'Đọc vị' thị trường địa ốc 2019

Thị trường năm 2019 được đánh giá là vẫn ổn định

Năm Tuất: “Nhiều khi xao động!”

Quan sát diễn biến thị trường trong thời gian qua và sự thay đổi về khẩu vị của các nhà đầu tư, TS. Võ Trí Thành, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng đã có sự thay đổi rõ rệt.

“Có vẻ các kênh đầu tư năm 2017 được nhiều nhà đầu tư quan tâm thì năm 2018 vẫn duy trì sự hấp dẫn, riêng kênh đầu tư năm 2017 được quan tâm nhất là chứng khoán thì năm 2018 không còn là số 1. Năm qua có sự hoán đổi khi bất động sản lên ngôi. Sự thay đổi này cho thấy tâm lý phòng thủ rõ ràng hơn của các nhà đầu tư”, ông Thành cho biết.

Năm 2018 qua đi với những lo lắng về bong bóng bất động sản, với các cơn sốt đất nền cục bộ, với hiệu ứng “đặc khu”. Theo các chuyên gia, thời điểm giữa năm, tâm lý lo lắng là có thực và nó khiến thị trường mang nhiều sắc xám.

Tuy nhiên, càng về cuối năm, thị trường càng cho thấy khả năng tự thích nghi, tự điều chỉnh tốt của mình. Đặc biệt, công tác quản lý, điều hành của cơ quan chức năng đã cho thấy sự linh hoạt và kinh nghiệm trong việc ứng phó với các diễn biến tiêu cực. Đây được coi là một điểm sáng của thị trường năm 2018, giúp thị trường duy trì sự ổn định và tăng trưởng.

Các dự án nhà ở vừa túi tiền sẽ có mức thanh khoản tốt. Ảnh: Thành Nguyễn

Theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, thì nhìn lại năm 2018, đây là năm tổng thể kinh tế Việt Nam phát triển tốt, giữ được sự ổn định. Chúng ta từng lo ngại về bong bóng bất động sản, nhưng thực tế cũng cho thấy chúng ta có khả năng kiểm soát rủi ro, bởi quản lỹ vĩ mô tốt hơn, có kinh nghiệm hơn. Thủ tướng đánh giá cao về ổn định kinh tế vĩ mô, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

“Dù thị trường có lên, có xuống, khiến nhiều người xao động nhưng cũng đã vượt qua êm ả”, ông Thiên ví von.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong 3 quý đầu năm 2018, đã có nhiều con số ấn tượng. Nguồn cung căn hộ ở đạt 100.000 căn hộ mới lần đầu được chào bán, vượt cả năm 2017 tới hơn 20.000 sản phẩm. Nó cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư.

Lượng giao dịch thành công 3 quý đạt khoảng 70%, cho thấy mức thanh khoản rất tốt. Theo đánh giá của một đơn vị nghiên cứu của Thái Lan, Việt Nam có mức hấp thụ bình quân của một dự án là 12 - 18 tháng, trong khi ở các nước khác trong khu vực Asian, thời gian này là 5 năm.

“Nhìn về năm 2019, tôi nghĩ các chỉ số tích cực sẽ duy trì và có mức tăng trưởng tốt hơn năm 2018”, ông Đính nhận định.

Một điểm khác biệt trong năm qua, đó là có sự cá biệt hóa sản phẩm và sự trưởng thành nhanh chóng của phân khúc trẻ. Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, năm qua, thị trường bất động sản đi vào ổn định hơn, chất lượng hơn, lành mạnh hơn, cá biệt hóa cũng tốt hơn.

Về phía các chủ đầu tư, họ đã thích nghi, ứng biến nhanh với thị trường, có nhiều điều chỉnh về sản phẩm. Điển hình như VinCity là sản phẩm mới cá biệt hóa mang lại sự sôi động và bắt rất trúng nhu cầu của khách hàng. Còn loại hình văn phòng chia sẻ (co-working) cũng đã và đang phát triển ấn tượng, với mức tăng 68% trong năm qua.

Ngoài ra, theo ông Lực, Chính phủ đã rất quan tâm câu chuyện quản lý chung cư, hướng tới phát triển đô thị thông minh. Và đây là những dấu hiệu tốt về mặt chính sách.

Năm Hợi: chờ xung lực mới

Tại Hội thảo “Kịch bản bất động sản Việt Nam 2019 nhìn từ những xung lực mới” được tổ chức mới đây, phần lớn đại diện các doanh nghiệp, chuyên gia đều cho rằng, thị trường năm 2019 sẽ tiếp tục mạch cảm hứng của năm 2018, duy trì sự ổn định và tăng trưởng nhẹ. Đặc biệt, năm 2019 được kỳ vọng đợi chờ những xung lực mới như dòng vốn, nhân tố ngoại và các chính sách tài chính.

Theo ông Đặng Quang, Giám đốc JLL Việt Nam tại Hà Nội, thị trường 2018 có nhiều giai đoạn đi ngang, nhưng về tổng thể vẫn khởi sắc. Diễn biến này cũng sẽ là xu hướng thị trường năm 2019 khi nhu cầu nhà ở của người dân rất cao. Quan trọng là sản phẩm cung cấp ra phải phù hợp. Từ năm 2010 đến nay, có khoảng 600.000 căn hộ được cung cấp ra thị trường. Tỷ lệ này là rất thấp với tốc độ tăng dân số, đặc biệt ở các đô thị.

Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam còn rất lớn.

“Theo tôi, dư địa tăng trưởng của phân khúc nhà ở còn rất cao, quan trọng là các nhà đầu tư phải tìm đúng phân khúc mà người dân có khả năng chi trả”, ông Quang khuyến cáo.

Trước câu chuyện siết tín dụng và dự báo phân khúc sẽ duy trì sức nóng, bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC chia sẻ: “Chúng tôi có sự nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào từng phân khúc. Với thị trường năm 2018, chúng ta từng lo lắng về bong bóng bất động sản, nhưng cũng rất may là điều này đã không xảy ra, tạo tiền đề cho sự phát triển của thị trường trong năm 2019”.

Theo bà Dung, kể cả khi thị trường phát triển tốt nhất thì nỗi lo về sự thoái trào cũng luôn hiển hiện. Nhưng hiện nay, với sự điều tiết tốt của cơ quan quản lý, điều này rất khó xảy ra.

“Chúng tôi rất tin tưởng vào sự phát triển của thị trường. Tôi tin rằng năm 2019 sẽ còn nhiều điều kiện để tăng trưởng. Bởi năm nay đã có tích lũy từ giai đoạn trước đó, thị trường có thêm nhiều nguồn tiền của các nhà đầu tư ngoại. Tập đoàn FLC cũng nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư ngoại. Theo tôi, đây là điểm sáng vì nó tạo thêm nguồn cầu”, Tổng giám đốc FLC Group nhận định thêm.

Mặc dù ghi nhận nhiều góc nhìn tích cực, nhưng cũng có không ít những ý kiến cẩn trọng về triển vọng thị trường năm nay. Nhiều ý kiến cho rằng, vẫn còn đó những tồn tại từ năm 2018 vắt dài qua năm 2019. Thị trường sẽ chỉ thực sự ổn định và khởi sắc nếu chúng ta xử lý được dứt điểm các vấn đề này.

Theo ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), hiện có 3 điểm nghẽn từ 2018 sẽ kéo dài sang 2019. Đó là việc chúng ta đang ngày càng hội nhập rộng, sâu hơn khi ta chưa chuẩn bị đầy đủ các điều kiện; cách mạng công nghiệp lần thứ 4 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội; và dòng vốn ngoại.

Ngoài ra, Việt Nam cũng đang trong giai đoạn tiền tệ hóa, tài chính hóa. Năm 2018 và 2019, vẫn chưa thấy bóng dáng của các chính sách tài chính với thị trường bất động sản như quỹ tín thác chưa được vận hành trong thực tiễn, chưa có văn bản pháp quy cho loại hình này...

“Thị trường có sự tham gia ngày càng nhiều hơn của nhân tố ngoại. Chúng ta không sợ mở cửa hay luồng tiền vào quá mức, nhưng phải biết kiểm soát nhân tố và dòng tiền. Rất cần thiết và phải có thể chế cho nó”, ông Chung nhấn mạnh.

Đưa ra góc nhìn cẩn trọng hơn liên quan đến vấn đề lãi suất, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, các nhà đầu tư cần quan tâm về lãi suất. Hiện, lãi suất huy động đạt khoảng 8,7%/năm, cộng với biên độ 3% thì sẽ khoảng 12%/năm. Sau Tết, có thể lãi suất sẽ hạ trong quý I và sẽ tăng vào quý II.

“Nếu chiến tranh thương mại Trung - Mỹ leo thang, tôi nghĩ lãi suất năm 2019 sẽ không thấp hơn năm 2018”, ông Hiếu nhận định và nói thêm, hệ số rủi ro cho vay bất động sản năm 2019 ở mức 200% và siết tín dụng khi tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn là 40%. Đây không phải tin vui với người mua nhà, nhưng nó là điều tốt vì hạn chế rủi ro cho thị trường, giúp thị trường phát triển bền vững và lành mạnh", ông Hiếu nói.