Điều gì đang chờ đợi bất động sản cuối năm?

Nguồn cung đang chịu sức ép

Thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng do ảnh hưởng bởi những biến động vĩ mô và động thái điều chỉnh chính sách của cơ quan quản lý.

Theo thống kê của CBRE, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2022 tăng trưởng nhẹ so với cùng kỳ năm 2021, mặc dù vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước dịch bệnh.

Cụ thể, trong ba quý đầu năm, thị trường Hà Nội ghi nhận 11.805 căn mở bán mới, tăng 3%. Riêng quý III, thị trường ghi nhận 3.640 căn mở bán mới, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Hơn một nửa các sản phẩm mở bán mới trong quý đến từ phía Tây Hà Nội, tiếp theo khu phía Nam đóng góp 19% tổng nguồn cung mới.

CBRE cho rằng, các yếu tố vĩ mô thay đổi nhanh chóng như việc hạn chế tín dụng, mặt bằng lãi suất tăng, các vấn đề về cấp phép tiếp diễn, trong bối cảnh thị trường quốc tế và khu vực có nhiều biến động, khiến các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn khi mở bán sản phẩm mới. Điều này làm cho nguồn cung mới trong chín tháng đầu năm nay chưa cho thấy dấu hiệu phục hồi về mức trước đại dịch.

Tuy nhiên, doanh số bán hàng duy trì ở ngưỡng tương đối khả quan, đạt 3.624 căn trong quý vừa qua.

Thống kê của đơn vị này cũng cho thấy, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp trong quý III ghi nhận cao hơn 23% so với mức giá trung bình của các dự án mở bán cùng kỳ năm trước, chủ yếu do phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng nguồn cung đang chào bán trên thị trường.

Theo CBRE, trong hơn hai năm trở lại đây, với việc nguồn cung mới hàng năm ở ngưỡng vừa phải, các khu vực khác nhau tại thành phố lần lượt nâng cấp định vị và tăng giá, tiêu biểu như khu vực quận Từ Liêm, hay huyện Gia Lâm nơi tập trung các khu đô thị lớn, mức giá sơ cấp trung bình hiện tại cao hơn 62-82% so với thời điểm trước dịch.

Giá bán thứ cấp trung bình toàn thị trường cũng cao hơn 14% so với cùng kỳ năm trước.  Đây là quý thứ ba liên tiếp thị trường thứ cấp ghi nhận mức tăng giá theo năm từ 9% trở lên - cao hơn giai đoạn trước, khi các biến động giá thường chỉ ở ngưỡng 2-4% theo năm.

Tại TP HCM, nguồn cung căn hộ mới trong quý III ghi nhận giảm mạnh 80% so với quý trước về 2.851 căn. Hầu hết các dự án mới hoặc giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu đều chỉ cung cấp ra thị trường lượng sản phẩm khá hạn chế, trung bình 200 sản phẩm/dự án cho đợt mở bán. Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phía Đông và phía Nam.

Tuy nhiên, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới trong 9 tháng đầu năm 2022, tăng lần lượt 142%, 59% và 83% so với cùng kỳ giai đoạn 2019-2021. Điều này đã cho thấy tín hiệu phục hồi từng bước của thị trường căn hộ tại TP HCM sau đại dịch.

CBRE cho biết, sự tăng giá của các dự án mới gần đây và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung bình trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy tăng trưởng giá không ngừng trong suốt các quý vừa ra. Giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận tăng 3,4% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kì năm ngoái. Trong đó, phân khúc hạng sang có mức tăng trưởng lên tới 9% so với quý trước, chủ yếu do vị trí của các dự án nằm tại các khu vực đắc địa của TP HCM.

Số căn bán được trong quý III ghi nhận 6.726 căn, mặc dù tỷ lệ bán giảm 36% so với quý trước do nguồn cung mới không nhiều. Tổng số căn hộ bán được trong 9 tháng đầu năm 2022 là 18.520 căn, tăng gần gấp 2 lần số căn chào bán thành công của cùng kỳ năm 2021, tăng 73% so với 9 tháng đầu năm 2020 và đạt gần 77% lượng căn hộ bán được của năm 2019.

Thách thức vẫn còn phía trước

CBRE dự báo, nguồn cung căn hộ mở bán mới trong năm 2022 tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 18.000 - 20.000 căn tại Hà Nội, thấp hơn so với mức dự báo trước đây do một số dự án lùi thời gian triển khai sang năm 2023 và các năm sau.

Với khối lượng nguồn cung mới ở ngưỡng tương đối hạn chế, doanh số bán hàng tại Hà Nội dự kiến sẽ vượt nguồn cung mới trong năm nay.

Về giá bán, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hàng năm (CAGR) khoảng 8-10% từ nay tới năm 2024.

TP HCM dự kiến sẽ chào đón khoảng 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án (65% tập trung chủ yếu tại khu vực phía Đông) trong quý cuối năm, nâng tổng nguồn cung mới dự kiến trong năm 2022 lên 20.054 căn.

Mức giá chào bán được dự đoán sẽ tiếp tục tăng, nhưng có thể tăng với tốc độ chậm hơn so với các quý trước, ở mức 3-4% mỗi năm trong giai đoạn 2022-2024.

Chuyên gia CBRE dự báo, trong những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách.

Đơn cử, nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.

Ngoài ra, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và các chủ đầu tư dự án. Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều. Tuy nhiên do nguồn cung hạn chế trong khi sức cầu vẫn được duy trì nên sức hấp thụ trên thị trường vẫn ở mức khả quan.

Bên cạnh đó, những thông tin trên thị trường liên quan đến các thay đổi pháp lý (quy định về thời hạn sở hữu chung cư, áp dụng thuế tài sản,…) cũng như những cuộc điều tra trên thị trường về các sai phạm của chủ đầu tư có thể gây ảnh hưởng tới tâm lý người mua.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, thời điểm này, các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng ảnh hưởng đến quá trình đầu tư.

Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay đang có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là các yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn.