung bình dưới 15 triệu đồng/m2.

Các dự án mở bán trong tháng 5 có mức giá tăng 4 - 8% so với lần mở bán trước đó (thời gian cách nhau 5 - 7 tháng).

Trên thị trường thứ cấp, đất nền có mức giảm trung bình 2-10% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên thanh khoản thị trường vẫn chưa ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực.

Ngoài ra, nguồn cung mới căn hộ tại TP HCM và các tỉnh giáp ranh trong tháng 5 cũng ghi nhận sụt giảm mạnh 95% so với cùng kỳ năm ngoái, các dự án mở bán tập trung tại TP HCM và Bình Dương.

Sức cầu chung toàn thị trường giảm mạnh 98% so với cùng kỳ với tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 35% (138 căn) nguồn cung mở bán mới trong tháng .

Các chính sách chiết khấu “khủng” bối với phương thức thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán,… tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng để kích cầu người mua giữa bối cảnh thị trường khó khăn. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao trước áp lực các chi phí đầu vào, lãi vay, pháp lý,... 

Số lượng các giao dịch chào bán “cắt lỗ” thứ cấp giảm mạnh, phần lớn nhờ vào các tín hiệu tích cực đến từ việc giảm lãi suất cũng như chỉ đạo gỡ vướng pháp lý dự án trong tháng.

Phân khúc biệt thự/nhà phố trong tháng qua ghi nhận nguồn cung đạt 59 căn và lượng tiêu thụ mới chỉ đạt 5 căn, sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022 với tỷ lệ giảm lần lượt là 93% và 99%. Sức cầu thị trường ở mức rất thấp, chỉ tương ứng 1% so với cùng kỳ năm trước.

Sản phẩm tồn kho được mở bán lại trong tháng 5 không biến động so với lần mở bán trước đó, trong khi đó, giá thứ cấp tiếp tục đà giảm 5-10% so với thời điểm đầu năm, tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, theo thống kê của đơn vị này, trong tháng 5, nguồn cung mới biệt thự biển chỉ có 9 căn (chỉ tương đương khoảng 2% so với cùng kỳ) tại cả ba miền Bắc - Trung - Nam, chủ đầu tư chỉ bán được một căn khiến lượng tiêu thụ giảm 99,6% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới tiếp tục xu hướng giảm, nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do lượng booking không như kỳ vọng.

Theo DKRA, giá bán sơ cấp đi ngang trong khi nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, chiết khấu nhanh lên đến 40 - 50% nhằm kích cầu khách mua. Các yếu tố về pháp lý, lãi suất, sự hồi phục chậm của ngành du lịch cũng là nguyên nhân khiến thị trường nghỉ dưỡng rơi vào trầm lắng.

Tương tự, phân khúc condotel ghi nhận nguồn cung mới đạt 139 căn, sụt giảm 82% so với cùng kỳ. Miền Nam và miền Bắc vẫn là khu vực dẫn đầu nguồn cung. Riêng miền Trung ghi nhận khan hiếm nguồn cung mới mở bán.

Sức cầu thị trường tiếp tục xu hướng giảm từ giữa quý II/2022 đến nay do những ảnh hưởng chung của thị trường. Giao dịch tập trung chủ yếu tại khu vực Miền Nam, chiếm 94% tổng lượng tiêu thụ mới cả nước.

Giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang và không có nhiều biến động, những chương trình ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,… vẫn được áp dụng rộng rãi để thu hút sự quan tâm của khách hàng.

“Trước những khó khăn của nền kinh tế, dự kiến thị trường bất động sản khó đạt được những tín hiệu tích cực trong ngắn hạn”, chuyên gia DKRA nhận định. 

Vì sao lực cầu vẫn chưa thể hồi phục?

Các chuyên gia cho rằng, nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào khó khăn một phần là do ảnh hưởng của dich bệnh năm 2020.

Cuối năm 2020, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất xuống thấp, Nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, dòng tiền “rẻ" không được kiểm soát tốt nên không điều tiết đúng vào hoạt động sản xuất kinh doanh, ngành nghề thiết yếu mà hướng vào hoạt động đầu cơ, thổi giá bất động sản.

Đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Về bản chất, khi các cơn sốt được tạo ra trên nền tảng “thổi giá” và là “sốt ảo” thì sớm muộn gì cũng dẫn đến kịch bản “vỡ trận”. Giống như hiện tượng “bong bóng bất động sản”. Theo các chuyên gia, đã là “bong bóng” thì trước sau gì cũng vỡ.

Những tháng cuối năm 2022, khi chính sách tín dụng bị thắt chặt, các kênh dẫn vốn đồng loạt bị tắc nghẽn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án. Các ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất tiền gửi, tạo ra các cuộc đua lãi suất huy động. Điều này khiến cho một lượng lớn tiền trong dân đổ dồn vào kênh ngân hàng thay vì chuyển vào các kênh đầu tư.

Ngoài ra, tâm lý e dè, lắng nghe, quan sát thị trường của số đông khách hàng cũng được cho là một yếu tố gây ảnh hưởng tới tính thanh khoản của thị trường.

Bên cạnh đó, các khó khăn, vướng mắc về pháp lý khiến cho nhiều doanh nghiệp lao đao, không tìm ra lối thoát. Mặc dù Chính phủ đã có những động thái hỗ trợ. Tuy nhiên, các biện pháp này được cho là chưa đủ thấm để có thể giải quyết triệt để các tồn tại.

Báo cáo chuyên đề thực trạng thị trường bất động sản do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) vừa công bố cũng cho thấy, thị phần truyền thống của các sàn giao dịch và môi giới bất động sản chủ yếu dựa vào các dự án khu đô thị và du lịch nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, các dự án trên thị trường tại hầu hết các địa phương trong tình trạng đắp chiếu, chờ phê duyệt hoặc xây dựng dở dang, trong đó có nhóm nghỉ dưỡng tại các tỉnh ven biển Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Bình Thuận,...

VARS đánh giá, trong bối cảnh kinh tế suy giảm, hiệu quả sử dụng và kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt nhóm tài sản có giá trị lớn gặp nhiều thách thức, thanh khoản xuống thấp.

Điểm sáng hiếm hoi đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phải kể đến là Nghị định 10/2023/NĐ-CP ban hành vào ngày 3/4/2023. Nghị định này đã đưa ra cơ sở pháp lý để giải quyết vướng mắc hiện hữu về việc cấp quyền sở hữu đối với condotel, officetel, biệt thự nghĩ dưỡng và các tài sản khác được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ sử dụng cho mục đích lưu trú, du lịch.

Trong đó, các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, chính sách bất động sản luôn có độ trễ. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã trải qua thời gian dài trầm lắng. Việc thiếu khung pháp lý là rào cản lớn nhất để tạo đà phục hồi cho phân khúc này.

Do đó, theo vị này, Nghị định 10 sẽ là cơ sở pháp lý để các cơ quan chức năng có hướng dẫn về trình tự, thủ tục cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Đây cũng được xem là tiền đề để thị trường, bao gồm các chủ đầu tư và các nhà đầu tư hiểu rằng trong thời gian tới định hướng về pháp lý của sản phẩm đã có những bước chuyển biến. Từ đó tạo đà phục hồi cho phân khúc này tại thị trường cả nước nói chung.