Nhà đất

Giải cứu nhà tái định cư tại TP.HCM, cần hạn chế 'nói thách'

Sau khi bị ế trong lần đấu giá trước đó, TP.HCM lại dự kiến đưa ra đấu giá hàng nghìn căn nhà tái định cư bị bỏ hoang nhiều năm. Tuy nhiên, để giải được bài toán này, theo các chuyên gia và doanh nghiệp, TP.HCM cần có cách làm mới.

Đấu giá lần hai 3.790 căn hộ tái định cư tại Thủ Thiêm

Hơn 12.000 căn hộ tại định cư tại Khu đô thị Thủ Thiêm đang bỏ hoang. Ảnh: Gia Huy

Tái khởi động việc đấu giá

Cuối tháng 10 vừa qua, Sở Xây dựng TP.HCM lại có văn bản kiến nghị UBND TP.HCM phê duyệt phương án bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đây là số căn hộ tái định cư trước đó (tháng 2/2018) Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM đã mở bán với giá khởi điểm trung bình 2,3 tỷ đồng/căn, nhưng không thành công.

Trong đợt bán đấu giá dự kiến lần này, Sở Tài chính TP.HCM kiến nghị UBND TP.HCM phê duyệt phương án giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng có mức giá khác so với trước đây.

Cụ thể, trước đây (12/2017), các lô đất được xác định có tổng giá trị hơn 9.154 tỷ đồng, nay được xác định giá trị hơn 9.936 tỷ đồng. Trong đó, các lô đất R1, R2, R3 có giá hơn 5.899 tỷ đồng; lô R4, R5 có giá hơn 4.037 tỷ đồng.

Được biết, những căn hộ tái định cư này (trong đó 2.200 căn do Công ty Thuận Việt xây dựng và 1.590 căn thuộc Công ty Đức Khải xây dựng) được chia làm 2 gói đấu giá với giá khởi điểm 9.100 tỷ đồng.

Trước đó, vào tháng 7 vừa qua, TP.HCM đã bán thành công 200 căn hộ tái định cư thuộc Chung cư Phú Mỹ, quận 7, với tổng diện tích hơn 10.600 m2.

Theo thông tin từ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Thành phố, trong đợt đấu giá 200 căn hộ tái định cư thuộc Chung cư Phú Mỹ, với giá khởi điểm đưa ra 167 tỷ đồng, kết quả có 3 doanh nghiệp trúng đấu giá với số tiền 224 tỷ đồng (tăng 57 tỷ đồng). Ba doanh nghiệp trúng đấu giá 200 căn hộ nói trên là Công ty Thịnh Phát, Công ty Đức Khải và 1 doanh nghiệp đến từ Long An, trong đó Công ty Đức Khải trúng nhiều nhất với 6/8 gói được đưa ra đấu giá.

Do bị bỏ hoang nhiều năm, nên nhiều khu tái định cư tại TP.HCM hiện xuống cấp trầm trọng

Đánh giá về việc bán đấu giá các căn hộ tái định cư mà TP.HCM đang thực hiện, giới doanh nghiệp cho rằng, đây là giải pháp tức thời để giải cứu lượng hàng ế, thu lại ngân sách “đóng băng” của Thành phố. Tuy nhiên, việc sản phẩm nhà tái định cư, nhưng định giá như nhà ở thương mại là chưa thỏa đáng.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An, một doanh nghiệp từng quan tâm tới việc bán đấu giá căn hộ tái định cư của TP.HCM cho biết, dùng giá thị trường căn hộ thương mại áp cho nhà tái định cư khiến các doanh nghiệp không mấy mặn mà, vì không có lời.

“Chất lượng, thiết kế của nhà tái định cư rất thấp, không thể so sánh với các dự án thương mại trong cả thiết kế căn hộ, lẫn những tiện ích. Thêm vào đó, việc công trình để lâu không có người sử dụng, nên bị xuống cấp, nếu mua lại, doanh nghiệp phải bỏ thêm chi phí để sửa chữa mới có thể bán được, nên bị đội thêm chi phí. Bên cạnh đó, việc ảnh hưởng từ tâm lý nhà tái định cư khiến việc bán hàng sau này cũng khó hơn. Đó là những lý do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hờ hững với việc bán đấu giá nhà tái định cư của TP.HCM”, ông Vinh nói.

Một điểm nữa khiến việc bán đấu giá nhà tái định cư của TP.HCM bị ế là khoản tiền ký quỹ và thanh toán ngay lớn. Cụ thể, theo quy định, doanh nghiệp khi tham gia đấu giá phải ký quỹ 20% giá khởi điểm, nếu đơn vị trúng đấu giá, trong vòng 1 tháng phải nộp 50% giá trị trúng đấu giá, 50% còn lại nộp trong vòng 90 ngày.

Như vậy, nếu chỉ tính 20% ký quỹ, để tham gia đấu giá 3.790 nhà tái định cư trên của TP.HCM, doanh nghiệp phải có 1.800 tỷ đồng. Đây là số tiền quá lớn, doanh nghiệp khó xoay xở trong thời gian ngắn.

Cần cách làm mới

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, Thành phố đã bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng để xây dựng hàng chục nghìn căn hộ tái định cư, nhưng sau gần chục năm đưa vào sử dụng, hiện đa số các khu tái định cư này vẫn đang bị bỏ hoang. Chẳng hạn, Khu tái định cư Vĩnh Lộc B với 1.939 căn hộ và 529 nền đất, có tổng vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng, được đầu tư từ năm 2004, hoàn thiện năm 2008. Tuy nhiên, sau gần chục năm đưa vào sử dụng, mới 25% số căn hộ có chủ, số còn lại vẫn đang bỏ hoang.

Theo các hộ dân sống tại đây, do để lâu không có người ở và không được duy tu, các block chung cư đã xuống cấp, hư hỏng nhiều. Trong khi đó, chất lượng căn hộ và hạ tầng khu tái định cư rất kém, mới ở vài năm, các hộ đã phải bỏ tiền sửa chữa như chống thấm, vá vết nứt, làm lại hệ thống điện nước.

Tương tự, Khu tái định cư Thủ Thiêm thuộc chương trình 12.500 căn tái định cư ngay sát trung tâm Thành phố cũng trong tình trạng hoang vắng. Những khu nhà cao tầng, hạ tầng được đầu tư bài bản nhưng không có người ở.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, trước đây, chính sách bồi thường của Nhà nước theo đơn giá quy định, nên người dân thường nhận nhà tái định cư, vì có lợi hơn nhận tiền để đi mua nhà. Còn hiện nay, người dân được bồi thường theo giá thị trường, nên họ nhận tiền để tự mua nhà.

Ngoài ra, trước đây, khi triển khai dự án, Nhà nước thường xây dựng trước quỹ nhà tái định cư để khi người dân bị giải tỏa có nhà sẵn vào ở. Tuy nhiên, khi chính sách thay đổi, người dân nhận tiền không nhận nhà, khiến quỹ nhà tái định cư bị dôi dư.

Ông Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, trong khi việc bán đấu giá nhà tái định cư khó khăn, TP.HCM cần có giải pháp mới cho những căn hộ tái định cư bỏ hoang này.

Chẳng hạn, sơn sửa lại các khu nhà tái định cư rồi cho doanh nghiệp đấu giá thuê lại để phát triển hệ thống nhà cho thuê. Bởi theo kết quả khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, hiện TP.HCM có gần 100.000 hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 10.000 cán bộ công chức, 39.000 hộ thu nhập nghèo, cận nghèo và 17.000 lao động trong khu công nghiệp) có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020.